DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 8 Мар 2013 0:00

    Минчан испортил… земельный вопрос

    Каждый десятый дом за МКАД выставлен на продажу. Переизбыток предложения сбивает цены на рынке загородной недвижимости

    Белорусский рынок загородной недвижимости переживает два важных и в чем-то даже взаимоисключающих тренда: с одной стороны, в нашей стране явно меняется отношение к жизни – при покупке загородной недвижимости белорусы все чаще отдают предпочтение не дачам, а домам для постоянного проживания, причем, как можно более экологичным и комфортным. С другой стороны, этот тренд пока мало отражается на спросе – предложение на рынке все еще превышает его в разы. По словам риэлторов, каждый десятый дом вблизи Минска выставлен на продажу.

    Привычная стабильность

    «Диагноз» экспертов «Дела»: рынок загородной недвижимости стабильно активен, но при этом на нем достаточно давно наблюдается тенденция снижения стоимости объектов. Причины этого стоит искать в 2009 году, когда недвижимость в окрестностях Минска резко подешевела в связи с массовой продажей земли под индивидуальную застройку. В результате на рынке появилось много готовых домов, а спрос по сути не изменился. Переизбыток объектов обернулся «переборчивостью» покупателей и лояльностью к торгу продавцов. В итоге за прошлый год средняя стоимость объектов на этом рынке снизилась на 5-10%. Хотя цена, по которой частные лица выставляют дома на продажу, часто на 30-50% выше рыночной, но, как говорят риэлторы, в реальных сделках фигурируют гораздо меньшие цифры.

    В минувшем году в Беларуси было заключено более 18,5 тыс. договоров купли-продажи жилых домов, что на 5% больше, чем в 2011-м. Причем, около 30% сделок – в Минском районе. Правда, последний квартал 2012 года не порадовал риэлторов: на рынке неожиданно обозначилось значительное уменьшение предложения загородной недвижимости – общий объем предлагаемых к продаже объектов сократился на 17,3%. В условиях низких цен их владельцы решили «попридержать» свои объекты до весны, когда на рынке традиционно отмечается рост спроса. Впрочем, по мнению риэлторов, в ближайшей перспективе общий тренд к снижению цен сохранится, поскольку переизбыток предложения все еще заметен. Это касается всех типов загородного жилья, по крайней мере, в столичном регионе.

    Основные приоритеты

    Приблизительно 2/3 предложений на белорусском рынке загородной недвижимости составляют дачи, дома и коттеджи, четверть – земельные участки и только около 7% – многоквартирная застройка. Все еще экзотикой являются таунхаусы, хотя, например, в Подмосковье этот сегмент занимает около 11% рынка.  

    Дачные участки, согласно еще советским традициям, в основном сконцентрированы недалеко от железнодорожных путей. Расценки в этом сегменте существенно не поменялись: дача в 10 км от города стоит в среднем $40-45 тыс., в 50 км и дальше –$17-20 тыс.

    Но, конечно, основную долю рынка составляют традиционные жилые дома и коттеджи. Дома распространены очень равномерно и в этом сегменте нет понятия престижности направления, привязки к природным условиям или социальной инфраструктуре. Большинство таких объектов были построены еще в советские годы, и средние цены на них колеблются в диапазоне $500-800 за кв. м.

    А вот с коттеджами дело обстоит иначе: абсолютное большинство объектов построено за последние 5-10 лет, более 90% из них размещены в 25-километровой зоне от МКАД, а средняя площадь коттеджей составляет около 265 кв. м. Основные предложения застройщиков в этом сегменте касаются коттеджей и таунхаусов.

    «Если раньше цена на дома повышенной комфортности начиналась от $800 тыс. и могла доходить до $2 млн. и более, то сейчас планка снизилась: от $500 тыс. до $1,5 млн., –  рассказывает  Елена Акулич, начальник отдела загородной недвижимости агентства «Твоя столица». – Безусловно, есть элитные с точки зрения цены и качества объекты, но их как было мало, так и осталось».

    Цены на такое жилье чаще всего индивидуальны и зависят от пожеланий заказчика. Так, например, средняя стоимость квадратного метра в поселке «Гринвич» составляет $1600 и зависит от многих факторов, в том числе от размера предоставляемого участка.  «Поселков такого формата, как наш, мало, рынок только формируется, – считает директор компании «Гольф Клуб» Андрей Никоненок. – Большинство поселков предлагают ограниченные условия, у многих из них есть вопросы к инфраструктуре,  наличию инженерных коммуникаций. Однако поселки такого формата однозначно будут появляться – в Минске остается все меньше площадей для новостроек, а если сносить старые и строить новые дома, то затраты окажутся просто огромными. Дома за городом покупать выгоднее, поэтому в пригородной зоне будет появляться больше индивидуальных проектов и таунхаусов».

    Земельный вопрос

    Наиболее остро сейчас стоит вопрос приобретения земельных участков. На рынке уже ощущается их реальный дефицит, особенно в престижных районах недалеко от Минска, где практически не осталось свободных мест. Разогревает цены и тот факт, что согласно закону местные исполкомы должны реализовывать на торгах не менее 30% участков от вновь сформированных зон для индивидуальной застройки. Тем более что реально отдельные сельсоветы Минского района продают на аукционах до 50% земельных участков. Так, в прошлом году в Горанском сельсовете на аукционах было продано 85 участков, тогда как очередникам предоставили… всего 4. В Боровлянском сельсовете на торгах было продано 22 участка, а очередникам вообще не досталось ни одного. Как говорят представители местных органов власти, такие продажи – единственный источник доходов для пополнения местных бюджетов. Вырученные от продажи деньги направляются на развитие инфраструктуры, поэтому цена на привлекательные участки на аукционах порой взмывает до небес. Например, самый дорогой участок в деревне Валерьяново в прошлом году обошелся покупателю в Br1,037 млрд.!

    В основе цен на землю лежит кадастровая стоимость, ниже которой участок не может быть выставлен на аукцион. Но, как показывает практика, зачастую стартовые цены участков значительно ее превышают – местные власти выставляют землю на торги по рыночным ценам, зная, что они все равно найдут своих покупателей. В прошлом году в Боровлянах на аукцион был выставлен лишь один земельный участок по цене в Br200 млн. В этом году там же стартовая цена самого дешевого участка составила Br600 млн.

    «Начальная цена земельного участка зависит в первую очередь от его месторасположения, – говорит Александр Савончик, председатель Боровлянского сельского исполкома. – Тот участок, который мы выставляли на аукцион в прошлом году, находился в низине, у дороги. А тот, который выставлен на аукцион в этом году, расположен в удалении от дороги, имеет все коммуникации (вода, газ, электричество, канализация) и хорошие подъездные пути. Поэтому и цена на него другая, рыночная, по которой продаются участки на вторичном рынке. Таких участков у нас в Боровлянах осталось только 4. На перспективу вообще ничего нет, а деньги, вырученные от продажи земельных участков, мы направляем на развитие коммуникаций и дорог».

    Постепенно на рынке земельных участков складывается дефицит: желающих строить много, а вот предложение невелико. Если в прошлом году в Минском районе было продано 509 участков, то план на этот год – вдвое меньше. Всего же, по данным Минского облисполкома, на 27 декабря 2012 года в Минской области на аукционах гражданам в частную собственность было продано 1097 земельных участков на сумму Br93 млрд. 898 млн. 301 тыс.

    «Сегодня  можно продать только участок, приобретенный на аукционе и выкупленный в частную собственность или – земельный участок с консервацией строительства, – рассказывает директор агентства «Загородный дом» Владимир Чернушевич. –Участки, выделенные нуждающимся для улучшения жилищных условий, сейчас не продаются – нет правовой нормы, по которой их можно было бы продавать. Нам нужна такая правовая база, чтобы перейти к нормальным рыночным отношениям. Если разрешить продажу земли, находящейся в частной собственности, государство получит гарантированную прибыль, а участки будут вовлечены в рыночные отношения, и цена на них упадет. Если в прошлом году продавались в основном те участки, которые не были выделены нуждающимся, то в этом году – возможен «перекос» рынка примерно на 40% в сторону перепродаж участков, купленных на аукционе. Не секрет, что многие покупали участки на аукционе именно для перепродажи. Например, Михановичкий сельсовет купил участок за $8 тыс., а продает уже за $38 тыс. При этом, ни один закон не нарушен»

    Новые тренды

    Спрос на объекты загородной недвижимости связан как с относительно низкой стоимостью предложения, так и с изменением отношения людей к загородной жизни. На последнее влияют, в том числе, и объективные факторы. В пригородах постепенно улучшается обустройство, на выездах из Минска появляется все больше торговых центров, решаются проблемы медицинского и бытового обслуживания. Не последняя причина – экология и комфорт, который включает в себя не только наличие гаража, собственного участка, коммуникаций, но и подразумевает экономию времени на дорогу к работе.

    «Все чаще дома за городом становятся альтернативой городской жизни во многих ситуациях: например, при изменении статуса, когда продают квартиру в городе и приобретают коттедж в престижном поселке, – рассказывает Елена Акулич. – Часто за город перебираются с целью увеличить жилплощадь при отсутствии средств на доплату: продают однокомнатную квартиру в центре и покупают многокомнатный дом. Кроме того, наметилась тенденция приобретения садовых домиков, годных к проживанию в течение всего года. Конечно, при условии, что они находятся на доступном расстоянии, оснащены отоплением и круглогодичным источником питьевой воды».

    По словам экспертов «Дела», покупатели загородной недвижимости стали лояльнее относиться к удаленности от МКАД. Их уже не так пугает 30-километровая зона, а если нет необходимости каждый день ездить в Минск, то расстояние еще меньше влияет на  выбор, особенно при наличии хорошей инфраструктуры.

    Постепенно стирается и понятие «престижности» направлений. Все чаще покупку увязывают с удобством проживания, выездом и въездом в столицу без пробок, местом работы, учебы и др. Тем не менее, наибольшее количество востребованных объектов сконцентрированы на Логойском, Московском и Молодечненском направлениях. Стабилен спрос также на Раковское и Мядельское направления. Причем популярность того или иного маршрута связана с сегментом рынка. Например, лидерство по продажам домов и коттеджей прочно удерживают Московское и Логойское направления, дач больше всего продается вдоль железной дороги на Молодечно, лидеры многоквартирной застройки – Слуцкое и Логойское направления. Общая тенденция такова, что покупатели жилых домов и коттеджей бизнес-класса все чаще отдают предпочтение пригородам, а не городской черте. И это – не прихоть, а опасение попасть в соседство с зоной реконструкции, каких в Минске становится все больше.

    «Если человек приобретает загородный дом, то в первую очередь для него имеет значение расстояние до Минска – желательно, в пределах 10-15 км., – рассказывает Ирина Дробова, начальник отдела продаж недвижимости ООО «Жилпроминвест». – Немаловажно и наличие инфраструктуры, а также водоема и леса. Клиенты обращают внимание на то, чтобы поблизости не было каких-либо крупных производственных предприятий. Большинство людей проявляет интерес к одноэтажным и  не очень большим домам площадью 200-250 кв. м. Есть спрос и на двухэтажные дома большей площади – до 300 кв. м. Интересно, что в основном дома покупают молодые семьи с детьми, либо взрослые дети приобретают коттеджи для пожилых родителей. Все наши покупатели подчеркивают, что отдают предпочтение закрытому коттеджному поселку, потому что для них самое главное – это безопасность и комфорт проживания их близких».

    Покупатели становятся более требовательными к качеству квартир и загородных домов и готовы хорошо платить за качественные объекты, которых в Беларуси, кстати, явно не хватает. По мнению участников рынка, спрос на такие «квадраты» еще долго будет превышать предложение. Еще один тренд: выгоднее приобретать «незавершенку», чем начинать самостоятельное строительство с нуля. Цены на такие объекты – достаточно лояльные в связи с массовыми продажами, связанными с ограничением сроков строительства. В конце февраля рынок ожидает традиционной активизации продавцов дач и домов для летнего проживания. Что вновь приведет к насыщению рынка этим типом объектов и очередному снижению цен на них.

     

    Материал подготовлен при поддержке портала Realt.by

    ТОП-10 самых дорогих земельных участков,

    проданных с аукционов в Минском районе в 2012 г.

    1.  Валерьяново,– Br1 млрд. 37 млн.

    2.  Раубичи – Br972 млн.

    3.  Валерьяново – Br943 млн.

    4.  Валерьяново – Br857 млн.

    5.  Валерьяново – Br644

    6.  Каменная горка – Br629 млн.

    7.  Колодищи – Br560 млн.

    8.  Боровляны – Br555 млн.

    9.  Сеница – Br500 млн.

    10.  Ждановичи – Br441 млн.

     

     

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by