9.5% (28.06.2023);
Белорусское понимание «эконом», «бизнес» и «элит» жилья сильно отличается даже от московских и киевских стандартов
Кристина Рыбик, «Дело»
Рынок столичной жилой недвижимости сейчас развивается по принципу старой доброй поговорки: «Человек полагает, а Бог располагает». В «коммерческой» интерпретации эта мудрость звучит немного по-другому: «Рынок полагает…». Тем не менее, о сокращении в Минске земель, выделяемых под строительство жилой недвижимости, известно уже давно. Не совсем понятно, другое – что будет дальше. Если в 2012 году в столице построили более 1млн. кв. м., то в доведенном на этот год плане значится – 1 млн. кв. м. Учитывая, что с господдержкой должно быть возведено 450 тыс. кв. м., то коммерческим застройщикам остается всего ничего.
Еще одна поговорка уверяет: «Лучше меньше, да лучше». В ее той же «коммерческой» интерпретации на местный лад выйдет: «Меньше, да… как всегда». Эксперты «Дела» считают, что качество вводимых жилых квадратных метров в лучшую сторону не изменится, несмотря на то, что поле для деятельности застройщиков сужается, и им придется задуматься, как создавать большую добавленную стоимость. К тому же белорусское понимание «эконом», «бизнес» и «элит» жилья сильно отличается даже от московских и киевских стандартов. Переходу на новый качественный уровень препятствуют три основных барьера.
Удобно, но недешево
В этом году в строительной отрасли произошли изменения, которые будут определять ее развитие на ближайшие годы. Участники рынка называют две эти реформы близкими к революционным. Первая – это новый указ «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (старый назывался «О долевом строительстве многоквартирных домов»). И вторая – это отмена заявительного принципа для получения участков под коммерческую застройку и принятие нового порядка предоставления земельных участков на конкурсной основе. Постановление вступило в силу с 1 сентября 2013 года.
«Для определения наиболее выгодных предложений от заказчиков (застройщиков) по строительству многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности) и исключения возможных злоупотреблений при предоставлении земельных участков для этих целей Указом предусматривается предоставление таких участков в Минске и областных центрах только коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству, а также юридическим лицам – победителям конкурса по выбору заказчика (застройщика), порядок проведения которого будет устанавливаться Правительством», – комментирует указ пресс-служба президента.
Наконец у государства появился четкий рыночный механизм выдачи земель. Заявительный принцип был хорош своей видимой простотой – застройщики пишут заявление, которое потом удовлетворяется местными органами власти. Но, с другой стороны, все решения находились на рассмотрении чиновников, потому заявительный принцип действовал довольно однобоко – застройщики чувствовали себя «просящими», чтобы что-то построить для нужд того же государства, параллельно извлекая прибыль. Сейчас же, по идее, процедура выдачи земель должна стать открытой и прозрачной: есть конкурс, есть предложение и его стоимость, и есть желающие это предложение купить. Не надо торговаться или упрашивать чиновников. Удобно, но, естественно, недешево.
Принять участие в конкурсе строительства многоквартирных домов в Минске и областных центрах смогут только те компании, чистые активы которых составляют не менее $500 тыс. При этом претенденты должны направить документы о своем экономическом и финансовом положении, сведения о возведении многоквартирных жилых домов за последние три года и сроках ввода их в эксплуатацию. Так госорганы смогут оценивать деловую репутацию и опыт претендента.
«Коммерческие компании теперь будут строить недешевое жилье, потому как конкурс предполагает некую плату за участие. Эта сумма, естественно, войдет в стоимость квадратного метра и ляжет на плечи потребителя, – отмечает Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании ViVaInvest. – Нововведение хорошо тем, что сегодня я как застройщик принимаю решение о строительстве проекта и уже понимаю, сколько он будет стоить. Потому как раньше на начальном этапе я не мог знать всех расходов. Уже получив участок, ходил по кабинетам и просил данные, например, по стоимости инфраструктуры, которую должен возвести. И каждый раз узнавал новые подробности, которые меня не всегда радовали. Все эти неизвестные делали проект нестабильным. Однако выдавать, наверняка, будут те участки, от которых в свое время застройщики уже отказались, когда существовала возможность выбора. Это территории, где требуется снос, где надо с кем-то договориться, а с кем-то – судиться. Пахотные земли трогать не станут, за МКАД не выйдут, да и на Каменной горке свободные территории, за которыми закреплены УКСы, не предложат. Поэтому строительство новых домов будет сопряжено с определенными затратами».
Это первая причина, почему вырастет стоимость квадратного метра, но не его качественные характеристики. Правда, теперь коммерческих застройщиков больше всего радует тот факт, что отношения на рынке будут строиться по принципу «продавец – покупатель», а не «просящий и дающий».
Фото: А. Тимощенко. Улица Пионерская в рейтинге самых дорогих улиц находится на 1-ой позиции.
Богатым в Минске жить негде?
Вторая причина, которая стопорит улучшение качества жилья, – это культура строительства, которая в Беларуси пока находится на уровне «эконом»-класса. Кстати, у нас в стране жилая недвижимость классифицируется до сих пор лишь по трем сегментам: «эконом» – это более-менее приемлемая цена, «бизнес» – дороже, «элит» – совсем дорого.
При этом рынок распределяется следующим образом: «эконом»-сегмент сегодня занимает всего 29%, тогда как «бизнес»-класс – 66%, остальные 5% составляет элитное жилье. Как ни странно, но даже дорогие минские объекты этого класса на фоне зарубежных аналогов (даже московских и киевских) качеством не отличаются.
Под культурой строительства, которая у нас прихрамывает, эксперты «Дела» понимают отсутствие проектировщиков, способных выходить за рамки пригламуренных советских шаблонов, и катастрофическую нехватку квалифицированных рабочих.
Так, один из столичных застройщиков планировал построить в Минске жилой квартал премиум-класса, где квадратный метр доходил бы до $15 тыс. Предусматривались малоэтажные дома, частный детский сад, подземный паркинг для всех автомобилей и остальные приятные бонусы. Однако инвесторы так и не нашли проектировщиков, которые бы до конца поняли их идею. В то время как объем инвестиций этого проекта измерялся сотнями миллионов долларов. В городе могла появиться своя «золотая миля». Обращаться к зарубежным застройщикам – тоже не выход, потому что градостроительный совет, через который проходят все проекты, вносит существенные корректировки, особенно если видит незнакомые имена архитекторов. В итоге проект превращается в типовую застройку и не дает инвесторам нужной добавленной стоимости.
Что удивительно, спрос на такое, очень дорогое, жилье есть. Покупатели, которые хорошо зарабатывают, столкнулись с проблемой – им негде жить, потому что Минск не может дать того качества, которое многие уже увидели за границей. В Беларуси сложился определенный процент клиентов, для которых цена – вторична. Это показал пример дома «У Троицкого», где практически все квартиры раскуплены. И не только потому, что дом очень красивый и уникальный (по этому поводу однозначного мнения так еще не сложилось), а оттого, что в Минске ничего подобного просто нет. Россияне, которые год от года приобретают все больше квадратных метров в Беларуси, говорят: постройте 10-15 домов такого класса, как в Москве, а не с «замкадочной» ценой в $3 тыс. за кв. м., и мы его купим. Может, поэтому доля продаж нерезидентам Беларуси в среднем по рынку держится на уровне 5-7%.
Так что, спрос есть, хотя и не массовый. Но, похоже, государству, которое строит много и недорого, такое строительство ни к чему. Качественное жилье (не только «элит»-класса) сегодня надо некоторым коммерческим застройщикам, единичным проектировочным компаниям, которым чиновники парируют: «С введением в эксплуатацию такого дома в плановых показателях метража добавится немного, а территорию вы займете большую!». В их сознании качество еще меряется квадратными метрами, а не выручкой, которая будет облагаться налогами, что поступят в бюджет государства.
«Возможно, конкурсы станут первым шажком для того, чтобы качество жилья улучшилось, – отмечает Вадим Тачкин. – Земля становится дороже, может, теперь будут строить что-то лучшее, чтобы не просто окупить затраты, но создать добавочную стоимость. За счет одного хорошего места, финских лифтов и консьержки ты этого не сделаешь. Застройщик должен дать что-то еще».
Но это – теоретическая часть вопроса. Практическая – рабочие руки. Участники рынка отмечают, что те, кто умеет строить качественно, уже уехали. К тому же система оплаты труда в строительной отрасли безбожно убивает всю инициативу и мотивацию. Когда заказчик говорит каменщику, что он должен строить ровно +/- 5 мм и при этом платит за кубы кладки, то рабочий не понимает, почему эти кубы должны быть ровными. До тех пор, пока вся система оплаты труда хотя бы в коммерческом секторе не перейдет на рыночные отношения, качественно строить не начнут. Именно поэтому у нас нет зарубежных подрядчиков, которые рассчитывают на достойную оплату труда.
Экономия… не на том
Третьяпричина, по которой качество жилья не улучшается, по мнению проектировщиков, кроется в менталитете застройщиков. «Я сомневаюсь, что в отсутствие большого вала нового жилья конкуренция между застройщиками увеличится, и они начнут строить лучше, чтобы остаться на рынке, – комментирует Анатолий Цейтлин, директор ООО «Творческая мастерская 7». – Все зависит от менталитета застройщиков, многие из которых ведут бизнес, как «лавочники». Построили из чего-нибудь, продали как-нибудь и не несут ответственности за сделанную работу. Больших иллюзий относительно качественного изменения жилья у меня нет. Я считаю, что на рынке останутся не те, кто строит лучше, а те, кто находится ближе к определенным ресурсам».
Проектировщики отмечают, что проекты, которые они утверждали на бумаге, часто не совсем похожи на конечный результат. Причина кроется в стремлении застройщиков сэкономить и удешевить строительство. «Посыл от чиновников «давайте удешевлять метр квадратный» застройщики понимают по-своему, – продолжает Анатолий Цейтлин. – Они его удешевляют, но рыночная стоимость жилья остается на прежнем уровне. К тому же, не все потребители в Беларуси понимают, какие должны быть различия между жильем «эконом»- и «премиум» классов. А маркетинговые отделы используют красивые слова как инструмент для продаж. Как бы в рекламе ни назвали жилье, с большего, в Минске оно все одинаковое».
Мнение эксперта
Леонид Заико, научный обозреватель «Дела»
Стоимость жилой недвижимости поднимается, во-первых, тогда, когда растет уровень зарплат. За прошлый год они поднялись на 22%. В то же время ВВП страны поднялся только на 1,5% .
Во-вторых, низкие цены на коммунальные услуги провоцируют покупку жилья и его удорожание. Недвижимость в цене будет падать, когда будут расти коммунальные тарифы.
В-третьих, это искусственное снижение объемов строительства вследствие плохой монетарной ситуации. Уменьшение кредитования ведет к тому, что предложение нового жилья падает, и здесь искусственно создается диспропорция. Кстати, во времена Кебича, чтобы построить квартиру, люди тратили 85% собственных средств и 15% брали в кредит. Сейчас идет всеобщая волна – второе «пришествие» деревни в город. Минчане, чтобы попасть в очередь на получение жилья, должны предоставить множество документов – сколько кв. м. приходится на каждого и др. Для сельских же жителей все намного проще. Законодательство последних лет было у нас «деревенским». Белорусы отличаются деревенской целеустремленностью попасть именно сюда, в Минск. Этот процесс начался в 1994 году с приходом районной номенклатуры во власть, когда каждый уважающий себя начальник покупал квартиру для своей дочери в Минске.
В-четвертых, это боязнь белорусов работать за границей, психологическая привязка к одному месту жительства. В мире все абсолютно не так.
Если все будет экономически грамотно, что для нашей страны представить сложно, то цена квадратного метра станет равной средней зарплате (таков мировой стандарт). В Минске она составляет $700. По поручению Главы администрации Президента недавно провели исследование затрат и цен на новое жилье. По этим расчетам, реальная стоимость, по затратам, квадратного метра в столице равна $550-560! Эти цифры опубликовали и тут же сняли. Почему? Потому что у народа возникнет вопрос: «Я что дурак, что плачу $1700 строительной компании?!».
Возникает другой вопрос: кто крадет деньги? Если его задать, то риэлторы и застройщики соберут чемоданы и уедут, а мы пригласим северных корейцев, которые будут строить нам жилье по $500. Но здесь очень много заинтересованных лиц. Чиновники под строительство обычного дома брали взятки близкие к $1 млн. Сейчас, может, перестали брать. Не надо больше расширять город, наш рынок жилья – это рынок «клеток» и очень дорогих коттеджей. Нам надо строить свои собственные дома в пригородах. А Минск стал неинтересным.
Ноябрьский номер журнала "Дело" в продаже!
Главная тема - телекоммуникации, связь, IT-технологии. Подробности - в нашей рубрике "Анонсы".
Приобрести бизнес-журнал «Дело» можно в газетных киосках «Белпочты» и «Белсоюзпечати», сети магазинов ProStore, "Соседи", "Гиппо", гипермаркетах "Корона", «BIGZZ» и др. Также журнал распространяется бесплатно в автосалонах, гостиницах, турагенствах, бизнес-центрах.