Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 1 Окт 2012 0:00

    Загородный замок – на зам?к?

    На смену загородным особнякам приходят современные функциональные дома небольшой площади.

    Когда детей просят нарисовать свой дом, они редко изображают квартиру. Дети вырастают, а дом мечты – с башнями и собственным садом – надолго оседает в подсознании. Может поэтому, став взрослыми, многие из них готовы потратить уйму денег, чтобы хотя бы на выходные выбраться из шумного города в тихую персональную сказку. Только в отличие от детских мечтаний, стремятся сделать ее менее затратной и более пригодной к жизни.

    Цена мечты

    Владимир Чернушевич, директор агентства недвижимости «Загородный дом», говорит: «Для меня самый лучший дом для отдыха – родительский». Сторонников загородного отдыха условно можно разделить на три группы: тех, кто солидарен с Владимиром Георгиевичем, тех, кто остается верен пережитку социализма – дачным кооперативам, и, наконец, владельцев шикарных коттеджей. Главное, что их отличает – цена вопроса. Если дачи чаще всего подчиняются правилу 30/30 (в 30 км от Минска можно приобрести домик за $30тыс.), то коттеджи обходятся в разы дороже.

    «Золотым временем» для риэлторов загородной недвижимости были 2008-2009 годы,  когда клиенты платили по $200 тыс. всего лишь за участок земли. Правда, это были дачные участки Совмина и бывшего ЦК партии в Ждановичах. Тогда главным критерием было месторасположение. Сейчас эти участки упали в цене до $50-60 тыс., но приоритет «престижности места» для покупателей все же остался актуальным. При этом участки в 25 соток, расположенные недалеко от Минска с видом на водоем, стали эксклюзивом. Такое предложение «выстреливает» всего 1-2 раза в год.

    Многие состоятельные люди забирались и подальше. Налибокская пуща, берега Ислочи, Нарочанский край – еще несколько лет назад здесь строили не просто коттеджи, а замки, стоимость которых превышала $600 тыс.

    Сейчас, пожалуй, самый важный тренд на рынке загородной недвижимости – изменение сознания потребителей. У белорусов появился опыт проживания в больших домах и понимание того, что загородный дом площадью с добрый пансионат дорог в содержании и обслуживании. Поэтому на рынке растет спрос на коттеджи небольших площадей – от 50 до 120 кв. м. Кстати, в Беларуси к этому пришли не первыми. Это уже мировой тренд: за последние пять лет средняя площадь загородной недвижимости уменьшилась с 400 до 300 квадратных метров.

    Владимир Чернушевич вспоминает одного своего очень состоятельного клиента. Пару лет назад на берегу водоема, недалеко от Минска, тот построил загородный дом для отдыха своей семьи. Как показала практика, 90% времени в доме живет… охранник. Слишком занятый делами хозяин наведывается туда почти как гость. Теперь продать эту недвижимость стоимостью около $1млн едва ли возможно.

    Даже очень популярные ранее варианты для постоянного проживания за городом сейчас продаются с трудом. Например, полностью меблированный дом, напичканный всевозможной бытовой техникой, может стоить порядка $300-500 тысяч. Не находится желающих стать собственником коттеджа и в сельхозпоселке за $790 тыс. Риэлторы объясняют это тем, что реальная цена минимум на $300 тысяч меньше. Хотя многие первоначально просят за свою недвижимость $1,5 млн, она никого не интересует даже за полцены.
    Многие владельцы такой недвижимости надеются, что ее приобретут россияне. Но риэлторы предупреждают, что в соседней стране покупатели, у которых уровень доходов не соответствовал интеллекту, давно перевелись. Россияне отлично ориентируются в белорусских  ценах, и на 10 тысяч местных предложений приходится всего лишь один покупатель из России.

    Если говорить о стоимости земли, на которой можно возвести загородный дом, то прошлой осенью на этом рынке наблюдался обвал цен – земля подешевела на 50% (по сравнению с 2007-2008 гг.), а сами дома потеряли 30-40% первоначальной стоимости. Те, кто приобрел коттедж четыре года назад за $300 тыс. и не успел его продать на пике цен, сейчас могут потерять примерно $100-120 тыс.

    Сейчас загородная недвижимость в зависимости от месторасположения стала дешевле в два, а то и в три раза. В Пуховичском, Брестском, Слуцком и Мядельском направлениях средняя цена предложения частных домовладений в мае, согласно информации агентства «Твоя столица», составила за «квадрат» $436, $505, $557 и $583 соответственно ($786, $770, $726 и $1,075 тыс. в мае 2008-го).

    Правда, в Логойском, Раковском, Молодечненском, Московском и Могилевском направлениях цены упали не так сильно и в последний весенний месяц держались на уровне $1,109 тыс., $848, $825, $753 и $570. Четыре года назад в том же Логойском направлении цена предложения составляла $1,137 тыс., а в Могилевском – $702.

    Правило «цена/удаленность от МКАД» сохраняется. Дома в радиусе 15 км. от столицы, владельцы готовы продать в среднем по $908 за квадратный метр. За коттеджи, находящиеся на расстоянии до 31 км от Минска, просят $622/кв.м., а в 50 км. –  $434. Примечательно, что в мае 2008-го стоимость «квадрата» в этих же параметрах составляла $1,08 тыс., $672 и $471 соответственно.

    Место плюс экология
    Цены на землю сформировала, в том числе, и популярность «дачных» направлений. Самые востребованные – Московское, Раковское и Логойское. Здесь наибольшее количество сделок купли-продажи домов заключается на расстоянии 11-50 км от МКАД,  причем дальше 20 км располагаются «дома временного проживания» – т.е., дачи. Наиболее востребованным сегментом по-прежнему остается эконом-класс.

    Не менее местоположения важны транспортная доступность, безопасность, наличие инфраструктуры, коммуникаций и, собственно, то, зачем едут за город – экология. Причем, в широком смысле: сюда входят и материалы, из которых построен дом.

    Многие покупатели отдают предпочтение кирпично-монолитным домам, которые отличаются долговечностью и высокими теплозащитными характеристиками.

    Широкое распространение на рынке загородного жилья получили дома из пенобетона. Они выкладываются из плит, изготовленных на заводе, или заливаются прямо на стройплощадке с использованием несъемной опалубки. Пенобетон считается экологически чистым материалом и успешно конкурирует с кирпичом. За счет легкой пористой структуры он прекрасно удерживает тепло при меньшей толщине стен. Правда, это не лучший вариант для тех, кто бежит именно от стекла и бетона. 

    Классикой на рынке загородной недвижимостиостаются деревянные дома.  Чаще всего из лиственницы и сосны. Их преимущества – экологичность, естественный воздухообмен, способность накапливать тепло и создавать приятный микроклимат. Предпочтение отдается «зимнему лесу» – древесине, заготовленной зимой, когда прекращается движение соков и дерево становится более крепким. Такое сырье меньше подвержено усушке и гниению. На особом счету дома, возведенные из оцилиндрованного бревна – дерева строго цилиндрической формы, с которого срезан верхний слой. Бревна имеют одинаковый диаметр, что обеспечивает высокую плотность соединения. За счет ровно обработанной поверхности оцилиндрованные бревна выглядят привлекательно без отделки, и это позволяет сэкономить при строительстве. Этот материал популярен среди проектов бизнес- и элитного класса. Конкурент этого материала – кирпич. Из него чаще всего возводят 2-этажные дома.

    Мифы роскоши

    Чем должен быть оснащен загородный дом? В 2008-2009 тенденцией была роскошь и всевозможное изобилие. И сейчас среди предложений риэлторов можно найти: «Арт-объект VIP-класса для жизни и отдыха с соблюдением основных принципов фэн-шуй. Гостевой дом 127 кв. м  в кантри-стиле, баня из бруса, авторская работа художника-декоратора, раздельные системы отопления и подогрева пола, скважина, автоматические ворота и т.д.». Сегодня такие характеристики привлекают уже гораздо меньше потенциальных покупателей. Шишки от «граблей» многофункциональности набили себе многие.

    Юрий Солодовников, финансовый консультант, пару лет назад перебрался жить из Минска в Ратомку. Многие устоявшиеся предметы «роскоши» как в домах для постоянного проживания, так и для отдыха он давно считает мифами. Кстати, при строительстве своего дома ему не удалось избежать всех ошибок.
    – Самая распространенная ошибка кроется в масштабах домов, – рассказывает он. – Многие мои соседи уже спустя некоторое время поняли: надо было строить не 400, а 200 кв. м. – для жизни одной семьи так много места не надо, да и следить за порядком в таких хоромах сложно. В доме моих знакомых 15 окон, из них хозяйка коттеджа постоянно моет только 5. В остальных комнатах они просто не живут. Тут же всплывает вопрос и о необходимости второго этажа. По-моему, без него вполне можно обойтись.

    Миф, который пришел к нам из американских фильмов о красивой жизни, – это бассейн. Во-первых, теплых дней в году у нас не так уж много. Во-вторых, это самый близкий к дому рассадник комаров. Еще одна частая ошибка – балкончики. Проедьтесь по загородным участкам, и вы увидите огромное количество недостроенных балконов. Их функциональность теряется, когда можно просто выйти на свой участок. А вот фальшбалкон украшает внешний вид дома.

    – Для себя я открыл еще один миф – баня, – улыбается Юрий Солодовников. – Как-то раз в банном комплексе я поделился с приятелем мечтами о своей бане. И удивился, когда узнал, что у него самого в загородном доме есть баня, но он ей… не пользуется. «Ты когда-нибудь убирал баню после друзей?» – спросил он, и на этом дискуссия закончилась. Причем хорошая баня стоит около $30 тыс. В своем доме я установил и ванную, и душевую кабину, хотя сейчас ограничился бы только душевой.

    Специалисты не советуют строить и подвалы, особенно если дом находится на берегу водоема, где вашей спокойной жизни будут мешать грунтовые воды. Чтобы в подвале можно было что-то хранить, туда нужно провести отопление, а это удовольствие обойдется примерно в $5 тыс. Гараж  тоже является своего рода мифом. Во-первых,  коммерчески он невыгоден, т.к. по техническим данным БТИ, гараж входит в общую площадь дома. Значит, вы платите за него как за жилое помещение. Если приезжать в загородный дом для отдыха, то машину можно парковать просто на собственном участке!

    О перспективах развития рынка загородной недвижимости для отдыха эксперты «Дела» говорят: если в Беларуси появится вертолетный рейс, например, из Минска на Нарочь, как в России, то спрос на рынке изменится. Следующий этап развития – это усадьбы и поместья в том виде, в каком они существовали пару веков назад. Как это будет называться и для каких целей использоваться – покажет время. 

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by