Delo.by,

    Комментарии 20 Май 2014 9:05

    С видом на море. С расчетом на бизнес

    Покупка жилья за пределами нашей страны становится все более привлекательной для деловых белорусов

    Павел Петько, «Дело»

    Еще несколько лет назад покупка недвижимости за рубежом казалось недоступной для большинства белорусов роскошью. Однако в условиях постоянного роста цен на внутреннем рынке недвижимости такой вариант становится все более реалистичным. И даже – привлекательным с экономической точки зрения.

    Дороже не значит лучше

    Стоимость однокомнатной квартиры в Минске на рынке вторичного жилья сегодня составляет около $70 тыс. или в среднем $1800 за кв. метр. Самые доступные ценовые предложения – в Заводском районе столицы, где стоимость квадратного метра составляет порядка $1450.

    В то же время средняя стоимость квадратного метра квартиры в Праге сегодня начинается от €1650. То есть, приличную однокомнатную квартиру в столице Чехии можно купить за $90 тысяч, двухкомнатная обойдется порядка $120 тысяч, а трехкомнатная –$150 тысяч.

    Такая же ситуация наблюдается и во многих других европейских столицах, где приобрести жилье можно по ценам, практически сопоставимым с белорусскими. Неудивительно, что в нашей стране появляется все больше желающих приобрести себе дом или квартиру в пределах границ Шенгенской зоны.

    «На протяжении последних 5-10 лет белорусы довольно активно проявляют интерес к зарубежной недвижимости: узнают условия покупки в разных странах, особенности владения и пользования объектами в конкретной стране, изучают культурные особенности и бизнес-потенциал других стран, – отмечает директор агентства недвижимости «Бизнес Хаус» Андрей Козел. – Как правило, люди получают такую информацию самостоятельно – при помощи Интернета, и лишь небольшая часть аудитории приходит в агентствонедвижимости без предварительного изучения рынка».

    Эксперт «Дела» отмечает, что наблюдается и рост количества реальных сделок с зарубежной недвижимостью, что объясняется рядом факторов. С одной стороны, в нашей стране стала более доступной информация о продаже и оформлению таких объектов. Сегодня оказанием услуг по приобретению недвижимости за рубежом занимается несколько десятков белорусских компаний, среди которых есть и крупные агентства.

    Кроме того, появились новые возможности по привлечению кредитных ресурсов банков для покупки недвижимости. Во многих странах Европы предлагаются достаточно гибкие условия и низкие ставки по жилищным кредитам. Так, средняя европейская ипотечная ставка колеблется в пределах 5%. Наиболее выгодные условия для приобретения жилья в кредит сегодня сложились во Франции: там фиксированные ставки начинаются от 3%, плавающие –от 2,1%. Правда существуют и ограничения. Например, нерезиденты могут получить ипотечный кредит только на 80% стоимости жилья.

    И, наконец, в условиях нестабильной белорусской экономики многие рассматривают зарубежную недвижимость как дополнительный актив, который всегда можно сдать в аренду или перепродать.

    От скромного бунгало до особняка

    По данным, предоставленным агентством недвижимости «Бизнес Хаус», наиболее популярными направлениями для приобретения зарубежной недвижимости среди белорусов являются Чехия, Италия, Испания и страны Балтии.

    Наибольший процент сделок с зарубежной недвижимостью приходится на объекты, расположенные в Испании. Приоритет этой страны формируют такие факторы, как приемлемая стоимость жилья (цены вполне сопоставимы со стоимостью квартиры в крупных городах Беларуси), привлекательные условия кредитования испанскими банками (до 90% от стоимости объекта недвижимости под 1,4% годовых сроком до 40 лет), не говоря уже о климате и других преимуществах этой страны. Кроме того, в Испании, в результате финансового кризиса появился новый вид инвестиций для иностранных компаний –в объекты коммерческой недвижимости. Вложив от €350 тысяч до €5 млн., можно получить не только дополнительные преференции, но и вид на жительство в этой стране.

    Интерес к чешской недвижимости, по мнению экспертов «Дела», обусловлен схожестью менталитетов белорусов и чехов, относительно невысокой стоимостью и неплохими перспективами по ведению собственного бизнеса в этой стране. Эти же факторы, а также территориальное соседство обеспечивают тягу белорусов к странам Балтии. В первую очередь, к Литве и Латвии. Что касается недвижимости в Италии, то спрос на нее несколько ниже, чем в Испании или Чехии, что связано с достаточно высокой стоимостью.

    «Доступное жилье предлагается на болгарском рынке, который «лихорадило» долгие годы, что в итоге лишь стимулировало интерес иностранных покупателей, – рассказывает специалист по зарубежной недвижимости ОДО "Западная недвижимость" Елена Серкова.

    По ее словам, квартиру доме на первой линии берега Черного моря сегодня можно купить за €20-30 тысяч. В Бургасе средняя стоимость «метра» составляет €572 – почти в 2 раза ниже минских расценок. В Софии квартиры расходятся по цене €734 за 1 кв.м. В курортных регионах цены тоже не кусаются: например, за трехкомнатные апартаменты в Золотых песках в современном жилом комплексе просят €55 тысяч. А при удачном стечении обстоятельств можно сбросить цену на 10% от заявленной стоимости.

    «Мы считаем, что для предпринимателей представляет интерес недвижимость в Германии. Цены на жилье в этой стране остаются стабильными на протяжении нескольких лет, – продолжает Е. Серкова.

    По данным нашего эксперта, квартиры в таких городах, как Кёльн или Дрезден стоят от €30 тысяч, тогда как в Берлине, Мюнхене и Франкфурте их стоимость превышает €100 тысяч. Сразу после покупки жилье можно передать управляющей компании, которая займется поиском квартирантов-арендаторов.

    «Обычно городские апартаменты позволяют рассчитывать на годовую доходность в 10-12%», – отмечает Е. Серкова.

    Что касается предпочтений белорусов при выборе вида жилья, то здесь эксперты наблюдают некоторое смещение спроса с элитной недвижимости к объектам среднего ценового сегмента стоимостью в среднем около €100 тысяч.

    Структура спроса на примере Испании, со слов Андрея Козела, выглядит следующим образом. Абсолютное большинство сделок составляют покупки недвижимости на побережье на расстоянии нескольких километров от береговой линии.Около 40% покупателей предпочитают апартаменты – квартиры, расположенные в комплексе с общим бассейном, зеленой зоной, зоной отдыха.Более 30% клиентов приобретают так называемые бунгало – это может быть верхняя, либо нижняя половина дома, каждая из которых имеет открытую террасу или земельный участок, расположенные в комплексе с общими развлекательными зонами.Не более 20% аудитории покупают смежные дома или таунхаусы. В сумме еще 10% владельцев делают выбор в пользу отдельно стоящего дома или участка, который они хотят обустроить по своему индивидуальному плану.

    Подводные камни

    При принятии решения о покупке зарубежной недвижимости, специалисты рекомендуют помнить о моментах, которые могут существенно увеличить цену вопроса.

    Во-первых, помимо стоимости самого объекта недвижимости в большинстве стран Евросоюза необходимо уплатить ряд сопутствующих налогов и пошлин. Также будущему владельцу жилья за границей придется понести некоторые расходы при регистрации сделки купли-продажи. В целом сумма налогов и прочих разовых платежей при покупке может достигать 20% стоимости самого объекта недвижимости.

    Во-вторых, приобретение зарубежной недвижимости предполагает определенную ответственность за его содержание. При выборе объекта необходимо уточнять размер ежегодных коммунальных и налоговых платежей, и помнить о сроках их оплаты.

    В-третьих, в зарубежных странах работает множество агентов, предлагающих свои услуги при покупке недвижимости. В то же время деятельность по оказанию риэлтерских услуг, как правило, не лицензируется. Соответственно, часто желание выгодно и быстро заработать комиссионное вознаграждение от продажи недвижимостииностранному покупателю опережает профессионализм и качество оказываемых услуг.

    «В каждой стране ЕС, в любой ситуации, связанной с приобретением недвижимости, до подписания договора купли-продажи рекомендую проверять, как минимум, текущий юридический статус объекта недвижимости, – говорит юрист международной юридической фирмы GLIMSTEDTНиколай Артемьев. Он подчеркивает, что практически в каждой стране ЕС ведутся соответствующие регистры недвижимого имущества. И на основе этой информации можно проверить статус объекта недвижимости.

    «Также обращайте внимание и на полномочия лица, представляющего интересы продавца объекта недвижимости.Это можно сделать путем предварительного предоставления в адрес покупателя копий документов, удостоверяющих личность, а также нотариально заверенной доверенности, завещания и т.п. в зависимости от конкретной ситуации», –советует юрист.

    Зачастую состояние объекта недвижимости на «бумаге» может не соответствовать его фактическому состоянию.

    «В этой связи, сверяйте технические характеристики объекта недвижимости «по документам» с фактическим состоянием объекта. В частности, для начала покупатель может запросить детальные фотографии объекта", – дает еще одну рекомендацию Н. Артемьев.

    По мнению эксперта, отдельное внимание нужно уделить составлению договора купли-продажи, который в обязательном порядке должен содержать:

    ·         полное описание приобретаемого объекта недвижимости;

    ·         заявления и гарантии продавца в отношении недвижимости об отсутствии прав и притязаний третьих лиц и отсутствии иных обременений;

    ·         цену объекта недвижимости, включая все возможные налоги и иные обязательные платежи, подлежащие к уплате покупателем (в договорах нужно указывать реальную рыночную стоимость недвижимости, а не заниженную);

    ·         порядок расчетов;

    ·         момент перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю;

    ·         ответственность сторон;

    ·         основания расторжения договора;

    ·         наличие письменного согласия иных лиц – членов семьи и др. – на отчуждение квартиры.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by