Delo.by,

    Комментарии 30 Мар 2017 14:49

    В ожидании спроса

    Какие основные  факторы будут  определять «погоду» на столичном рынке жилья в 2017 году?

    Артём Сахаревич, аналитик портала Realt.by, специально для «Дела»

    Экономика «в минусе»

    Наилучшим способом ситуацию в экономике можно проследить по долларовому ВВП.  Его падение идет второй год подряд, а значит, кризисы 2009 и 2011 годов уже не идут в сравнение с текущим. Последний раз такая длительная рецессия наблюдалось в конце 90-х, но тогда выход из кризиса получился стремительным из-за резкого роста цен на нефть. С начала этого года «черное золото» также выросло в цене, но это по-прежнему лишь половина от докризисного уровня.

    Много заявлений звучало о выходе на «траекторию роста», по сути,  о замедлении темпов падения экономики. Но даже если экстраполировать эту «траекторию» на будущие периоды, реальный рост экономики раньше 2018 года замечен не будет. В 2017-ом, скорее всего, будет наблюдаться нулевой рост или снова «минус», однако уже не такой значительный.

    Сужающаяся экономика не нуждается в докризисном количестве работников. Официальная статистика по числу безработных по понятным причинам вряд ли поможет оценить реальное положение дел на рынке труда. Чуть лучше иллюстрирует ситуацию разница между числом принятых на работу и уволенных. Динамика последних лет отчетливо говорит о том, что проблема сокращений нарастает.

    Очевидно, что влияние всего выше упомянутого на рынок недвижимости негативное. Найти работу стало сложнее, реальные доходы упали практически у всех (за исключением IT-сферы), потенциальные покупатели жилья уже не могут откладывать деньги, как раньше.

    Слишком «дорогие» кредиты

    За 2016 год ставку рефинансирования снижали четыре раза: с 25% до 18% годовых. В 2017 она уже приблизилась к 15%. В теории привлекательность кредитов на строительство жилья уже должна была вырасти. Но на практике эта гипотеза выглядит очень спорной, ведь по факту, несмотря на более привлекательные ставки, реальная стоимость кредита сегодня может оказаться выше, чем 2-3 года назад. Если раньше в проценты по кредитам закладывалась неизбежная девальвация белорусского рубля и сопутствующая ей двузначная инфляция, то сейчас инфляцию планомерно «связывают», а курсообразование стало более прозрачным.

    Неудивительно, что резкого оживления среди желающих взять кредит на общих основаниях пока нет. Чего не скажешь о программах по льготному кредитованию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Дозированные» объемы кредитов для этой категории выбираются за несколько дней, что доказывает востребованность у населения займов с адекватной процентной ставкой. Дальнейшее снижение ставок для тех, кто строит на общих основаниях, будет поддерживать рынок, но собственные средства населения по-прежнему останутся главным источником финансирования строительства.

    Еще один результат политики Нацбанка – падение доходности депозитов. Рост цен на рынке аренды квартир в Минске во второй половине 2016 года привел к тому, что средняя доходность аренды на 1,5-2% превысила максимум по вкладам в валюте. При этом у ряда объектов (небольших 1- и 2-комнатных квартир с хорошим местоположением) годовая доходность еще на 1-3% выше.  Влияние такого фактора  умеренно положительное. Рынок аренды квартир «переманивает» часть вкладчиков, недовольных доходностью депозитов. Дальнейшее снижение ставки рефинансирования (и ставок по кредитам) окажет положительное влияние на спрос.

    Столица уже не прельщает

    Население Минска приближается к отметке в 2 миллиона жителей. Но хотя количество жителей столицы, как и прежде, увеличивается, темпы роста существенно замедлились: если раньше ежегодный рост находился на уровне 15-20 тысяч человек, то сейчас – порядка 8-9 тысяч человек.

    В чем же дело? С естественным приростом у нас все в порядке – он остался на уровне прошлых лет. А вот с миграционным (приезжих больше, чем уехавших) дела обстоят значительно хуже. В прошлые годы за счет миграции генерировалось 2/3 ежегодного роста населения Минска, сейчас – только треть. Если увязать это с экономической ситуацией, получается, что иногородние работники разочаровываются в столице и возвращаются домой. А те, кто раньше хотел переехать, меняют свое решение и остаются в родном городе.

    По сути, влияние демографического фактора в нашем случае – положительное. Население растет, что стимулирует спрос на квартиры. Однако если тенденция сокращения миграционных потоков станет трендом, то влияние демографии на рынок недвижимости в будущем поменяет свой знак на минус.

    Построили больше, чем планировали

    Построили больше, чем планировал

    План в 735 тысяч квадратных метров, которые должны построить в Минске, в 2016 году был даже слегка перевыполнен. А это порядка 10,3 тысяч новых квартир, из которых 7,5 тысяч на счету коммерческих застройщиков. У последних дела обстоят лучше, чем в сфере строительства жилья с господдержкой, которая сворачивается семимильными шагами.

    Еще 2 года назад речь шла о «навесе» из нераспроданного готового жилья, который давил на цены. К началу 2017 года ситуация выровнялась. Благодаря высокой активности покупателей, излишек квартир, который «висел» на рынке еще с 2014-2015 гг., был почти распродан.

    В планах на 2017 год − построить на 12,5% меньше жилья, чем в прошлом году. На коммерческий сегмент придется порядка 6,8 тысяч квартир – минимум за пять последних лет. Ежегодное поглощение на первичном рынке колебалось в последние годы в диапазоне 8-10 тысяч проданных квартир. Несложно подсчитать, что при четком выполнении плана по вводу жилья на 2017 год начнет назревать дефицит предложения. От новостроек на завершающей стадии строительства основной «очаг» спроса станет смещаться к «котлованам». Однако есть основания полагать, что план для коммерческого сегмента на следующий год слишком пессимистичный и все же будет немного перевыполнен. Не стоит забывать и о пригороде, где в следующем году будут вводиться значительные объемы жилья, а значит, часть покупателей из столицы уйдет за МКАД. 

    Как видим, влияние  этого фактора нейтральное, в перспективе − положительное. Первичный рынок сбалансирован, проблема избыточного предложения практически решена. Сокращение строительства рынок не заметит до тех пор, пока теми же темпами уменьшается спрос. В обратном случае начнет образовываться дефицит предложения, создающий предпосылки для роста цен.

    Сработала «подушка безопасности»

    Сбережения, накопленные населением в благополучные годы, поддерживают текущий уровень цен. Весной минувшего года, когда цена на «однушку» была порядка $35-40 тысяч, сделок было в среднем на 23% больше, чем на уровне в $40-50 тысяч, и на 54% больше, чем на уровне $50-60 тысяч. Вполне закономерным выглядит спад активности покупателей во второй половине года. Те, кто готов был купить однокомнатную квартиру по цене в $35-40 тысяч, вынуждены были рассматривать аналогичные объекты уже за $41-45 тысяч. Но, во-первых, лишние деньги есть не у всех, во-вторых – качество предложения все равно не сравнится с весенними месяцами. Как итог – сокращение спроса на однокомнатные, а вслед за ними и на другие типы квартир.

    Влияние этого фактора нейтральное, в перспективе − негативное. На данный момент стабильность цен обеспечена той «подушкой безопасности», которую граждане скопили в более благополучные годы. По мере истощения запасов на рынке останется меньше потенциальных покупателей, что может негативно сказаться на ценах. Без улучшения экономической ситуации это лишь вопрос времени.

    1 «квадрат» за 2,5 зарплаты

    Динамика среднегодовой заработной платы минчан последние 4 года движется в унисон с ВВП. А что насчет соответствия доходов и цен на квартиры? Бытует мнение, что стоимость жилья в Минске явно завышена. Если посмотреть на развитие ситуации за последние 5 лет, то можно отчетливо увидеть периоды, когда такое предположение подтверждалось. Цены были завышенными весь 2015 год, начало 2012-го, конец 2013-го и некоторые месяцы 2014 года. Однако 2017 года в этом списке нет. На данный момент можно говорить о том, что влияние доходов населения на цены является нейтральным. Цена 1 м2составляет примерно 2,5 средние зарплаты в Минске, что мы могли наблюдать и в стабильном 2014 году.

    В какой точке сейчас находится рынок?

    В начале 2017 года негативное влияние на цены оказывает фактор сезонности, выраженный низким спросом. Но ценового обвала, как в предыдущие 2 года, благодаря стабильному курсу доллара не произошло. Снижение цен на квартиры в Минске происходило вплоть до середины февраля 2017 года, затем наметилась стабилизация на уровне $1173 кв. м на вторичном рынке жилья и $1136 на «первичке».

    В регионах «по пятьсот»

    Здесь по-прежнему отмечается и, вероятнее всего, будет отмечаться отрицательная динамика цен. Важный факт: в регионах квартиры подешевели гораздо больше, чем в Минске. Если в столице за 2016 год снижение цен составило 8%, то в регионах коррекция колебалась в диапазоне от 14-15% (Солигорск, Могилев) до 26-30% (Полоцк, Орша).

    Витебск стал первым городом Беларуси, где недвижимость уже подешевела более чем наполовину (-52,6%). Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, уже опускалась там ниже отметки в 500 $/м2.

    Среди других городов, круглую отметку в $500 уже преодолели Барановичи, Бобруйск, Новополоцк, Орша, Пинск и Мозырь. В последнем средняя цена квадратного метра проданных квартир и вовсе стремится к $400, что является минимальным показателем среди крупных городов страны.

    Вместо резюме

    Безусловно, процесс падения цен когда-то должен остановиться: стабильность курса доллара и снизившиеся вдвое цены в теории должны вернуть жилой недвижимости привлекательность в глазах покупателя. Но нельзя упускать из виду и тот факт, что снижение цен на квартиры в Минске может привести ко «второму пришествию» региональных покупателей в столицу, как это было в 2016 году. Их вряд ли будет так же много, как годом ранее, но достаточно, чтобы рынки жилья других городов страны вновь испытали дефицит спроса со всеми вытекающими последствиями.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by