Delo.by,

    Комментарии 17 Мар 2016 17:02

    Упасть нельзя подняться

    Цены на жилую недвижимость могут продолжить снижение на протяжении всего 2016 года. Однако поведение продавцов зависит от множества факторов.

     

     

    Анна Дейч, «Дело»

    Кризис с «изюминкой»

    Минувший год выдался непростым и в то же время достаточно интересным для рынка жилой недвижимости. Несмотря на кризис в экономике и снижение платежеспособности населения, спрос на жилые метры сохранился на уровне 2014 года. Так, по данным группы компаний «Твоя столица», на вторичном рынке за 10 месяцев 2015-го количество покупателей составило 9268 против 9224 в 2014-м. На первичном рынке в первом квартале 2015 года уровень спроса был самым низким за весь год – на 25-28% ниже аналогичного показателя последнего квартала 2014 года. Однако затем активность покупателей стала расти, и в итоге уровень спроса во второй половине года сравнялся с показателем аналогичного периода 2014-го.

    Конечно, главная причина такой бурной покупательской активности – серьезно «просевшие» цены.

    «Благодаря накопленным в предыдущие годы сбережениям и снижению цен на рынок вышли покупатели, которые еще в 2014-м не задумывались о скором приобретении жилья, – говорит аналитик портала REALT.BY Артем Сахаревич. –Если раньше с суммой в $30 тыс. о покупке квартиры думать было рано, то сейчас за эти деньги, пусть не в Минске, но в пределах 15 км от города, можно найти варианты. В столице же однокомнатную квартиру на вторичном рынке уже можно купить за $40 тыс.».

    В целом за 2015 год цена «квадрата» как на первичном, так и вторичном рынке снизилась на четверть. Это существенно снизило итоговую стоимость сделок.

    «Для большинства покупателей существует некая ценовая граница, выше которой они не готовы купить квартиру, – отмечает руководитель «Твоя столица - Новостройцентр» Наталья Пичуха. – Наиболее востребованными в 2015году были квартиры стоимостью порядка $50 тыс. для однокомнатных, $66 тыс.  для двухкомнатных и $80 тыс. для трехкомнатных квартир».

    Есть еще один интересный момент. Обычно сегмент элитного жилья меньше всего поддается влиянию кризисных явлений: количество сделок здесь падает редко, а продавцы подобных квартир позже всех снижают цены и раньше всех их поднимают. Однако в прошлом году ситуация была иной: хотя в начале 2015-го продавцы элитного жилья соглашались лишь на минимальные уступки, однако в итоге цены за квадрат здесь «просели» почти на 20% а спрос – сократился в разы.

    «Спрос на элитное жилье, например, во время кризиса 2011 года поддерживался покупателями из России, – отмечает Артем Сахаревич. – Однако сейчас Минск для россиян стал дорогим городом. Если средняя цена «квадрата» в России упала больше, чем на 50%, то в Минске – всего на 25%. Сегодня квартиры в Минске уже стоят столько же, сколько и в Санкт-Петербурге».

    Приманки для покупателей

    Сложившаяся ситуация заставила застройщиков еще сильнее бороться за потребителей. Выиграли компании, сумевшие вовремя сориентироваться и адаптировать концепции своих проектов и принципы их реализации к текущим рыночным условиям.

    «Среди основных предпочтений покупателей сегодня – небольшие площади квартир, продуманное благоустройство придомовой территории и мест общего пользования. Особое внимание уделяется репутации застройщика и истории строительства его предыдущих объектов. Сейчас значительно легче работать компаниям, которые избежали вложений в инфраструктуру участка и отселение жителей сносимых домов по старым ценам. Их проекты – рентабельны. Другим – сложнее. Но в любом случае многое зависит от грамотно выстроенной финансовой стратегии», – говорит Наталья Пичуха.

    Что касается стратегии, то у многих застройщиков она сегодня включает лояльную к покупателю структуру платежей – например, предоставление рассрочки до 5 лет, а также проведение акций и распродаж. Более гибким стало и ценообразование. Компании с большим портфелем объектов и долгосрочными проектами стали усиленно работать над узнаваемостью брендов, увеличив бюджеты на продвижение.

    «Как показал 2015 год, доля покупателей, способных сразу выплатить всю стоимость квартиры в новостройке, – невелика. Именно поэтому к концу года порядка 90% новостроек предлагались в продажу на условиях рассрочки, в том числе и без удорожания квадратного метра», – констатирует эксперт.

    Где же «дно»?

    Несмотря на достаточно благоприятную для покупателей ситуацию, многие из них все еще занимают выжидательную позицию в надежде на то, что стоимость «квадрата» станет еще меньше. И, надо сказать, что пока такие ожидания оправданы.

    По словам экспертов, у застройщиков за прошлые годы сформировалась хорошая подушка безопасности, и они могут еще позволить себе постепенно снижать цены на протяжении 2016 года. Своеобразная «красная черта», после которой снижение цен на некоторое время прекратится, – это себестоимость «квадрата». Но у всех застройщиков она разная и зависит от множества фактов.

    «Первыми остановят снижение цен те, у кого себестоимость строительства была выше, чем у остальных. И мы это уже наблюдали. Некоторые застройщики осенью 2015-го неохотно шли на уступки. И только январское падение курса белорусского рубля заставило их активнее корректировать ценник», – говорит Артем Сахаревич.

    Что будет дальше – зависит от ситуации. Пока большинство застройщиков работают «в плюсе». Возможно, есть те, кто готов продавать квадрат по $500-600, но эти цифры не являются средней себестоимостью. По мнению экспертов, стоимость «квадрата» на протяжении 2016 года может снизиться до $800-900. Причем самые низкие цены будут предлагать застройщики новых проектов, однако вопрос, смогут ли они при таких ценах выполнить все обязательства перед дольщиками, остается открытым.

    В этом году прошлогодней активности покупателей ожидать не стоит, спрос может снизиться на 10-15%. Многое зависит от темпов снижения цен. Если нынешняя динамика продолжится, то спрос сохранится на прежнем уровне. Но если застройщики прекратят корректировать ценник, то у покупателей может не хватить средств и дело закончится резким спадом. Подобная ситуация имела место в 2010 году, когда застройщики не хотели снижать цены, а покупатели не могли приобретать жилье по такой стоимости. В результате спрос обвалился на 25%.

    «Сейчас застройщики должны понимать, что в такой ситуации наиболее оптимальным вариантом действий для них будет постепенное снижение цен. Лучше снизить немного, но первым, чем последним – но значительно», – резюмирует Артем Сахаревич.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by