Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 9 Ноя 2012 0:00

    «Умный» офис. Появится ли он в Беларуси?

    В нашей стране до сих пор не построено ни одного офисного здания, которое с полным правом можно назвать энергоэффективным. Хотя спрос на «умные» офисы на рынке есть.                                                                     

    Энергоэффективное строительство в Беларуси окупается в три раза дольше, чем в Германии.Тем не менее, наша страна следует мировому тренду – серьезному отношению к проблеме экономии энергоресурсов. Знаменитая Директива №4 поставила однозначную задачу: снизить энергоемкость ВВП к 2015 году на 50% к уровню 2005-го. За последние 14 лет в Беларуси удалось снизить этот показатель на 56,7%.

    Прописные истины

    Ценность и неизбежность энергоэффективного строительства в США и Европе поняли уже давно. До 40% теплопотерь в зданиях связаны с «утечкой» через наружные стены. Еще столько же теряется через дверные и оконные проемы, 20% – через перекрытия подвалов и чердаков. Замена или модернизация этих элементов снижают потери тепла, а значит, расход энергии, которая имеет тенденцию к удорожанию. Кстати, самую большую часть затрат при эксплуатации зданий – примерно 30-40% – составляют именно расходы на отопление, горячее водоснабжение и электричество.

    Энергоэффективные здания отличаются меньшим потреблением тепловой энергии. Это достигается многими способами. Один из них – утепление и использование инженерных систем, которые позволяют распределять и использовать отработанную тепловую энергию. Еще один способ – управление и контроль за инженерными системами здания, позволяющие оптимизировать расходы на энергию. Например, системы автоматики могут отключать электричество в тех зонах, где люди ушли с работы. Здания, где установлены такие системы, называются «умными домами». Конечно, энергоэффективность и «умный дом» – понятия разные. Интеллектуальные системы управления объектом могут быть  внедрены практически в любом здании, где при проектировании о теплопотерях даже не задумывались. Тем не менее, энергоэффективные здания без «умных» систем не обходятся.

    Кроме этого, энергоэффективный дом всегда оснащается инновационными системами кондиционирования, отопления и вентиляции, которые поддерживают необходимый микроклимат. Как ни удивительно, это способствует повышению производительности труда работников. Недавно американские ученые обнаружили, что на концентрацию внимания и способность принимать решения влияет высокий уровень углекислого газа в офисах и кабинетах. Но, если основным источником диоксида углерода являются люди, то высокий уровень двуокиси углерода в помещении обычно образуется из-за плохой вентиляции. 

    Энергоэффективность здания в полном смысле слова – это комплексное использование различных способов экономии, в том числе и технологий, заложенных при проектировании. Например, строительство стен с малой теплопроводностью, использование окон с многослойным остеклением и даже энергосберегающей краски.

    И хотя в Беларуси про энергоэффективность пока больше говорят, чем делают, наша страна в реализации таких проектов имеет определенное преимущество – возможность  использовать новые технологии, уже апробированные американцами и европейцами,  имеющими богатый опыт в «зеленом» строительстве. Кстати,  в России инвестиции в энергоэффективное строительство также растут. Там даже формируется рынок энергоэффективных объектов, приблизительно 95% которого составят мультифункциональные и офисные центры.

    В тени мирового тренда

    Мировой тренд энергоэффективного строительства не мог дойти до России, минуя нашу страну, которая находится в центре Европы. Можно сказать, что энергоэффективные и «умные» офисы уже появились и в Беларуси. Конечно, если к ним подходить с критериями мировых стандартов LEED USGBC* или BREEAM**, то вряд ли кто-то из них полностью подтведит свой статус. Тем не менее, элементы энергоэффективных технологий уже сейчас закладываются при проектировании. 

    По словам экспертов «Дела», новые белорусские «небоскребы» изначально строятся по энергоэффективным технологиям. По сранению с обычной застройкой, в них сокращены расходы на отопление и вентиляцию до 40 киловатт-часов на квадратный метр в год. Для сравнения: сейчас большинство застройщиков обещают расход энергии на уровне 60 кВт/ч на 1 кв. м. в год, тогда как для эксплуатации 1 м. здания 1970 года постройки требуется около 300 кВт/ч. С учетом того, что в Минске строится довольно много новой коммерческой недвижимости, можно утверждать, что мировой тренд хотя бы краем, но все же «зацепил» Беларусь.

    То же можно сказать и про перевоплощение действующих офисов в «умные», когда в помещениях устанавливаются инженерные системы, интеллектуальные мультимедийные и информационные комплексы. Все это – не только статусные вещи, необходимые для офисов класса «А», но и экономия энергии за счет управления освещением, отоплением и коммуникациями. К тому же, «умные» офисы – это еще и контроль за безопасностью: в таких помещениях устанавливаются датчики присутствия, движения или защита от появления дыма.

    Первые шаги

    Пока по-настоящему «умного» и энергоэффективного офисного здания в Беларуси нет. Но движение к такому объекту у нас началось в 2009 году. Это офисное здание располагается в белорусском парке высоких технологий. Вот что рассказывает о нем Сергей Гинзбург, главный инженер SvitLandDevelopmentBelarus(дочерняя структураизраильского холдинга «Фишман Групп», который имеет большой опыт в энергоэффективном строительстве): «Мы специально проектировали его под IT-компании, учитывая наш опыт в Израиле, где продолжает открываться множество американских компаний IT-сектора, которые выбирают именно такие офисы».

    Тем не менее, строительство подобного здания, по словам застройщиков, в Беларуси шло согласно своей логике. Дело не только в том, что в нашей стране принято больше думать о защите от холода, а в Израиле – от жары. «Другая логика» связана с особенностями отечественного проектирования. «Проектировщики, особенно в крупных институтах, работают по книгам 10-20-летней давности, – отмечает Сергей Гинзбург, – и норм на проектирование «умных» зданий в Беларуси еще не существует. Нам пришлось очень много с ними поработать, чтобы наш проект соответствовал нормам заказчиков и прошел экспертизу. В нашем здании установлены системы кондиционирования, единая система контроля WMSи др.». С этим проектом связана и почти анекдотическая ситуация: белорусские проектировщики запланировали для этого здания всего один лифт. И заявили, что «по нашим нормам этого достаточно». Но проектировщики компании-застройщика все же оставили изначально запланированные четыре лифта, один из которых – грузопассажирский.

    Второй важный этап энергоэффективного строительства – подбор строительных материалов. Здесь SvitLandDevelopmentBelarusстолкнулась с тем, что все белорусские проектировщики строго ориентированы на отечественные материалы. Эту политику сложно назвать несправедливой, однако под европейские стандарты энергоэффективности попадают далеко не все даже произведенные в ЕС или США материалы.

    «Кроме того, мы заметили, что на стоимость строительства в Беларуси влияет один фактор – отсутствие конкуренции. Мы сами бегали за подрядчиками, чтобы они взялись за проект. Такого уже даже в России давно нет», – отмечает Сергей Гинзбург. Иностранный инвестор столкнулся с тем, что в Беларуси практически каждая строительная компания имеет пакет заказов на несколько лет вперед, а доля госзаказа превышает объем коммерческих заказов. В таких «рыночных» условиях проводить тендер на строительство просто не представляется возможным. К тому же белорусские строители в силу новизны  и сложности работ закладывали в смету такие огромные риски, которые могли увеличить затраты на строительство чуть ли не в два раза.

    Любопытно: хотя еще в ноябре 2010-го было принято постановление Совета Министров, разрешившее иностранным проектировщикам разрабатывать проекты в Беларуси, тем не менее, по словам участников рынка, за это время ни один иностранный проект не удалось согласовать без корректировок местных проектировщиков, которые следуют устаревшим строительным нормам. Самое частое, что приходится слышать иностранным проектировщикам: «А у нас так!»...

    Ждать прибыль 15 лет?

    Энергоэффективные здания, естественно, оправдывают себя, несмотря на то, что при этом затраты на этапе строительства увеличиваются приблизительно на 10-15%. Зато цифры в счетах на оплату за энергопотребление для такого здания уменьшаются вдвое. Тем более что в некоторых случаях затраты могут увеличиться и вовсе незначительно – на 4-5%, потому что «зеленые» технологии не стоят на месте и уже внедряются в массовое производство, что снижает их себестоимость.

    Почему же при столь очевидной выгоде в Беларуси относительно недавно задумались об энергоэффективном строительстве? Проблема в том, что расчеты показывают: хотя затраты на строительство двух одинаково «умных» зданий в Минске и, например, в Берлине будут равными, срок окупаемости у этих проектов существенно отличается. Из-за высокой стоимости энергоносителей в Германии, Дании или Австрии застройщик окупит энергоэффективный дом уже через 5-7 лет. В Беларуси же, которая хотя и импортирует около 80% энергоресурсов (50% энергопотребления у нас приходится на жилищный фонд), государство дотирует порядка 80% стоимости коммунальных затрат. Отсюда и выходит, что при недорогих энергоносителях энергоэффективный дом окупится примерно через 15-20 лет. При этом никто не может сказать – какими будут цены на энергоносители в Беларуси через 15 лет. Правда, уже сейчас планируется, что в 2020 году норма расходов на отопление и вентиляцию должна составить не более 40 кВт/ч на кв.м. в год.

     

    Мнение эксперта

    Сергей Гинзбург, главный инженер SvitLandDevelopmentBelarus

    Сегодня в Израиле почти  все офисы строятся по энергоэффективным технологиям, в Беларуси же ситуация обстоит по-другому. С одной стороны, здесь было принято законодательство, обязывающее застройщиков соблюдать нормы по теплопередаче в стенах, окнах и потолках. Об экономии думают и при реновации зданий, когда их фасады покрываются термошубой. В некоторых жилых зданиях применяется механическая система вентиляции, но все это – лишь элементы энергоэффективности. Назвать здание энергоэффективным можно только тогда, когда в нем применяется комплекс подходов в проектировании и строительстве, который обеспечивает снижение расходов. Могу сказать, что сегодня в Беларуси ни у заказчиков, ни у проектировщиков, ни у строителей нет интереса к энергоэффективным проектам в силу их медленной окупаемости. Все хотят окупить затраты как можно быстрее, что сказывается на качестве строительных работ, материалов и др. Хотя именно на этом не стоит экономить, ведь если мы говорим об энергоэффективности, то затраты надо снижать в целом, а не только на отопление или кондиционирование. 

    Андрей Алешкин, директор белорусского представительства Colliers International

    Не будет большой ошибкой сказать, что в Беларуси вообще нет современных энергоэффективных объектов коммерческой недвижимости. Да и энергоэффективных жилых домов у нас пока еще единицы. Скорее, их можно назвать экспериментальными.

    То же можно сказать и о проектируемых объектах: к сожалению, пока никто не задается целью строить энергоэффективные здания. Между тем, весь цивилизованный мир выходит на новый уровень энергоэффективного строительства – так называемое «зеленое строительство», где кроме сбережения энергии решается ряд экологических и социальных задач. Теперь в Европе или Северной Америке сложно представить, что возможна реализация проекта, не имеющего сертификата LEED USGBC или BREEAM, которые как раз и регулируют сферу «зеленого» строительства. Я встречал информацию, что по состоянию на 2010 год в мире насчитывалось более 15 млрд. кв. м. недвижимости, сертифицированной по этим стандартам. Уверен, что сейчас эта цифра – на порядок выше.

    В России «зеленое» строительство менее распространено, чем в Евросоюзе или Канаде, но все же... Там уже реализовано более 10 проектов так называемых «энерогоэффективных кварталов». Более того, строительство олимпийских объектов в Сочи ведется в соответствии со стандартами LEED USGBC и BREEAM, а с 2010 года в рамках крупного инвестиционного форума «PROEstate», проходящего в Санкт-Петербурге, учрежден Всероссийский конкурс по экологическому девелопменту и энергоэффективности «GreenAwards». Таким образом, если кто-то из девелоперов хочет увидеть компанию с мировым именем среди своих арендаторов, то ему стоит задуматься: а не построить ли объект по сертификатам LEED USGBC или BREEAM и у нас.

    *LEED (The Leadershipin Energy&Environmental Design)– рейтинговая система сертификации для так называемых «зеленых» зданий (greenbuilding).

    **BREEAM (BREEnvironmentalAssessmentMethod) – один из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий, разработанный в 1990 году Британской научно-исследовательской организацией «BRE Global».

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by