Delo.by,

    Комментарии 27 Ноя 2013 19:10

    Мало торговать, надо развлекать

    Столичныеторговые центры не испытывают проблем с арендаторами: сегодня свободно всего лишь около 6% площадей

    Олег Ануфриенко,

    специально для «Дела»

    Приход в Беларусь новых зарубежных сетевых операторов и рост активности девелоперов– именно такие основные задачи сегодня ставят перед собой специалисты отечественного рынка ритейла. Они говорят, что для достижения конечной цели встране необходимо строить больше торговых центров, причем, разных по форме и содержанию. И движение в этом направлении идет. Только в 2013 году в Минске дополнительно появится более 250 тыс. кв м. площадей: это 20 новых центров, половина из которых – крупноформатные объекты. Новот вопрос: всегда ли количественным изменениям соответствуют качественные?

    Фото: Вадим Новиков

    Новая концепция = прибыль

    Сегодня на тысячу минчан приходится 458 кв.м. торговых площадей. По этомупоказателю белорусская столица серьезно отстает от Москвы и Киева. В планах Мингорисполкома до 2015 года обеспечить норматив – 600 кв.м. на 1 тысячу жителей. Всего на данный момент строятся или разрабатываются проекты 50 новых объектов коммерческой недвижимости.

    «Необходимо достигать среднеевропейского уровня. Но при строительстве новых торговых центров нужно анализировать еще ситуацию на конкретном рынке и платежеспособность граждан,  – говорит начальник управления торговли и услуг Мингорисполкома Оксана Константинович.– В Минске потенциал для развития еще есть».

    Доказательства тому приводит Андрей Алешкин,партнер, директор брокерского подразделения «Colliers International» в Беларуси. В прошлом году, несмотря на экономические проблемы, розничный товарооборот в стране вырос на 12% и достиг исторического максимумав €19 млрд.

    Развитию рынка способствовало появление сразу 9 больших торговых объектов, таких как «ALL» и первой очереди ТРЦ «Замок», где в нынешнем году запланировано открытие галереи бутиков.«Отличительной особенностью развития крупных форматов в 2012-2013 годах стало внедрение новых концепций и работы торговых объектов по типу «мультисервис». Это создание в их составе торговых галерей, представляющих собой комплекс монобрендовых магазинов, фуд-кортов, развлекательных и физкультурно-оздоровительных заведений»,–отмечают в столичной мэрии.

    Строить не просто торговые, а торгово-развлекательные центры – сегодня  это общемировая практика. Создание дополнительной инфраструктуры, безусловно, требует от инвесторов определенных вложений. Но опыт соседей показывает, что эти средства окупаются. Так называемые объекты-магниты, порой, позволяют вдвое увеличить количество посетителей, заставляют их проводить в комплексе более длительное время и тратить больше денег.

    «Кроме наличия дополнительной инфраструктуры, важна еще и конкуренция в данном сегменте на рынке. Например, если в абстрактом ТРЦ есть единственный на весь город многозальный ультрасовременный кинотеатр – любители кино со всего города сюда пойдут. Но если в городе функционирует несколько мультиплексов,  то такой же объект в данном центре будет привлекать лишь часть городской аудитории»,  –раскрывает тонкости рынка Андрей Алешкин.

    За рубежом в качестве объектов-магнитов сегодня открывают даже аквапарки и теннисные корты. Беларусь в этом направлении пока выглядит скромнее. В качестве дополнительной инфраструктуры центры предлагают разве что детские развлекательные центры. Такие сейчас работают в «Короне» и «Expobel». Но недавно открывшиеся комплексы «Замок» и «Galileo», следуя западной моде, анонсируют открытие многозальных кинотеатров. В последнем появится еще и комната матери и ребенка. Дополнительная, многофункциональная инфраструктура в ТРЦ на современном этапе – это неотъемлемая часть создания условий по привлечению покупателей. И по мере роста конкуренции на рынке ее значимость будет расти. 

    «Скоро открытие»

    Безусловно, развитие рынка ритейла тормозят высокие процентные ставки по банковским кредитам для бизнеса. Однако качественному изменению белорусских торговых центров должен помочь ожидаемый приток инвестиций, как отечественных, так и зарубежных. Основу последних составляет капитал стран-соседей. При этом эксперты рынка отмечают увеличение интереса со стороны других государств.

    Строительство новых торговых объектов позволяет международным операторам еще более активно смотреть в сторону Беларуси. Ведь одна из причин слабого проникновения новых игроков на рынок республики – малое количество крупных центров.

    Проблема с наличием подходящих торговых объектов медленно, но верно решается: предполагается, что к 2016 году их суммарная площадь вырастет вдвое. Следующим этапом развития отечественного ритейла должно стать качественное заполнение объектов арендаторами.Для успеха ТЦ необходимо еще на этапе проектирования создать грамотную концепцию, азатем важно профессиональноуправлять дальнейшей эксплуатацией объекта. Ведь заполнить его арендаторами – это одно, а вот сохранить их, увеличить посещаемость, обеспечитьпорядок, безопасность, маркетинг,– еще более важно.

    В Минске каждый год появляется около 200 новых магазинов. Но разные торговые центры нередко наполнены одинаковыми брэндами: одни и те же арендаторы расширяют сеть и открывают магазины в новых объектах. Приход популярных европейских брэндов анонсируется чуть ли не каждый год, но постоянно откладывается по разным причинам.

    По словам руководителяассоциации «Белфранчайзинг» Ольги Леонтьевой, перед выдачей франшизы компании оценивают свои возможные риски и экономические перспективы от прихода на новый рынок.

    «Мировые бренды всегда ищут стратегического партнера. Поэтому открытие магазинов известных марок во многом зависит от появления серьезного инвестора,– говорит Ольга Леонтьева. – Кроме того, зарубежным фирмам необходима торговая недвижимость соответствующего класса. Еще года три назад подходящих объектов у нас не было. Но сегодня наши зарубежные партнеры сами заявляют о значительном продвижении Беларуси в этом направлении».

    Показательна ситуация с «Zara». О появлении в Минске фирменного магазина этой марки одежды говорится уже 3 года подряд. Но долгожданного открытия до сих пор так и не состоялось. Основная причина – отсутствие подходящего помещения. Для размещения своих торговых операторов мировой бренд требовал объект общей площадью не менее 35 тыс. кв.м. Когда такой нашелся, у компании изменилась концепция магазинов: теперь магазин должен быть минимум в два раза больше. Соответствующая площадка появится в новом ТРЦ «GreenCity».

    В ближайшее время возможен приход ряда очень известных международных розничных брендов, что косвенно подтвердили их владельцы. Более того, развивается сегмент франчайзинга, когда местные игроки берут франшизы известных европейских брендов одежды. Эта тенденция будет только усиливаться. Появление «Galileo», «Замка», «Арены-Сити» – это очень положительный факт для рынка торговой недвижимости в целом и  подспорье для выхода на рынок новых брендов».

    Не исключено, что в Минске скоро появятся фирменные магазины «New Look» и «New Yorker». В новом торговом центре «Galileo» некоторые пока закрытые павильоны раскрашены в цвета брэндов с припиской: «Скоро открытие».

    Конкуренция пока вялая

    В целом же современные торговые центры столицы не испытывают проблем с арендаторами. Сегодня свободно всего около 6% площадей. В Минске нет проблемы пустующих площадей в новых торговых центрах. Конечно, ситуация может отличаться от проекта к проекту. Но в среднем по рынку дело обстоит именно так.

    Возможно, поэтому в Беларуси сохраняются довольно высокие арендные ставки на торговую недвижимость – они ниже, чем в Москве или Киеве, но выше, чем в Западной Европе. Что интересно, увеличение торговых площадей не привело к снижению стоимости аренды. Причина, отчасти, кроется в указе Президента №150, который отменил административное регулирование цен на объекты в частных центрах. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы особой конкуренции на этом рынке не предвидится.

    По  сведениям аналитиков рынка, сегодня в Минске традиционно самый большой спрос сохраняется на небольшие павильоны до 100 кв. м. Постепенно увеличивается интерес к объектам площадью в 300-500 кв. м.

    В будущем конкуренция на рынке ритейла будет только расти. Чтобы отличаться друг от друга, торговым центрам придется разнообразить свои предложения.  В пределах ТЦ появятся крупные детские развлекательные центры, якорные арендаторы, продающие одежду, магазины которых будут иметь торговую площадь более 2000 кв.м.

    Мнение эксперта

    Антон Семененко, заместитель директора инвестиционной группы «Рапа»

    Потенциал длястроительства торговых помещений очень большой.  Говорить о сложившемся рынке слишком рано,  потому что в Минске всего-то несколько центров, которые соответствуют высокимевропейскимстандартам. Обратите внимание, что маркетинговой составляющей никтоиз руководства ТРЦне уделяет внимания. Если и появляется реклама, то это реклама брэндов. Пока что больше всех себя продвигает литовский «Акрополис», это значит, что белорусские игроки не сталкиваются с конкуренцией.

    Нельзя сказать, что появится еще 3-5 торговых объектов, и рынок насытится. При этом, потенциал есть уторговой недвижимости разных сегментов. Нам не хватает и городских/региональных центров, куда люди съезжаются на целый день. Площадь таких ТРЦ начинается от 100 тыс. кв. м., значительную часть которых занимает развлекательная часть. Вторая группа – это центры районного масштаба, такой ТЦ «Скала» строит наша компания. Это будет центр районного масштаба для людей, которые живут в радиусе 5-7 км и могут заезжать к намза покупками каждый день. Не хватает и торговых центров с узким кругом арендаторов для микрорайонов. Минск быстро расстраивается и в уже существующих районах таких объектов нехватает. Эти три сегмента будут развиваться. Все линовые объектывыживут? Думаю,  что не все. Потому что у ТЦ любого уровня должна быть продуманная концепция, четкий набор арендаторов, который бы привлекал клиентов.

    К созданию концепции своего центра мы подходили,  используя базовые научные принципы. Это значит, что 50% площадей должны занимать якорные арендаторы,  которые приносят25% дохода от аренды. Еще 25% арендуемых площадей рассчитаны на магазины-магниты, или мини-якоря, которые дают еще 25% выручки. Оставшиеся 50% дохода приносят все остальные торговые точки, которые являются «паразитирующими» на трафике, чтосоздают якорные или мини-якорные клиенты.  Наша ключевая задача – определиться с основными арендаторами, поэтому мы выбирали брэнды, которые будут привлекать покупателей. Например, в ТЦ «Скала» появитсяпервый в Беларуси спортивный гипермаркет Intersport, нижнее белье представит брэнд Yamamay, сумки – Carpisa.  Эти брэнды – впервые придут в Беларусь,  и они появятся у нас.

    Если говорить про регионы, – там рынок еще более пустой. У нас есть  объект в Солигорске, строим в Витебске, проектируем ТЦ и в других городах. Правда, регион региону рознь. Если в Солигорске потенциал есть (арендные ставки там приближаются к минским), то в города,с численностью населения 100 тыс. человек и ниже, мы пока не идем.

    Ноябрьский номер журнала "Дело" в продаже!

    Главная тема - телекоммуникации, связь, IT-технологии. Подробности - в нашей рубрике "Анонсы".

    Приобрести бизнес-журнал «Дело» можно в газетных киосках «Белпочты» и «Белсоюзпечати», сети магазинов ProStore, "Соседи", "Гиппо", гипермаркетах "Корона", «BIGZZ» и др. Также журнал распространяется бесплатно в автосалонах, гостиницах, турагенствах, бизнес-центрах.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by