Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 7 Фев 2013 0:00

    Строительный «бум» за МКАД – под вопросом

    Только Минская область имеет шанс выполнить значительно возросший план по вводу жилья. В других регионах значительный рост объемов строительства – маловероятен.

    Согласно озвученным планам правительства, белорусский рынок жилья стоит на пороге строительного «бума». Он не затронет только застроенную вдоль и поперек столицу. «Центр тяжести» в строительстве жилья должен сместиться в сторону регионов. Но станут ли областные центры и малые города площадкой масштабной застройки – пока вопрос. Проблема упирается в слабый платежеспособный спрос и необходимость масштабных инвестиций в развитие инфраструктуры.

    Новая ставка

    План по вводу жилья на 2013 год на фоне итоговых показателей 2012-го выглядит весьма амбициозно. По данным Национального статистического комитета, в прошлом году в Беларуси было введено в эксплуатацию 4 484,7 тыс. кв. метров жилой недвижимости – это 81,8% к уровню 2011-го.  В то же время, в соответствии с утвержденным на 2013-й планом в странедолжно быть построено 6,5 млн. кв. метров жилья, в том числе 2,5 млн. кв. м. – с господдержкой. Получается, что долевым способом, то есть с привлечением внебюджетных источников финансирования, должны быть построены оставшиеся 4 млн. кв. метров – почти столько же, сколько было построено за весь прошлый год! Отсюда первый вопрос: откуда возьмется финансирование на резкое увеличение строительства «долевки»? Ведь платежеспособность граждан Беларуси в текущем году вряд ли увеличится вдвое!..

    С другой стороны, за 2012 год ввод жилья в Минске составил 1 млн. 47,7 тыс. кв. метров. Однако в планах на текущий год значится ввод только 1 млн. Переориентация на регионы стала заметной еще в прошлом году, когда были скорректированы объемы финансирования строительства. В частности, на реализацию государственной программы «Жилищное строительство» было направлено Br6 трлн. Причем финансирование строительства без учета инфраструктуры возросло во всех регионах, за исключением Минска! В столице за счет уменьшения объемов банковского кредитования оно даже снизилось на Br410,9 млрд. Но если в 2012-м доля Минска в общем объеме жилищного строительства составляла 32%, то в 2013-м она сократится  еще значительнее – до 15%. Скажем прямо: ставка на регионы выглядит очень смелым шагом, особенно если учесть, что пятая часть населения страны уже проживает в столице.

    Намек на лидерство

    Большие надежды возлагаются на застройку Минской области. Как следует из прогноза Минстройахитектуры, ее потенциал к концу 2013 года – около 1,4 млн. кв. м. Напомним, что за прошлый год на Минщине было построено 910,4 тыс. кв. м. Одним из факторов роста должно стать заселение городов-спутников. Первый в списке – Смолевичи. По словам директора проектно-исследовательского КУП «Минскградо» Леонида Добыша, план масштабной застройки города уже проработан – имеется и детальный архитектурный проект, и генеральный план, и план строительства первой очереди. Так что речь идет уже о финансировании и непосредственно самом строительстве. В ближайшей перспективе – возведение двух микрорайонов, соответственно на 10 тыс. и 40 тыс. жителей. Всего же в городе-спутнике планируется построить более 1,2 млн. кв.м. жилья и переселить  туда около 40 тыс. человек из Минска. Как считают в правительстве, Смолевичи, благодаря развитой транспортной сети, могут стать индустриальным центром. Правда, когда это произойдет – предсказать не берется никто.

    Согласно государственной программе строительства крупных жилых районов для жителей Минска в городах-спутниках и переносу из столицы в другие населенные пункты производственных объектов, у Минска должно появиться 9 городов-спутников. В эту программу включены: Дзержинск, Жодино, Фаниполь, Смолевичи, Столбцы, Узда, Руденск, Заславль и Логойск. Полная реализация программы рассчитана до 2020 года.

    Отметим, что в 2012 году в Минской области задание по жилищному строительству было перевыполнено на 26% и, вероятно, именно Минская область будет претендовать на роль «регионального лидера» по вводу жилья.

    Проблема в цене

    Среди лидеров по строительству жилья – также Брестская область, где за 2012 год было введено 649,2 тыс. кв. метров. План же на 2013-й для Брестчины – из разряда фантастических. Объем жилищного строительства в регионе планируется увеличить на 80%! За счет всех источников финансирования здесь планируется построить 1,1 млн. кв. м. жилья (больше, чем в Минске!). Причем, с господдержкой – лишь 390 тыс.кв.м.

    Есть ли в области предпосылки для такого скачка? По оценке экспертов «Дела», рынок коммерческого жилья в Бресте развивается слабо и нуждается в инвестициях.

    «Весьма существенным фактором, оказывающим влияние на активность спроса на жилье в Бресте, и в первую очередь на квартиры в новостройках, является разница в ценах на минские и брестские квадратные метры, – отмечает заместитель директора по коммерческим вопросам АН «Универсальные юридические услуги» Артем Вайнилович. – В конце 2011 – начале 2012 года стоимость квадратного метра жилья в столице   превышала среднюю стоимость по Бресту всего на $200. В ситуации, когда, к примеру, двухкомнатная квартира в Минске стоит всего на $10-15 тыс. дороже, чем в областном центре, поток инвестиционных покупок переориентируется на столичный рынок. Не секрет, что весьма значительный процент покупателей составляют люди, имеющие достаточные сбережения, но не испытывающие острой необходимости улучшать жилищные условия по месту жительства. Нам не раз приходилось общаться с покупателями, детям которых сейчас 12-14 лет. Для них родители покупают квартиры в Минске, как говорится, «на вырост». А пока дети не приедут в Минск учиться и работать, такую жилплощадь можно выгодно сдавать в аренду».

    В результате жители Бреста и других городов региона, предпочли вступить в долевое строительство в Минске в период, когда столичные застройщики активно демпинговали, и предложений построить жилье в Минске по $1000 за кв.метр было предостаточно. В Бресте, как и в других областных центрах, возможности сыграть на понижении цен у застройщиков практически не было.

    По словам риэлторов, «чистая» себестоимость строительства в Минске не сильно отличается от региональной. Стоимость материалов и заработная плата строителей в целом по республике не слишком различаются. Конечно, расходы на получение площадок и строительство инженерной инфраструктуры, а также другие обременения для застройщиков в Бресте значительно ниже, чем в столице, но $700 за кв.метр – это «нулевая» рентабельность даже в регионах.  

    Серьезным ударом по рынку долевого строительства в Бресте стали также конфликты и скандалы, связанные с долгостроями компаний «Облик»,  «Вита» и ряда других. По отдельным эпизодам уже дана уголовно-правовая оценка со стороны правоохранительных органов. В такой обстановке многие брестчане в прошлом году предпочли покупку готового жилья, а не длительный процесс долевого строительства.

    «При емкости вторичного рынка на уровне 100-120 квартир в месяц и цены за «квадрат» в среднем $700-800, на мой взгляд, не стоит ожидать серьезного интереса столичных и иностранных застройщиков к первичному рынку жилья в Бресте», – резюмирует Артем Вайнилович.

    Сегодня средняя коммерческая цена за квадратный метр строящегося в столице жилья колеблется от $850 долларов до $3 тыс. По прогнозам экспертов, рост цен ожидается умеренным, поскольку предпосылок для резкого снижения либо подъема нет.Брестские же застройщики предлагают $720-980 за метр. Конечно, брестский строительный комплекс попытается выполнить план по вводу жилья самостоятельно. Компании «Стройтрест № 8», «Полесьежилстрой», «Научпром» и др. имеют в своем активе достаточное количество введенных в эксплуатацию объектов и неплохую репутацию. Вопрос в том, хватит ли им «пороха» на выстрел «мощностью» в 180%?

    Загородные проекты «тормозятся»  

    С 2009 года в Беларуси наблюдается тренд увеличения количества заявок на продажу объектов на загородном рынке недвижимости. За эти годы в 15-километровой зоне от МКАД стало жить проще и комфортнее, чем даже в столице. Только почему-то площадки, выделенные под проекты «Ноттингем» и «Зеленый бор», так и остались нетронутыми. Их развитие еще на начальной стадии парализовала необходимость прокладки магистральных сетей электро-, газо- и теплоснабжения. Проблема оказалась настолько серьезной и дорогостоящей, что ее обсуждали на совещании у Президента по вопросам строительства. Анализ показал, что реализоватьпроекты в их первоначальном виде невозможно – для этого неоходимо дополнительно $4 млрд. В итоге компания «Трайпл» вышла из проекта, а в проекте «Зеленый бора» площадь застройки сократилась до 290 кв. м – это 1,2 млн. кв. м. жилья. Из них 500 тыс. кв.м. построит компания «Юнивест-М», а оставшиеся  700 тыс. будут профинансированы за счет городского бюджета. Минску вдобавок придется потратить $25 млн. на создание инфраструктуры для первых 200 тыс. кв. м жилья. Планируется,  что строительство коммуникаций полностью завершится в 2014 году, к этому же времени будет полностью готова первая очередь жилой застройки «Гринвича». Как показал первый опыт реализации масштабных проектов за МКАД, из-за необходимости значительных вложений в инфраструктуру такое строительство в ближайшие годы вряд ли внесет весомый вклад в насыщение рынка недвижимости. 

    Резюмируя

    В Гомельской, Гродненской, Витебской и Могилевской областях в 2013 году в общей сложности должно быть построено 3 млн. кв. м. жилья. Это также очень много, притом что за прошлый год объем ввода здесь составил 1 млн. 877 тыс. кв. м.

    С точки зрения экспертов «Дела», планы по строительству жилой недвижимости в 2013 году выглядят трудновыполнимыми. Тем не менее, перераспределение приоритетов в строительстве и, в частности, снижение темпов ввода жилья в Минске, должно «подстегнуть» этот процесс в регионах. Судя по всему, лидером региональной застройки должна стать Минская область – во многом за счет городов-спутников.

    В других областях барьером для роста объемов новостроек является цена. Поскольку себестоимость квадратного метра в Минске и областных центрах примерно равна, относительно небольшая разбежка в ценах на столичное и региональное жилье по-прежнему будет притягивать инвестиционный спрос к столичному рынку.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by