Delo.by,

    Комментарии 13 Ноя 2018 15:58

    Спрос на жилье: дорогое не предлагать!

    Какие тенденции сегодня существуют на рынке жилой недвижимости и может ли падение белорусского рубля повысить привлекательность инвестирования в квартиры, ответили эксперты журнала «Дело»

    «Первичка» на любой вкус. И кошелек

    «В настоящее время для приобретения доступны квартиры в более чем 30 жилых комплексах различных классов качества, каждый из которых состоит из двух и более домов. А в некоторых комплексах количество домов доходит до нескольких десятков. При этом есть еще и 13 отдельно строящихся домов», – рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

    Например, постройки класса «эконом», то есть самое бюджетное жилье, можно найти как в самом Минске, так и за МКАД. Причем этот сегмент сегодня активнее развивается как раз в пригороде, поскольку в столице сложнее получить участки, а те площадки, которые выделяются для негосударственных застройщиков, в большинстве своем используются крупными девелоперами для строительства жилья в сегменте «комфорт». Так, есть несколько проектов «эконом» класса в Фаниполе, в Логойском, Московском и Брестском направлении.

    «Этот рынок еще живет, потому что в пригород можно переманить минских покупателей за счет низкой цены. Это всегда работало и будет работать, – считает Артем Сахаревич, аналитик Realt.by. – В Минске же очень много предложений консолидировано в «комфорт» классе. Сейчас примерно 60% рынка – это каркасно-блочные здания, как правило, в высокоплотной застройке, которые находятся в районе основных проспектов, либо дома, которые строятся в масштабных проектах, например, «Новая Боровая» либо «Минск-Мир».

    Также сегодня для рынка новостроек в столице характерна высокая конкуренция между застройщиками. В настоящий момент можно выделить 4 крупных игрока рынка, которые контролируют почти половину всего предложения первичного жилья. Есть еще десяток средних компаний с 1–2 проектами, которые имеют определенный вес в разных сегментах рынка, и мелкие компании, которые либо распродают свои готовые квартиры и уходят с рынка, либо наоборот приходят с новыми проектами. Поэтому строительные компании стараются всячески привлечь покупателя и делают это либо за счет планировок с большим количеством комнат на меньшей площади (например, «евродвушки» и «евротрешки»), либо за счет более низкой цены.

    «Застройщики сегодня конкурируют по цене: кто-то из них делает скидки, а кто-то – отвязывает стоимость квадратного метра от доллара. Например, курс был 2 бел. руб., квартира тогда, условно, стоила 100 тыс. бел. руб., курс стал 2,10 бел. руб., но стоимость квартиры в белорусских рублях осталась прежней, соответственно, в долларах она подешевела, и для тех, кто хранит сбережения в валюте, такое предложение становится более привлекательным», – комментирует Артем Сахаревич.

    Не утратил актуальности и третий вариант конкуренции – программы кредитования от застройщиков. Здесь идет сильная борьба, но на рынке есть один ярко выраженный лидер, который в последний год предлагает такие условия, которые сейчас больше никто предоставить не может. Остальные застройщики конкурируют по сумме первоначальных взносов, льготному периоду платежей и другим условиям кредитования.

    Ценовой парадокс

    В апреле цены на жилье достигли определенного пика, после чего их рост замедлился. С тех пор на вторичном рынке стоимость квартир увеличилась на 1–2%, а на первичном – наоборот немного опустилась.

    «Продавцы по-разному реагируют на курсовые колебания и неопределенность в экономике. Владельцы вторичных квартир уделяют этому мало внимания, а застройщикам – профессиональным игрокам на рынке – важно финансирование и поддержание постоянного потока инвестиций в строительство, они понимают, что нужно немного двигаться по цене. Пока что на «первичке» снижение «гибридное», то есть о прямом снижении цен пока заявили единицы, большинство предоставляет временные акции или специальные условия, маскируя снижение цен фразами «балкон в подарок», но по факту идет небольшое снижение цен», – объясняет Артем Сахаревич.

    На вторичном рынке можно было наблюдать довольно странную ситуацию: в августе, когда курс доллара начал расти, цены на вторичное жилье тоже подскочили. Однако по законам рынка все происходит с точностью до наоборот: когда курс растет, цены на недвижимость падают, потому что в Беларуси зарплаты работники получают в белорусских рублях. Кроме того, такая ситуация необычна еще и потому, что предложение тоже начало увеличиваться.

    «Скорее всего, продавцы вернулись расслабленными с отпусков и решили выставить цену с запасом, а там посмотреть, как пойдет. Это продолжалось на протяжении 15 недель – с июля и до конца сентября. Последняя неделя сентября была первой за долгое время, когда индекс начал снижаться, то есть цена постепенно начала корректироваться вниз. Я думаю, что в ближайшее время этот процесс будет продолжаться, потому что спрос в первой половине года бил все рекорды (1,5 тыс. сделок в месяц), но сейчас он нормализовался – 1 тыс. продаж. Нельзя сказать, что спрос обвалился, просто он вернулся к норме, и это никакие не ажиотажные показатели», – считает аналитик Realt.by.

    Спрос на эконом-вариант

    Квартиры в новостройках по-прежнему пользуются большим спросом. Если в 2013–2014 гг. наиболее востребованным жильем была однокомнатная малой площади, то сегодня благодаря снижению ставки рефинансирования покупатели, имеющие такую же сумму денег, могут позволить себе и двух- и трехкомнатные квартиры.

    На данный момент основной покупатель на рынке – семейные люди, которым 30–40 лет, с детьми, им важно наличие как минимум двух комнат, но при этом их не интересуют большие площади.

    «Для преобладающей части покупателей решающими выступают такие факторы, как цена, количество комнат и местоположение. Если описать наиболее желанное покупателями приобретение, то получим двухкомнатную квартиру площадью до 50 кв. м., располагающуюся в шаговой доступности от станции метрополитена», – говорит Андрей Чернышев.

    Поэтому спрос на квартиры евроформата, когда гостиная соединена с кухней и за счет этого уменьшается площадь жилья, не падает, а даже наоборот – подобный формат получает все больше поклонников.

    «Для экономии бюджета покупатели предпочитают приобретать квартиры на начальных стадиях строительства либо в пригороде Минска. Например, полноценную однокомнатную квартиру в новостройке в пригороде можно приобрести за $30 тыс., в то время как на аналогичные по площади квартиры в новых домах в столице цены стартуют от $50 тыс.», – продолжает представитель «Твоей столицы».

    Меньше всего спросом на первичном рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры более 45 кв. м., двухкомнатные более 60 кв. м., трехкомнатные более 80 кв. м., а также квартиры, располагающиеся на первых этажах или в жилых комплексах с высокой плотностью застройки.

    «Сейчас покупатели с осторожностью относятся к массивным жилым комплексам, состоящим из нескольких десятков домов, каждый из которых в 10 и более этажей высотой. Пришло понимание, что при столь плотной застройке может теряться комфорт проживания. Из-за этого некоторые покупатели переориентируются на жилые комплексы микрорайона Уручье либо пригорода Минска – привлекает простор территорий, близость зеленых зон, и банально, отсутствие проблем с парковкой и инфраструктурой», – считает Андрей Чернышев.

    На вторичном рынке жилья наибольший интерес для покупателей представляют квартиры в новых до­-мах – от 2000 г.п. Однако из-за их относительно высокой стоимости покупатель в итоге останавливает свой выбор на квартирах без косметического ремонта в панельных домах 1971–1999 г. п.

    «В ситуации роста курса доллара, фокус покупательского спроса смещается на дешевые квартиры. Конечно, речь не идет о жилье в откровенно плачевном состоянии, ведь серьезный ремонт − это также большие затраты. Здесь имеются в виду квартиры старого жилого фонда – «неубитые» хрущевки и брежневки, – говорит Андрей Чернышев. – Благодаря маленьким площадям и почтенному возрасту, их средняя стоимость ниже. Нередки ситуации, когда за стоимость двухкомнатной квартиры в свежем панельном доме можно приобрести трехкомнатную хрущевку с неплохим ремонтом».

    Больше всего покупатели приобретают одно- и двухкомнатные квартиры, их доля в объеме продаж – по 38% на каждый вариант, трехком­натные квартиры могут себе позволить – порядка 20% покупателей, а на долю многокомнатных прихо­дится около 4%. Самая низкая востребованность на вторичном рынке у дорогих и элитных квартир.

    Банки зарабатывают больше

    Ситуация с финансовыми предложениями не меняется уже почти год. Прошлой осенью наблюдалась конкуренция между застройщиком-лидером по кредитованию и остальными строительными компаниями. Сегодня этот лидер настолько вырвался вперед, что другие компании не могут с ним конкурировать. Есть еще ряд застройщиков (5–7 компаний), которые предлагают своим клиентам условия лучше, чем в банках. Всем остальным приходится довольствоваться различными вариациями банковского кредитования.

    Пожалуй, самая лучшая ситуация в кредитовании была прошлой осенью, несмотря на то, что ставка рефинансирования в тот момент была выше. Тогда прибыль банков – процент, который они прибавляют к ставке рефинансирования – была небольшой (1–3%), и итоговая ставка получалась чуть ниже, чем сейчас. В настоящее время ситуация изменилась – ставка рефинансирования снизилась, но банки прибавляют уже 5–6%.

    «Я не думаю, что в ближайшее время ситуация улучшится, потому что Центральный банк России, на который ориентируется наш Нацбанк, поднял ключевую ставку (аналог нашей ставки рефинансирования – прим. ред.). Национальный банк Беларуси в сентябре ставку не повысил, потому что это было бы не очень хорошим сигналом для всего экономического сообщества, но и возможности ее снизить тоже пока нет, так что вряд ли мы увидим в ближайшие полгода сильные изменения в ситуации с кредитованием, соответственно, не будет повода для того, чтобы на рынке возник очередной ажиотаж», – считает Артем Сахаревич.

    Согласно данным специалистов по кредитованию ГК «ТВОЯ СТОЛИЦА», для покупки жилья на первичном рынке кредит берут порядка 45% клиентов (эта цифра может колебаться на ±10% от месяца к месяцу), на вторичном рынке – около 33%, а средняя сумма кредита составляет порядка $25–27 тыс.

    Отделка тоже важна

    «Сегодня серьезных проблем на рынке недвижимости нет. Он работает в стабильном режиме. Можно отметить лишь два момента, которые выбивают рынок из состояния равновесия. Первый − это неравные условия, на которых предоставляются участки под застройку государственным и коммерческим застройщикам, и второй – неудовлетворенный спрос на определенные типы квартир», – отмечает Андрей Чернышев.

    Так, УКСам предоставляются участки без обременений, в то время как коммерческие застройщики имеют дело со сносом, отселением и т.п. Такие процессы сказываются на стоимости строительства, что в свою очередь увеличивает цены на квартиры в коммерческих новостройках.

    Что касается дефицита определенных типов квартир, то можно привести пример нехватки малометражных «однушек» площадью до 30 кв. м.

    «Еще одной открытой нишей спроса остаются квартиры, продающиеся с чистовой отделкой. Как показывает практика прошлых лет, квартиры с отделкой условно можно было разделить на 2 группы: первые – с откровенно дешевой отделкой, а вторые – с современной качественной. Но и в том, и другом случае, по мнению покупателей, стоимость отделки была необоснованно высокой. В настоящее время ситуация начала меняться в лучшую сторону, и застройщики стали снижать стоимость отделки, одновременно делая упор на качество. Например, сейчас в пригороде Минска можно приобрести трехкомнатную квартиру 78 кв. м. за $68 тыс. с чистовой отделкой европейского уровня: в квартире будет ламинат, стены в обоях под покраску, в санузлах установлена сантехника, а на полу положена керамическая плитка, установлены межкомнатные и металлическая входная двери, электроплита и др. В Минске стоимость подобных квартир будет дороже – порядка $100 тыс. Поэтому в настоящее время, ниша квартир, продающихся с современной, но доступной по цене отделкой, до сих пор остается открытой», – рассказывает Андрей Чернышев.

    «Недвижимые» инвестиции

    Недвижимость всегда была одной из возможностей инвестирования. По словам экспертов, средняя доходность сдачи квартиры в Минске на длительный срок сейчас находится на уровне 4–6% годовых.

    «Это неплохой показатель, потому что ни один валютный депозит столько не даст, в лучшем случае получится 2,5–3% годовых, и то это появилось на фоне колебаний в последние месяцы. Получается, что сдача квартир в аренду значительно превышает по доходности валютные депозиты, и это уже наблюдается полтора года. Если же сравнивать с вкладами в белорусских рублях, то здесь доходность ниже, но у тех, кто положил деньги на депозит полгода назад, на росте курса прибыль в долларах сгорела. Поэтому возникает вопрос – насколько волатильный белорусский рубль лучше, чем сдача в аренду квартир?», – объясняет Артем Сахаревич.

    Лучший момент для инвестиций, по мнению эксперта, был в 2016 г., когда были самые низкие цены на квартиры. Вкладываясь в недвижимость, нужно учитывать, что даже если инвестор за два года аренды получит условные $5 тыс., но за это время цены на жилье снизятся на те же $5 тыс., то в конечном счет его прибыль составит 0.

    «Поскольку квартиры за последний год подорожали почти на 15%, покупать жилье и сдавать его в аренду на один-два года, а потом продавать, довольно рискованно. Ведь сегодня вероятность того, что цена снизится, выше того, что цена вырастет, соответственно, то, что будет получено на аренде, потом потеряется на продаже», – считает аналитик Realt.by.

    Несмотря на это, за 2018 г. количество поступивших запросов на приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду в агентство недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» увеличилось вдвое, в месяц проходит 1–2 подобные инвестиционные сделки.

    Также инвестирование в недвижимость становится популярнее на фоне активного старения населения. Люди предпенсионного возраста, которым осталось 3-5 лет до выхода на заслуженный отдых, понимают, что на пенсии им будет сложно поддерживать привычный уровень жизни. Поэтому, если у них есть свободные деньги, они рассматривают либо варианты пенсионного страхования, либо покупку недвижимости для сдачи в аренду. Такой тренд можно наблюдать в течение последних полутора лет.

    «Типичный запрос покупателей-инвесторов звучит так: приобрести ликвидную квартиру, и, прилагая минимум усилий, получать стабильный доход от сдачи ее в аренду. Из интересных особенностей 2018 г. – особым спросом среди подобных покупателей пользуются квартиры с арендаторами. На стоимость квартиры, при отсутствии дефектов в отделке и т.п., наличие квартирантов не влияет, но интерес к такой квартире со стороны покупателя-инвестора, значительно больше. Ведь сразу после проведения сделки он начинает получать доходы от сдачи в аренду», – рассказывает Андрей Чернышев.

    Наибольшим спросом у инвесторов пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальных районах и/или вблизи метро. В зависимости от местоположения, наличия мебели и бытовой техники, стоимость квартир колеблется от $40 до $55 тыс., а готовая к проживанию однокомнатная, которую можно сдавать сразу после покупки без проведения ремонта, будет стоить в районе $50–55 тыс.

    Торги больше, цены меньше

    Самый ожидаемый вариант развития рынка – плавное снижение цен до конца года.

    «Оно не будет сильным, потому что рынок уже стабилизировался. Сейчас растет предложение квартир как на вторичном, так и на первичном рынках, то есть увеличивается конкуренция за покупателя. Может мы и не увидим снижения цен по каким-то рыночным индикаторам, но оно произойдет за счет того, что продавцы будут чаще и больше делать скидки и разрыв между средним уровнем предложения и средним уровнем цен по реальным сделкам будет расти. Если сейчас он составляет 2%, то я не удивлюсь, если к концу года он будет равен 4–5%, то есть в объявлениях цены останутся такими же, но продавцы будут сбрасывать, например, не $2 тыс. со $100 тыс. долларов, а $5 тыс.», – считает Артем Саха­ревич.

    Также, по словам Андрея Чернышева, застройщики будут привлекать покупателя за счет новых маркетинговых акций.

    «С целью минимизировать стоимость покупки интерес покупателей все больше будет концентрироваться на пригородных жилых комплексах и новостройках, находящихся на начальных стадиях строительства», – добавляет Андрей Чернышев.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by