Delo.by,

    Комментарии 9 Янв 2018 12:59

    Слагаемые престижа

    Цены на элитное жилье за последние пять лет упали почти вдвое. Однако отдавать более $400 тыс. за квартиры премиум-класса покупатели пока не готовы

    Елена Медведева, специально для «Дела»

    К элитному жилью можно отнести квартиры бизнес- и премиум-класса. Чем же эти квартиры отличаются от остальных?

    «Если говорить в общем, то самые главные критерии элитности — это месторасположение и качество строения. Чаще всего элитный дом — это постройка до 4–5 этажей, но есть и исключения — в центре Минска встречаются многоэтажные дома-свечки, имеющие другие важные признаки элитности», — рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».

    По мнению экспертов, идеальный премиум-объект — это малоквартирный дом с огороженной территорией и благоустроенным внутренним двором, консьержем и видеонаблюдением на входе в подъезд и по периметру. Желательно, чтобы он был расположен в районах с большой концентрацией объектов коммерческого и административного назначения и близко к культурным центрам и памятникам архитектуры. Большим преимуществом будет размещение в экологически чистом районе, недалеко от зеленой зоны.

    «В Беларуси преобладают северо-западные ветра, микрорайон Лебяжий — первый на пути свежего ветра, поэтому там самый чистый воздух. В Москве, например, на северо-западе по той же причине была построена Рублевка. К экологически чистым районам можно отнести и Каменную Горку. Возможно, данный район следовало отдать под застройку жильем комфорт-класса, а не самых бюджетных «панелек», — говорит Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.

    Вся внутренняя инфраструктура элитного жилья должна быть предназначена только для жителей дома. Коммерческие объекты со свободным входом через придомовую территорию нередко сводят на нет все преимущества жилых премиум-комплексов. Не менее важный вопрос — наличие закрытого наземного или подземного паркинга, где на квартиру в бизнес-классе приходится одно машиноместо, в премиум-классе — полтора машиноместа.

    Готовое элитное жилье должно иметь свободную планировку и быть выполнено по индивидуальному проекту с подчеркнутой дизайнерской проработкой. Свободная планировка очень важна, ведь так владелец сам решает, сколько у него будет комнат и где они будут расположены. Кроме того, в премиум-жилье с тремя и более комнатами необходим гостевой санузел.

    Как отмечают эксперты «Дела», в квартирах должны быть большие окна с деревянными стеклопакетами, отделка дорогими материалами, высококачественные бесшумные лифты, несколько видов отопления. Существуют требования и к высоте потолков: в бизнес-классе они должны быть от 2,7 м, в премиум-классе — от 3 м. Именно поэтому на вторичном рынке так ценятся сталинки, которые вполне попадают под критерии элитности по высоте потолков, качеству постройки и размещению в центре. Однако основной спрос сегодня лежит в сегменте новостроек, поскольку они предлагают современные архитектурные решения, продуманные планировки и развитую внутреннюю инфраструктуру, включающую консьерж-сервис и лобби.

    Спрос = предложению?

    Доля элитной недвижимости на рынке в 2013 году была около 10-15% от всех предложений, из них продавалось около 5%. Сегодня количество предложений также колеблется в районе 10%, при этом реализуется только порядка 2% такого жилья.

    «Поиски покупателя на элитные квартиры могут затягиваться на год и даже более, и это нормальная тенденция, — рассказывает Андрей Чернышев. — Все потому, что элитное жилье — товар штучный и не предназначен для массового покупателя. Для него нужен свой собственный, «особый» потребитель».

    При этом, как отмечают эксперты, в сегменте элитного жилья, как и на всем рынке недвижимости, нередко встречаются завышенные цены. Как правило, продавец склонен запрашивать ту сумму, в которую ему обошелся ремонт, не учитывая функциональный износ.

    «Если вы продаете жилье с дизайнерским ремонтом, то вам хочется продать его подороже, но любая отделка устаревает. Раньше популярным был термин «евроремонт». Это считалось чем-то престижным. А сейчас это понятие обозначает стандартный ремонт. Если вы оббивали комнату темным деревом, когда это было в тренде, то сейчас такое дизайнерское решение вряд ли кто-то оценит», — рассказывает Артем Сахаревич.

    Понятно, что за это время изменились предпочтения людей, актуальная цветовая гамма и материалы для ремонта. Учитывая это, продавцам элитного жилья нужно адекватно оценивать стоимость квартиры, чтобы ее продажа не превратилась в марафон длиною в жизнь.

    Квартира на миллион. Долларов

    В Минске элитное жилье представлено в двух сегментах: сталинки в центре и новостройки в определенных участках города: например, на проспекте Независимости, 85, в Дроздах, Слепянке и т.д. Как отмечают эксперты «Дела», сталинки всегда будут в цене, потому что при качественном и современном ремонте они не уступают новым домам.

    А цены на элитные новостройки балансируют. Например, в 2017 году топ-5 самых дорогих квартир выглядел так: ул. Сторожевская, 6 — $650 тыс., ул. Гая, 4 — $490 тыс., ул. Филимонова, 20 — $458 тыс., ул. Грибоедова, 2 — $420 тыс., пер. Броневой, 7 — $369 500.

    «Для сравнения в Минске в 2013 го­ду на ул. Румянцева, 5 была продана квартира за $1,5 млн. По сравнению с тем периодом цены упали практически в два раза. В 2016 году элитного жилья в диапазоне $200–300 тыс. продавалось почти 82%, а в 2017 — уже 67,7%. За сумму $300–400 тыс. в прошлом году продано 7,3% квартир, а в 2017 — 23,1%», — рассказывает Артем Сахаревич.

    Таким образом, растет процент покупок дорогого жилья. Однако отдавать более $400 тыс. за элитные квартиры покупатели еще не готовы.

    Из интересных проектов бизнес-класса эксперты «Дела» называют жилые комплексы D3 и «Олимпик Парк» в Лебяжьем. Комплекс D3 включает три дома с квартирами квадратной формы и свободной планировкой, «Олимпик Парк» — 10 малоэтажных домов и 12 коттеджей.

    $100 тыс. — это предел

    Конечно, такого охвата элитного жилья, как в Минске, в регионах нет. Но найти жилье более высоких потребительских качеств не проблема. Чаще всего элитные квартиры — это новостройки в центре города. В регионах наблюдается такая же точечная застройка, как и в Минске. Однако если минчане покупают как каркасно-блочное, так и кирпичное премиум-жилье, то региональные покупатели больше склоняются ко второму.

    В регионах продажа квартир стоимостью выше $100 тыс. — большая редкость. Как правило, это самые лучшие предложения в любом областном центре.

    «Сейчас не стоит ожидать развития сегмента элитного жилья в регионах. В 2012–2013 годах финансы были и там, поэтому инвестиции в небольшие жилые комплексы на 50 квартир, которые могли приобрести состоятельные люди, были вполне оправданы. Сегодня на этот сегмент практически нет спроса. Застройщикам проще построить панельный дом, на который найдутся покупатели», — говорит Артем Сахаревич.

    Дела арендные

    Как отмечают эксперты «Дела», покупать элитную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду было выгодно в 2012–2013 гг.

    «Если в 2012-м вы купили квартиру, сделали ремонт, то к концу 2013-го, сдавая ее, вы могли окупить ремонт и получить прибыль. Сейчас эта идея не принесет солидных дивидендов. Если исходить из доходности, то самые выгодные сдаваемые квартиры — это вовсе не элитное жилье, а обычные хрущевки (панельные или кирпичные). Абсолютная стоимость этих квартир низкая, а потому арендная плата, заработанная за год, в процентном соотношении со стоимостью квартиры будет значительно выше, чем в случае с элитным жильем», — считает Артем Сахаревич.

    На арендном рынке премиум-жилья сегодня востребованы новые дома со «свежими» качественными ремонтами. Как правило, владельцы таких квартир ориентируются на иностранцев, а также high-съемщиков − молодых успешных людей до 40 лет, которые предпочитают не покупать собственное жилье, а снимать его в центре за довольно большие деньги.

    «В Минске однокомнатные квартиры премиум-класса арендуют от $500, двухкомнатные — от $700, трехкомнатные — от $1000. Коттеджи для иностранных представительств в аренду стоят от $10 тыс. На данный момент предложений по аренде элитного жилья недостаточно. Арендаторов много, а качественного жилья, подходящего по месторасположению, не так много», — делится Андрей Чернышев.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by