DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 19 Ноя 2011 12:47

    Шаг вперед – два шага назад

    В Беларуси грядет радикальная коммерциализация рынка жилищного строительства.

     

    В ближайшее время ситуация на белорусском строительном рынке кардинально изменится. Главные причины – сокращение финансирования отрасли со стороны государства и банков, а также изменение «правил игры» для компаний-застройщиков. Последствием этого станет резкое сокращение объемов ввода нового жилья и в перспективе – рост цен на рынке недвижимости.

     

    Оно все-таки уходит!

    Уход государства со строительного рынка получился тем более неожиданным, что еще в начале года руководители отрасли заявляли: доля жилья, строящегося с господдержкой, будет расти. По данным Министерства архитектуры и строительства, в 2010 году она составила около 80%. Однако, кризис 2011 года, который у нас называют «временными трудностями», оказался отнюдь не временным. По крайней мере, если судить по тому, как поспешно государство сворачивает льготное финансирование строительства.

    Первым «звоночком» стало решение Совмина в сентябре этого года о приостановлении льготного кредитования строительства жилья. Правда, спустя месяц оно все-таки было возобновлено, а правительство подтвердило свои обязательства по финансированию отрасли на 2011 год. Премьер Михаил Мясникович лично пообещал Президенту ввести в 2011 году все запланированное жилье. А это – около 6 млн. кв.м. На конец сентября 2011 года в Беларуси было введено в эксплуатацию 3,923 млн. кв.м.

    Тем не менее, судьба льготного жилищного строительства, похоже, решена. Уже подготовлены проекты дополнений и изменений в Указы Президента №185 и №43, коренным образом меняющие принципы формирования категории «льготников». В частности, уменьшится минимальная санитарная норма площади, необходимой для проживания человека, сумма ежемесячного дохода, при которой граждане могут претендовать на льготы, ужесточатся подходы к финансированию (не все 100, а 90% стоимости жилья).

    В расчет также будет приниматься наличие жилья не только в пределах данного населенного пункта, но и всей Беларуси. Иначе говоря, если у вас или у ваших близких родственников где-нибудь в районном центре есть квартира, в которой вы можете проживать, то никаких льгот вам не полагается! Эта норма, пожалуй, самая разумная в предлагаемых правительством мерах по сокращению числа очередников, которых в стране зарегистрировано уже 833 тысячи человек. Кроме того, в обеспечении граждан жильем в разных регионах Беларуси есть существенные диспропорции. Если в Минске некоторые очередники ждут строительства 15 и более лет, то в некоторых малых городах жилье можно получить всего за 2 года.

    Конечно, порядок в льготном финансировании строительства нужно было наводить давно. Но сейчас правительство, конечно, делает это исходя, прежде всего, из возможностей финансирования. Обсуждение планов строительства в 2012 году еще идет, но некоторая информация уже «просачивается». Предварительно обсуждаются такие цифры: 2 млн. кв.м. для очередников, причем самых простых потребительских свойств – панельные дома. Примерно еще столько же планируется построить на коммерческой основе. А в будущем, по словам министра архитектуры и строительства Беларуси Анатолия Ничкасова, доля льготного жилья будет снижаться еще более существенно.

    Одним словом, о наполеоновских планах в 11 млн. кв.м. в год нам, похоже, придется забыть надолго. Да и были ли они выполнимыми? Строительство было объявлено «паровозом», который должен был вытащить из застоя «вагоны» со смежными отраслями. Однако бездумная накачка рынка деньгами настолько «перегрела» белорусскую экономику, что она едва не ушла под откос вместе с паровозом.

     

    «Долевка» умирает

    Казалось бы, минимизация строительства жилья для очередников – хороший стимул для наращивания коммерческого долевого строительства. Однако пока наблюдается прямо противоположная картина: белорусские застройщики массово сворачивают «долевку» и приостанавливают заключение новых договоров.

    Причина – возросшие риски при работе с дольщиками. 26 октября вступил в силу Указ Президента № 324 от 19 июня, который вносит дополнения и изменения в Указ № 396 от 15.06.2006 г. «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Теоретически он направлен на защиту интересов дольщиков, а на практике – создает массу новых проблем для застройщиков.

    Основных нововведений вроде бы и немного. Во-первых, отныне все договоры долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации в исполкомах. Аналогично при расторжении договора этот факт также должен быть подтвержден регистрирующим органом. Во-вторых, вводятся дополнительные механизмы защиты денежных средств дольщиков. Оплаченные ими по договору деньги должны аккумулироваться на специальном счете и использоваться исключительно на финансирование строительства объекта, упомянутого в договоре. В-третьих, застройщикам разрешили устанавливать цену в договорах с дольщиками в валютном эквиваленте.

    – Последнее, пожалуй, является единственным плюсом Указа для застройщиков, – говорит генеральный директор Московской инвестиционно-строительной компании Юлия Ничкасова. – Наши договора с подрядчиками, как правило, фиксируются в долларовом эквиваленте, и теперь мы, по крайней мере, сможем хеджировать валютные риски. Но зато остальные риски возрастают. Главный из них – Указ устанавливает новые правила игры, но недостаточно четко их определяет. Ведь главной проблемой в долевом строительстве всегда являются разрывы между реальной экономикой строительства и ценой продажи. Рост стоимости работ и материалов, дополнительные затраты на административные процедуры, не говоря уже о девальвационных рисках – все это сказывается на цене. Насколько гибко будет реагировать на это Минэкономики, определяющее индекс строительно-монтажных работ (СМР) – пока неясно.

    Действительно, в начале долевого строительства достаточно сложно определить во что реально выльется конечная стоимость квадратного метра. Государство сейчас сдерживает индекс СМР административным путем. С начала года он вырос всего на 25,7%. В условиях, когда металл или, например, электрооборудование подорожали более чем втрое, этого явно недостаточно. Зарплаты строителей в некоторых компаниях упали ниже критического уровня в $200, и отток специалистов за рубеж принял катастрофический для отрасли характер. А ведь есть еще такой риск, как льготное строительство!

    Простой пример: в строительную компанию приходит гражданин и заключает договор коммерческого строительства жилья. Спустя непродолжительное время он приносит справку о постановке на учет нуждающихся и просит пересчитать цену в соответствии с законом по льготным расценкам – себестоимость плюс 5%. Разумеется, возникшая разница становится убытком компании или перекладывается на других дольщиков. Сейчас некоторые компании стали включать в договора пункт о возможности их расторжения и возврате денег в случае изменения статуса дольщика. Но как отреагируют на это судебные инстанции в случае возникновения споров – трудно предсказать.

    Не случайно большинство частных застройщиков уже заявили об уходе из сегмента долевого строительства. Некоторые – как, например, председатель собрания акционеров компании «Ареса-Сервис» Сергей Коренько, – в довольно жесткой форме.

    – Опубликовав проектную декларацию на дом, я должен буду заключить договор с каждым, кого ее условия заинтересуют. И если дольщик, подписавший договор на общих основаниях, в течение срока строительства окажется нуждающимся в улучшении жилищных условий, я обязан ему пересчитать стоимость квадратного метра, то есть уменьшить. Куда списывать фактические затраты? Пока я не получу ответов на эти вопросы, ни одного долевого договора «Ареса-Сервис» заключать не будет! – резюмировал руководитель компании.

    Еще один непонятный девелоперам момент – как расторгнуть договор с неплательщиками. Раньше все это происходило оперативно: клиент подписывал договор, и если не оплачивал первоначальный взнос в течение 3-5 дней, договор автоматически переставал действовать.

    – Похоже, теперь застройщику придется бегать за дольщиком, – предполагает Сергей Калиниченко, заместитель начальника инвестиционного отдела ЗАО «Комкон». – А тот договор, который не будет расторгнут официально через соглашение между двумя сторонами, будет считаться «заключенным» на неопределенный срок.

     

    Что в перспективе?

    Ряд застройщиков объявили о переходе на работу с жилищными облигациями. Это довольно интересный инструмент, хотя до сих пор и не очень распространенный в Беларуси. Суть его в том, что клиент покупает эмитированные компанией-застройщиком ценные бумаги, номинированные в валюте, подтверждающие его право на определенное количество квадратных метров. С течением времени он может их перепродать, либо получить в итоге готовую квартиру.

    – Мы прорабатываем этот механизм финансирования, – подтверждает Юлия Ничкасова. – Сейчас он намного интереснее, чем долевое строительство. Во-первых, в этом случае застройщик получает возможность самостоятельно формировать цену. Во-вторых, уходит от риска заключения договоров с льготниками. В-третьих, может получать деньги на наш расчетный счет, а не на спецсчет. Но самое главное: он получает в качестве клиентов инвесторов, которые готовы принять на себя часть рисков. Хотя, по большому счету, рисков здесь практически нет, так как согласно законодательству они страхуются в обязательном порядке.

    Что будет дальше? Этот вопрос наверняка волнует сейчас всех – как тех граждан Беларуси, которые еще не решили свои жилищные проблемы, так и инвесторов, для которых недвижимость всегда была одним из важных механизмов вложения капитала. Пока ситуация на рынке весьма непростая. Из-за проблем с финансированием, связанных с приостановкой льготного кредитования и повышением процентов по коммерческим кредитам, многие строительные компании испытывают серьезные проблемы. В Минске есть объекты с 70-80%-ной готовностью, которые их владельцы не в состоянии сдать, поскольку на завершение строительства элементарно не хватает денег. До конца года ситуация должна проясниться, но уже сейчас можно сделать несколько предварительных выводов.

    Во-первых, даже если в краткосрочной перспективе цены на первичном рынке и упадут (вряд ли больше чем на 5-7%), то в середине 2012 года – максимум осенью – они начнут подниматься. Это будет связано со многими факторами – с удорожанием ресурсов, уменьшением объемов строительства и льготного кредитования, а также, возможно, с уходом с рынка части застройщиков. Так что, у тех, кто собирается покупать жилье, есть примерно полгода на раздумья.

    – Недвижимость может некоторое время дешеветь, так как строительные компании еще какое-то время будут «проедать» относительно дешевые ресурсы, либо распродавать квадратные метры для покрытия кассовых разрывов, – считает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович. – Но с конца 2012-го начнется тренд «вверх», и новое предложение будет сформировано уже на более высоких ценах.

    Во-вторых, строительный рынок наверняка ждет пересегментирование. Наиболее выгодным для девелоперов, как обычно и случается в периоды кризисов, становятся сегменты элитного и массового жилья. А вот сегмент домов бизнес-класса ждут большие потрясения. Но проблема в том, что это самый массовый по объемам строительства сегмент, и к тому же самый высоко конкурентный! Как считают эксперты «Дела», в этом сегменте выстоят только самые яркие и достойные проекты.

    В-третьих, многие застройщики могут уйти с рынка. В первую очередь – мелкие компании, не имеющие ресурсной подпитки. У них сейчас, по сути, остался только один шанс выжить – уйти в сегмент массового жилья, если, конечно, позволяет «запас прочности» по себестоимости. Дальнейшее же будущее строительного рынка прояснится с течением времени, которое, как известно, все лечит.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by