Delo.by,

    Комментарии 28 Янв 2015 16:53

    С оглядкой на Россию

    Рынок жилья адаптировался к отсутствию кредитов и ожидает новостей с Востока

    Артем Сахаревич, realt.by
    Специально для «Дела»

     

    Рынок жилья в Минске во втором полугодии 2014 года оставался активным вопреки многим пессимистичным прогнозам. Последние месяцы конкуренция среди продавцов возрастала, однако увеличивалось и количество покупателей, что позволяло ценам удерживаться на одном уровне. С мая по октябрь в столице наблюдалась восходящая динамика заключения сделок купли-продажи квартир. Спрос в октябре стал максимальным за 10 месяцев 2014 года. По сравнению с сентябрем он вырос на 7%, а к уровню октября 2013 года увеличился на внушительные 30%.

    С августа месячный спрос на квартиры превышает психологическую отметку в 1000 сделок. За последние 10 лет зафиксировано лишь 6 случаев, когда покупательская активность держалась на таком уровне три месяца и более. В 2013 году это было связано со льготным кредитованием, в 2012 – с активизацией роста цен после долгого периода затишья.

    Текущее соотношение спроса и предложения на первый взгляд кажется вполне нормальным: на 1 проданную квартиру в октябре приходилось 7 выставленных на продажу. В истории есть отрезки, когда соотношение составляло 1 к 10 и 1 к 12.

    Объем предложения квартир на данный момент является максимальным за последние 5 лет и предпосылок для его массового снижения в ближайшее время не предвидится. В то же время спрос не может долго оставаться на таком высоком уровне. Если ежемесячное число сделок снизится до привычных 800-900, то в такой ситуации быстро продать жилье, не снижая цену, будет крайне сложно.

    Примечательно, что новостройки в последнее время не только не дешевели, но местами показывали рост. Текущая дельта цены квадратного метра между первичным и вторичным рынками находится на уровне $170 и постепенно уменьшается. В этой связи первая точка сопротивления при медленном снижении цен находится на уровне $1550-1600 за кв. метр – наибольшее число предложений от столичных застройщиков на данный момент лежит именно в этом диапазоне и основывается на заложенных на проектном этапе показателях прибыли.

    Кредиты остаются дорогими и недоступными для широких слоев населения. При текущих ставках и условиях человек со среднестатистическими доходами может получить в банке $9-12 тыс. Это небольшая сумма даже в масштабах стоимости 1-комнатной квартиры. И все же этим инструментом пользуются – когда уже собрано более половины необходимой суммы.

    Возникает вопрос: если на рынке так мало «живых денег», как могло количество сделок с квартирами достигнуть уровня середины 2013 года – пика ажиотажного спроса, связанного с ростом цен и доступными кредитами?

    Время меняться

    Несмотря на недостаток у населения свободных денежных ресурсов, стабильная ценовая ситуация во втором и третьем кварталах года привела к расцвету альтернативных сделок, при которых в стоимость приобретаемого жилья заложены средства от продажи старой квартиры. Такие операции существовали всегда, но в 2014 году достигли своего апогея.

    Вариантов подобных сделок несколько. Вот некоторые реальные примеры из жизни:

    а) молодая семья решает улучшить жилищные условия после рождения ребенка, продав 1-комнатную квартиру и купив 2-комнатную с доплатой разницы;

    б) семья из трех поколений решает разъехаться: взамен проданной 3-комнатной квартиры покупаются две 1-комнатные;

    в) пара, каждый из членов которой имеет собственную недвижимость, покупает одну большую квартиру после продажи жилья каждого.

    Одним из видов альтернативной сделки является переезд в новостройку. Ряд застройщиков активизировался в направлении trade-in – покупка квартиры в новостройке с продажей старой квартиры, которую проводит дочернее или партнерское агентство.

    Все эти сделки объединяет общее правило: продажа старой квартиры привязывается к покупке новой. При этом формируется цепочка продаж квартир, участники которой выступают в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Длина таких цепочек может колебаться от 2 до 5-6 звеньев, хотя риелторы говорят о случаях, когда они доходили и до 10-12 звеньев.

    Демография рынка

    Западные специалисты часто характеризуют природу альтернативных сделок термином property ladder, что дословно означает «лестница жилья». Его суть заключается в том, что с возрастом недвижимость отдельно взятой семьи становится лучше и дороже. Все начинается с дешевой и небольшой квартиры (зачастую съемной) после окончания университета, достигает пика стоимости и комфорта к моменту предпенсионного возраста, после чего сменяется на менее просторное и, соответственно, более выгодное с точки зрения коммунальных платежей жилье.

    Отражение этих процессов мы видим постоянно, и все же следует отметить, что демографическая пирамида Минска претерпела за последние 5 лет существенные изменения. Люди, родившиеся во времена последнего советского «бэби-бума» конца 80-х годов, уже оказывают заметное влияние на столичный рынок жилья. Согласно Белстату, возрастная группа 25-29 лет сегодня самая многочисленная в Минске, практически не уступают ей по численности те, кому от 20 до 24 лет. Это означает, что массовый наплыв потенциальных покупателей первого жилья будет ощущаться и в ближайшие 5 лет. Их родители, напротив, вынуждены разъезжаться с женатыми детьми, либо уменьшать свою жилплощадь, чтобы помочь потомкам построить собственное жилье.

    На растущем рынке риелторы сталкиваются с ситуацией, когда они уже нашли покупателя на квартиру клиента и зафиксировали ее стоимость. Дальше начинаются поиски вариантов обмена. Если они затягиваются на два-три месяца, то цены вырастают и клиентам уже не хватает денег, чтобы купить подходящую квартиру для переезда.

    Когда цены резко падают, давление оказывается на всех участников цепочки, ведь их недвижимость постоянно дешевеет и многие попросту не могут договориться или не соглашаются продавать жилье по заниженным на их взгляд ценам.

    На стабильном рынке, когда цены снижаются не более чем на 0,5% в месяц, как в случае с Минском в 2014 году, складывается очень благоприятная ситуация для увеличения числа таких операций и длины цепочек.

    После того, как найден покупатель на квартиру первого участника и зафиксирована цена, за время поиска альтернативы оказывается, что ее стоимость несколько ниже, чем планировалось изначально – соответственно сокращается размер доплаты. Причем, подобное развитие событий выгодно всем промежуточным участникам цепи, независимо от их числа. Так, по сравнению с январем 2014 года, в ноябре средняя величина доплаты при размене 1-комнатной квартиры на 2-комнатную сократилась на $1500-2500, с 1-комнатной на 3-комнатную на $3000-4500.

    Что будет с ценами?

    В последнее время много разговоров ведется о возможном резком снижении цен на жилье. Первопричина таких рассуждений – события, происходящие в нашей восточной соседке. Введение санкций против российских предприятий незамедлительно «аукнулось» на рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга. Девальвация российского рубля привела к тому, что долларовые цены на квартиры в столице РФ устремились в резкое пике начиная с августа. В октябре снижение в Москве составило 4,0%, а ведь это в 2 раза больше, чем снижение цен на квартиры в Минске за все 10 месяцев 2014 года.

    Эксперты российского рынка жилья едины в том, что ситуация очень напоминает 2008 год. Минск также пережил резкий обвал цен практически на треть. Оглядываясь на опыт прошлых лет, попробуем выделить те условия, при которых цены будут падать. Важно понимать, что резкий обвал никогда не происходит из-за влияния одного фактора – это всегда комбинация.

    Итак, что необходимо для резкого снижения цен:

    ·      очень высокие цены на квартиры;

    ·      избыток квартир при относительно низком спросе, причем как на рынке продажи квартир, так и на рынке аренды;

    ·      резкое ухудшение экономического состояния страны, рост безработицы и ощутимое падение доходов;

    ·      сворачивание программ жилищного кредитования;

    ·      доходы от аренды квартир проигрывают депозитам в банке;

    ·      миграционный приток ослабевает.

    Состояние жилищной отрасли в начале нового года во многом будет зависеть от того, насколько белорусские предприятия адаптируются к новым реалиям российского рынка. В 2015 году у Беларуси существенные обязательства по выплате ранее предоставленных кредитов. В случае недополучения предприятиями валютной выручки в России, это может стать дополнительной нагрузкой на бюджет и сказаться на доходах населения. Рынок ощутит эти процессы через снижение спроса и проблемы в строительной отрасли.

    Тем не менее, не стоит рассматривать краткосрочные перспективы исключительно в черном цвете. Сглаживать негативные факторы в будущем году будут приближающиеся президентские выборы, анонсированное главой Нацбанка льготное кредитование части очередников и снижение планки по строительству нового жилья в Минске на 10%.  Как показывает опыт прошлых лет, подобные факторы всегда играли на повышение цен. 

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by