Журнал, Marketing Media Review (MMR)

    Комментарии 26 Сен 2011 9:45

    Погружение закончено. Будет ли «всплытие»?

    Цены на рынке недвижимости, похоже, достигли «дна». Их дальнейшее существенное падение – маловероятно.

    После весенне-летнего всплеска продаж на белорусском рынке недвижимости снова затишье. Ажиотаж, вызванный желанием покупателей вложить во что-то реальное стремительно обесценивающуюся рублевую массу, схлынул. Да и продавцы, разобравшись в ситуации с валютным курсом, подняли цены. Тем не менее, сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости кардинально отличается от ситуации прошлых лет. Валютный кризис и ряд законодательных изменений в сфере регулирования строительной отрасли, по мнению специалистов, могут кардинально изменить структуру рынка.

     

    Снова затишье

    Ситуация в сегменте многоэтажной застройки довольно противоречивая. С одной стороны, по данным Национального кадастрового агентства, за январь-август текущего года в Минске было зарегистрировано 5647 договоров купли-продажи квартир, что на 1,1 тыс. больше, чем за аналогичный период прошлого года. С другой, налицо тенденция затухания активности. Причем, если раньше основным сдерживающим фактором были продавцы, которые «придерживали» квартиры, не желая расставаться с ними на минимуме цен, то сейчас «притормозили» и покупатели. Отчасти потому, что столкнулись с дефицитом свободных средств, отчасти – просто выжидают момента, когда цены обвалятся до исторических минимумов.

    По данным АН «Твоя столица», по состояниюна середину августа средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости белорусской столицы составляла порядка Br7,9 млн. за «квадрат». А диапазон цен колебался в пределах Br5-11 млн. При этом основных ценовых сегментов три. Первый – жилые дома, строительство которых начато до 15 мая текущего года. Цены для таких застройщиков сдерживаются в административном порядке и растут не более чем на 1,5 % в месяц. Второй – бюджетные объекты, договоры по которым заключены после 15 мая. Здесь цены примерно на 9-10% выше. Третий – коммерческое строительство, где цены более или менее реальны.

    На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в стандартной квартире – $1250-1350. Хрущевки и брежневки стоят дешевле, так что однокомнатную квартиру можно найти даже за $35-36 тыс. Что касается «двушек», которые считаются индикаторами рынка, то их стоимость упала незначительно – примерно на $50 за квадратный метр. Риэлторы отмечают, что владельцы квартир пока психологически не готовы идти на дальнейшее снижение цен. И хотя в конце весны многие эксперты прогнозировали, что в долларовом эквиваленте квартиры подешевеют на 10% и даже более, пока падение составило лишь около 5%.

    На рынке загородной недвижимости рынок перенасыщен домами эконом-класса, и они, по мнению экспертов, будут дешеветь. Сегодня востребованы преимущественно элитные коттеджи в столице и крупных поселках, цены на которые снизились несущественно. По информации центра торговли недвижимостью «Пакодан», средняя цена предложения за «квадрат» для коттеджей в пределах 20-километровой зоны от Минска составляет около $800.

    – Массовое вливание новых участков существенно сбило цену на загородную недвижимость, – отмечает директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич. – Но такого падения, как по городским квартирам, у нас нет. По сравнению с 2007-2008 годами, земля подешевела на 50%., за это же время дома «просели» на 30-40%. И те, кто приобрел коттедж три года назад за $300 тыс., но не успел его продать на пике стоимости, потеряли примерно $100-120 тыс. Такие дома часто просто снимают с продажи до лучших времен.

     

    Средние цены на рынке жилой недвижимости в г.Минске

    Месяц                                   Средняя цена предложения/$      Средняя цена сделки/$

    апрель 2011                           1447                                                   1316

    май 2011                                1421                                                   1303   

    июнь 2011                             1386                                                   1261

    июль 2011                             1369                                                   1293

    Источник: Аналитический центр АН «Твоя столица»

     

    Факторы риска

    По мнению риэлторов и застройщиков, в ближайшей перспективе на рынок недвижимости будут влиять три основных фактора: удорожание стройматериалов, состояние дел на финансовом рынке и политика государства в области регулирования и финансирования строительства.

    Особенно сложными представляются проблемы с финансированием. Как известно, правительство недавно решило изменить условия выдачи льготных кредитов на строительство жилья. Основную суть этих изменений озвучил заместитель премьер-министра Анатолий Калинин.

    – Экономика страны сейчас говорит о том, что прежней доли льготного кредитования на строительство жилья государство позволить себе уже не может, – констатировал вице-премьер. – Но мы продолжим строить жилые дома для тех, кто нуждается, а те, кто имеет жилье, но кому недостаточно метров для проживания, будут вынуждены искать менее льготные условия.

    Помимо этого, претерпят изменения также ставки и сроки предоставления таких кредитов, что сделает их несколько более дорогими. Чуть позже это подтвердил заместитель председателя правления «Беларусбанка» Илья Шаланки. По его словам, льготные кредиты в стране продолжат функционирование, однако их количество ощутимо сократится. И претендовать на них смогут в основном малоимущие, инвалиды и многодетные семьи.

    Как известно ранее было отменено Решение Мингорисполкома № 101, позволявшее выдачу льготных кредитов для всех желающих, независимо от времени их постановки на учет. Государство решило, что таким путем оно позволяет зарабатывать частным застройщикам за счет бюджетных ресурсов.

    Действительно, какая-то правда в этом есть, поскольку, получив такой кредит, любой очередник мог выбрать себе застройщика. Естественно, что он часто выбирал не государственную организацию, которая строит панельный дом, к примеру, в Малиновке, а частную компанию и жилье более дорогих потребительских свойств. Теперь же льготные кредиты планируется направить преимущественно в госсектор, а дома для очередников будут строиться «попроще». Понятно, что для частных застройщиков это стало не очень приятным сюрпризом. Отчасти по этой причине они стали охотнее работать с жилищными облигациями. Так, в июле доля объектов, реализуемых по такой схеме, возросла в Минске в общем объеме предложений с 13 до 16%.

    Остальным гражданам придется, видимо, уповать в основном на долевое строительство и коммерческие кредиты, ставка по которым уже достигла 35%. И хотя недавно Президент Указом №324 (вступает в силу с 26 октября) разрешил застройщикам заключать договора долевого строительства в валюте, от недофинансирование отрасль это вряд ли спасет. Есть, правда, надежда на то, что государство, уйдя с рынка коммерческой застройки, освободит эту нишу для частников, но в это верится с трудом. Действительно, прежние объемы строительства бюджету уже не потянуть. Как сообщил начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль, за 1-е полугодие в Беларуси было введено лишь 35,3% от годового задания (7280 тыс. кв.м. жилья), и, скорее всего, план по итогу года выполнен не будет. Предварительный план на 2012 год предусматривает строительство около 5,8-6 млн. кв. м. В том числе для нуждающихся – около 3 млн. Т.е. государство по-прежнему будет контролировать более 50% рынка.

    Большой проблемой стал для застройщиков рост цен на стройматериалы. По данным Минстройархитектуры, во втором квартале 2011-го, по сравнению с аналогичным периодом 2010-го, стоимость строительства жилых домов крупнопанельного домостроения выросла в цене на 16%, а жилья из кирпича и газосиликатных блоков – почти на 24%! В среднем удорожание строительства составило около 20%. И хотя 100%-ная валютная составляющая в строительстве оценивается в 15-20%, дорожают и отечественные материалы, производящиеся на импортном сырье. Так, металл и электротехнические изделия подорожали в 3-4 раза…

    В этих условиях застройщики, особенно – государственные, в чьих портфелях очень велика доля бюджетного жилья, бьют тревогу. Тем более что сегодня около 70%, заключенных ими договоров с дольщиками относятся к периоду «до 15 мая». Это чревато остановкой целого ряда проектов, поскольку текущие затраты выросли, а цены по таким договорам – фактически заморожены.

    – Сдерживание индексов и стоимости строительно-монтажных работ, а также снижение плановых накоплений ведут к тому, что заказчик не в полной мере компенсирует затраты, понесенные подрядчиком, – говорит и.о. заместителя генерального директора ОАО «МАПИД» Юрий Санукевич. – Встает справедливый вопрос: почему весь этот груз государственной ответственности лег на плечи подрядчика? Ведь те же цементные заводы, например, подняли цены на 50% и выше! МАПИД же сдерживает цену на конечную продукцию, отсюда и убыточность. К примеру, за пять месяцев с начала года наша рентабельность составляла 9,6%, а за июнь – 0,9%. В августе нами уже получены убытки. И к концу года, если ситуация не изменится, мы превратимся в убыточное предприятие. Ведь цена сдерживается исключительно за счет своей прибыли и сокращения оборотных средств».

    Одним словом, ситуация на рынке недвижимости в ближайшей перспективе явно не располагает к существенному падению цен. Отмечая большой и по-прежнему неудовлетворенный спрос, застройщики и риэлторы уверены: время завышенных цен на жилье – позади. Сегодня рыночные цены являются разумными и обоснованными, и в перспективе могут расти только вверх. Ниже $900 за метр квартиры в Минске не «упадут», если, конечно, не случится полного коллапса национальной экономики. А это, как все понимают, явление крайне маловероятное.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by