Delo.by,

    Комментарии 18 Мар 2014 7:10

    «Перестройка» в строительстве

    Массовое строительство жилой недвижимости будет перемещаться в города-спутники, а Минск – постепенно становиться дорогим городом

    Олег Ануфриенко,

    Специально для «Дела»

    Через пару лет в Минске перестанут возводить дешевое жилье – это лишь одно из возможных последствий введения в Беларуси так называемой «диктатуры» в строительстве. Начало ей положил Александр Лукашенко на декабрьском совещании по проблемным вопросам отрасли, а вот законодательно она начала действовать с 1 января 2014-го.

    Чтобы был порядок

    Еще в середине прошлого года почти четыре сотни возводимых объектов жилой недвижимости из-за сорванных сроков строительства имели статус проблемных. К концу 2013-го их количество сократилось вдвое. Теперь поставлена задача покончить с существующими долгостроями до лета текущего года.  

    «Наибольшее недовольство людей вызывают затянутые сроки строительства и безудержный рост цен на просроченное жилье, – заявил на декабрьском совещании Александр Лукашенко. – Вскрыты вопиющие факты обмана дольщиков. Нашлись деятели, которые объявляли о строительстве дома, с людей собирали деньги, а затем транжирили их».

    Со старыми проблемами Президент поручил разобраться компетентным органам. Но главная задача – не допустить повторения этого негативного опыта. С этой целью в строительство возвращается лицензирование, начинается обязательная аттестация застройщиков, увеличивается ответственность подрядчика. А площадки под новостройки будут выделяться только путем аукционов. Таковы основные изменения, которые призваны навести порядок в отрасли.

    В Ассоциации застройщиков объектов жилой недвижимости комментировать возможные изменения не берутся – говорят, пока рано. Еще ничего из заявленного на совещании реально не работает. Минстройархитектуры готовит соответствующую нормативную базу. Советы и предложение ведомство принимает от всех заинтересованных сторон.

    «Мы поддерживаем идею, что Министерство архитектуры  и строительства будет органом, который возьмется решать проблемные вопросы, – комментирует совещание у главы государства директор компании «Арэса-Сервис» Сергей Коренько. – При этом важно добиться исполнительской дисциплины. Чиновник должен не бояться согласовывать и подписывать какие-то документы. Должны быть дисциплинированными и заказчики, и банкиры, и дольщики, и поставщики. Даже самые совершенные указы не сработают, если кто-то не будет выполнять своих обязанностей».

    Борьба за место

    Добросовестные застройщики в целом позитивно восприняли решение о наведении порядка в отрасли. Ожидается, что изменения уберут с рынка нечестных игроков.

    Чтобы исключить появление новых долгостроев, Александр Лукашенкопотребовал от правительства разработать типовой договор, который будут заключать граждане с застройщиками. В этом документе должны быть прописаны обязательства сторон по финансированию, срокам и качеству строительства. Контролировать его уполномочены местные власти.

    Кроме того, теперь застройщики смогут заключать договоры с потенциальными новоселами, а, значит, и привлекать их средства только после того, как возведут 15% объекта за свой счет. По меньшей мере, это фундамент и первый этаж. Власти называют это своеобразной проверкой состоятельности заказчика. Тем не менее, сами строительные организации сомневаются в эффективности данной меры и не считают, что она является существенной защитой интересов дольщика. Поскольку основная часть дома – оставшиеся 85% – все равно будет возводиться с привлечением средств граждан. И на этом этапе строительства никто не застрахован от проблем.

    Это нововведение и другие, уже существовавшие ранее, бюрократические проблемы заставляют застройщиков уходить от долевого строительства, используя, например, выпуск жилищных облигаций.

    Между тем, реальной защитой для новоселов может стать вводимая аттестация строительных компаний.

    «В последние годы на строительный рынок допускались практически все. Порой, тендеры выигрывали сомнительные организации, у которых из имущества был только стол и стул. Они начинали работать, а потом исчезали с деньгами. Нужно вновь ввести генподрядную лицензию. Тогда будет компания, которая будет, в том числе и финансов, отвечать за все процессы на стройке, – уверен председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР» Василий Устинчик. – Для компаний, которые испытывают дефицит собственных оборотных средств, практически невозможно уложиться в нормативный срок строительства. Привлеченных средств дольщиков для этого недостаточно».

    Что касается вопроса выделения земельных участков, то, как уже говорилось, они будут распределяться между застройщиками на конкурсной основе. Гарантийные обязательства по новым объектам составят пять лет.

    Раньше большое количество площадок выделялось безвозмездно. При этом благая цель – снизить стоимость строительства – нередко оборачивалась лишь увеличением прибыли застройщика. «В идеале льготное предоставление земли должно остаться только для строительства жилья по государственному заказу», – озвучил свою позицию Президент. Правда, до сих пор ни одного аукциона проведено не было.

    «Для аукционов было отобрано девять площадок. Но мы вряд ли бы за них боролись, поскольку там необходимо производить большой снос существующей застройки. Таким образом, там для нас теряется экономическая целесообразность, – рассказывает Василий Устинчик. – Мы готовы браться за новый объект, если затраты на снос составят около 15%. Но нужно оценивать конкретные площадки».

    За доступным жильем – в города-спутники

    Не исключено, что работа по новым правилам заставит игроков рынка увеличить стоимость квадратного метра. Все объясняется довольно просто. Так, новые правила раздачи площадок под возведение новых объектов вместе с заявлением властей, что расширять границы Минска уже некуда, а предполагается лишь точечная, но вместе с тем продуманная застройка столицы, могут спровоцировать дефицит свободных мест.

    «Минск станет дорогим городом», – прогнозирует последствия новой политики управляющий партнер группы компаний «Вива-Инвест» Юрий Жарков. По его словам, метр в новостройках, который сегодня продается в среднем по $1300, через несколько лет будет стоить в районе двух тысяч. И это касается типового, а не элитного жилья, в котором цена «квадрата» всегда рассчитывается индивидуально для каждого объекта.

    Как ожидается, жилье по госрасценкам в Минске будет строиться только для очередников. И преимущественно это будут арендные дома. А вот массовое строительство переместится в города-спутники. И на первом этапе оно обещает быть доступным. Например, сегодня то, что в столице продается по цене $1800 за квадратный метр, в Смолевичах можно купить почти на тысячу долларов дешевле. Застройщики говорят, что сейчас у минчан такие предложения за пределами кольцевой пользуются довольно неплохим спросом. Существенная разница в цене является весомым аргументом: новоселы предпочитают тратить больше времени на дорогу до работы в столице, но при этом  сэкономить на покупке квартиры.

    «Повышение стоимости жилья в столице, безусловно, хороший стимул для развития строительства в городах-спутниках, – говорит Юрий Жарков. – Но сегодня низкая стоимость квадратного метра на периферии объясняется отсутствием там должной инфраструктуры. Безусловно, в ближайшие годы она будет развиваться. И это увеличит стоимость квадратного метра. Он может вырасти в цене и до двух тысяч долларов. Тогда квартиры подорожают и в Минске – до трех-четырех тысяч за «квадрат».

    Эксперты не видят в подорожании столичного жилья ничего плохого. Ведь относительно дешевые квартиры в Минске являются причиной массового переезда белорусов из регионов в центр. Риелторы говорят, что иногда разница в цене квадратного метра в типовых новостройках Бреста и Минска составляет не более трехсот долларов.

    Так называемая «диктатура» в строительстве может повлиять на конъюнктуру цен не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости. Цена метра в «хрущевках» и «сталинках», которая сегодня находится на уровне $1500-1600, может пойти вверх.

    «Застройщикам поставили новые жесткие условия работы. Например, если на их объектах будут проблемы, срывы сроков, невыполнение определенных условий, то стройка прекратится. Таким образом, количество предложений на «первичке» явно сократится. А это значит, что цены на «вторичке» снова пойдут вверх», – считает агент по операциям с недвижимостью компании «Пакодан» Ирина Шевандо.

    В этом году в Минске запланировано ввести в эксплуатацию 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Норматив решено постепенно сокращать. По прогнозам, уже в 2016-м в столице будут строить вдвое меньше, чем сегодня.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by