DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 1 Апр 2012 0:00

    Отталкиваясь от дна…

    Цены на рынке жилой недвижимости опустились ниже пятилетних минимумов. Когда начнется рост?

    Прогноз относительно перспектив рынка жилой недвижимости, сделанный нами в конце прошлого года*, пока полностью подтверждается. Напомним, что эксперты «Дела» предсказывали падение цен на 5-10% в течение первого квартала, после чего рынок должен был стабилизироваться и, начиная с лета, начать медленно расти. В январе-феврале цены, действительно, снизились. Но уже в начале марта появились первые признаки перелома ситуации. Как считают участники рынка долевого строительства, в существующей экономической ситуации причин для более глубокого падения на рынке попросту нет.

    Ниже ватерлинии

    В 2011 году, по данным белорусского офиса Colliers International, средняя стоимость жилья в новостройках Минска составила $1340 за кв.м., что на 30,2% меньше, чем в докризисном 2008-м. Но, как оказалось, это еще было не дно: в начале 2012 года цены на долевое строительство вообще опустились ниже пятилетнего минимума. По данным АН «Твоя столица», в феврале, впервые с 2007 года, квадратный метр продавался в среднем за $1208. Более того, отдельные застройщики, испытывавшие ресурсный голод, опустили планку еще ниже. В январе, при условии значительной предоплаты, на рынке можно было встретить предложения по долевому строительству квартир с ценами в диапазоне $850-900 за кв.м. А стоимость квадратного метра для очередников даже с учетом роста цен в этом сегменте колебалась в пределах $400-450. Вторичный рынок вынужденно следовал за первичным. В результате метры в квартирах эконом-класса – «хрущевках» и «брежневках» – реально продавались не более чем за $1000.

    Особенно болезненной, как и предсказывали риэлторы в прошлом году, является ситуация в сегменте бизнес-класса. Цена на объекты эконом-класса в январе повысилась в среднем на 1,2%, а элит-класс вообще подорожал на 1,7%. Премиальный сегмент – пожалуй, самый благополучный на рынке. Элитные квартиры в районе ул. Пионерской даже на пике кризиса не продавались дешевле $2000/кв.м., в ЖК «У Троицкого» – по $3000/кв.м., на Гвардейской и Жасминовой – не ниже чем $1700-1800/кв.м. Причем, спрос, по словам риэлторов, вполне стабилен. И, кстати, во многом формируется за счет россиян, которые расширяют свой бизнес в нашей стране и довольно активно скупают качественную недвижимость.

    – Дефицит качественного жилья премиум-класса в ближайшем будущем очевиден, – считает коммерческий директор ЗАО «Универсальные юридические услуги» Артем Вайнилович.Даже если цены пойдут вниз, то «просадка» будет незначительной. Дешевле $1500/кв.м. достойное жилье стоить не будет.

    Падать некуда?

    Тем не менее, эксперты «Дела» считают, что потенциал падения цен уже практически исчерпан. По данным Министерства архитектуры и строительства, в 2012 году в Беларуси планируется построить 4,2 млн. кв.м. жилья (в 2011-м было сдано почти 5,5 млн.), в том числе для очередников – 2,6 млн. кв.м. Это значит, что предложение нового жилья сократится более чем на четверть. При существующем неудовлетворенном спросе – это очень серьезный фактор в пользу образования дефицита предложения. По мнению риэлторов, даже так называемое «арендное жилье», которое в 2012 году должно быть построено в объеме 770 квартир (46 тыс. кв. м), не спасет ситуацию.

    Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов сложности, которые могут возникнуть у застройщиков с реализацией запланированных проектов, как это массово происходило в 2011-м, когда многие стройки оказались замороженными, либо осуществлялись с большим отставанием от графика. Вспомним: сколько было заявлено грандиозных проектов в последние годы с участием инвесторов из самых разных стран – от России до экзотических Катара и Омана! И что же? Реализация оманского проекта на территории бывшей ВДНХ отложена, у застройщика «Минск-Сити» начались проблемы, затихла активность инвестора в комплексе «Маяк Минска» и т.д. Чаще всего, инвесторы ссылаются на рост затрат, которые не вписываются в первоначальные бизнес-планы.

    – Строительство дорожает с каждым годом, – подтверждает директор компании «Белреконструкция» Сергей Нестеров. – Еще пять лет назад случаи, когда при строительстве нужно было что-то сносить, переносить или переселять людей – были крайне редки. Сегодня это приходится делать практически в каждом проекте. Я уже не говорю о дорогих кредитных ресурсах, росте цен на стройматериалы и топливо, повышении индекса строительно-монтажных работ и др.

    В самом деле: именно сложности с переносом существующих на площадке учреждений и производств часто тормозят большие проекты. Как, в частности, перенос Минского авиаремонтного завода с территории «Минск-Сити», больницы с ул. Я. Купалы или троллейбусного депо с ул. Красной. Такие мероприятия – это огромные затраты, которые в условиях кризиса осуществить совсем непросто.

    Пожалуй, главной проблемой, которая может сдерживать восстановление рынка, по крайней мере, в 1-м полугодии, является дефицит недорогих кредитных ресурсов. По данным Минстройархитектуры, в 2012 году на строительство жилья планируется направить Br7,5 трлн. банковских кредитов. Это совсем немного с учетом нынешнего курса, и даже если эти деньги пройдут через Банк Развития и строителям прольготируют половину ставки рефинансирования, это будут совсем не дешевые ресурсы. И, конечно, они пойдут в первую очередь на строительство жилья с господдержкой.

    Что касается условий кредитования физлиц, то даже для нуждающихся в улучшении жилищных условий ставка в Беларусбанке по состоянию на конец февраля составляла 31% годовых, а для нуждающихся многодетных семей – 22% годовых. На коммерческих условиях в большинстве банков она и вовсе была нереальной – 55-60% годовых! Только БПС-Сбербанк, активно расширяющий свою долю рынка, предлагал кредиты по более низким ставкам – 46-47% годовых.

    В этих условиях некоторые застройщики пошли на беспрецедентные шаги – начали продавать квартиры… в рассрочку. Так, ИП «Юнивест-М» предложило готовое жилье в мини-полисе «Каскад» в рассрочку сроком до 5 лет. Причем, без поручителей, подготовки дополнительных документов, справок, уплаты комиссий и прочих платежей. Конечно, есть и минусы – покупатель не может стать собственником квартиры до полного погашения долга, а также несколько переплачивает за квартиру по сравнению с полной оплатой «живыми» деньгами.

     

    На «переломе»

    Прогнозы у большинства участников рынка – в целом оптимистичные. Предположительно может подешеветь еще в некоторой степени жилье бизнес-класса, но этот сегмент постоянно сужается, поскольку многие застройщики переходят в форматы «эконом» или «элит». В целом же больше, чем на 5-6,5% в течение года жилье подешеветь не должно. Причем, скорее всего, еще до конца осени рынок отыграет эти потери.

    Косвенно этот вывод подтверждают последние данные с рынка аренды. По данным АН «Твоя столица», арендные ставки в Минске начали подъем вверх: 1-комнатные квартиры теперь предлагаются от $180, 2-комнатные – начиная с $230, 3-комнатные – от $250 и выше в зависимости от состояния квартиры, наличия мебели и бытовой техники.

    Думаю, тенденция на увеличение ставок аренды сохранится, – говорит начальник отдела аренды АН «Твоя столица» Наталья Раденя. – С хозяевами сейчас работать очень сложно. Многие наотрез отказываются торговаться. На ситуацию вряд ли повлияет даже строительство доходных домов, о которых сейчас много говорят. Их слишком мало, чтобы положение на рынке изменилось. Только к нам каждый месяц в поисках жилья обращаются около тысячи человек. Даже если в каждом районе столицы появятся по три арендных дома, этого будет недостаточно, чтобы сбить спрос.

     

    *См. «Дело», №12/2011.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by