Delo.by,

    Комментарии 22 Апр 2016 17:23

    «Новая реальность» для риэлторов и застройщиков

    В ближайшие годы ожидать возвращения белорусского рынка недвижимости к арендным ставкам в €40 и даже €25 – не приходится.

     

     

     

    В очередном номере журнала «Дело» будет опубликован развернутый обзор ситуации на рынках офисной и торговой недвижимости. Авторитетные эксперты – руководители девелоперских компаний, бизнес-консультанты и представители риэлторских компаний – расскажут о проблемах и поделятся своим видением перспектив девелоперского бизнеса в сфере коммерческой недвижимости.

    Основные причины проблем на этом рынке всем понятны – бурный рост предложения при низком спросе на фоне сложной экономической ситуации в стране. За прошлый год арендные ставки в минских бизнес-центрах упали на 30-40%, а в торговых – на 20-25% и, как отмечают застройщики, это – не предел. Ситуацию усугубляет острый дефицит «длинных» и недорогих заемных ресурсов, а также высокая закредитованность участников рынка. Многие отечественные банки вообще не рассматривают финансирование таких проектов. А остальные – тщательно изучают долговую нагрузку застройщиков, предлагая при этом далеко не лучшие условия (в среднем – под 10-11% в валюте максимум на 5 лет).

    «В результате 80% рабочего времени у девелоперов сегодня уходит на поиск вариантов закрытия кассовых разрывов, работу с банками и расчеты с подрядчиками, – говорит Андрей Черныш из «Ключевых решений». – При этом финансирование они привлекают в основном не под бизнес-модели или текущий оборот, а под стоимость активов, которые, как известно, имеют тенденцию дешеветь».

    Тем не менее, как считают эксперты «Дела», если проблемы макроэкономического характера участникам рынка неподвластны, то решать вопросы повышения эффективности ведения бизнеса, снижения себестоимости, повышения качества – им вполне по силам. Пока маржинальность оставалось высокой и рынок рос, на это можно было не обращать внимания. Сейчас же эти факторы – вопрос выживания для многих компаний.

    «Я работаю с белорусскими девелоперами с 2008 года, и за это время, изучая различные проекты, ни разу не видел полного и формализованного анализа рисков со стороны застройщиков, – говорит Денис Четвериков из Colliers International. – Себестоимость строительства у нас в среднем на 30% выше, чем в Москве! Почему?Еще один пример: как известно, крупные иностранные компании для размещения своих представительств рассматривают именно класс «А». Но, хотя от 15 до 20% бизнес-центров в стране претендуют на такой статус, реально к нему у нас можно отнести лишь 2% офисной недвижимости».

    Аналогичная ситуация – и в сегменте торговой недвижимости. Как отмечает Андрей Алешкин, партнер Colliers International в Беларуси, несмотря на значиетельные объемы строительства, подавляющее большинство наших торговых центров – маленькие, площадью от 5 тыс. кв.м. Это автоматически отсекает от них крупные зарубежные бренды, которые могли бы стать надежными якорными арендаторами.

    Между тем, в Беларуси есть примеры вполне успешных проектов как в сфере офисной, так и торговой недвижимости, с практически нулевой вакантностью и достаточно высокими арендными ставками. Такие как: Silver Tower, Omega Tower, ряд объектов компаний «А-100 Девелопмент», «Конте» и др. Да и проблему финансирования, являющуюся сейчас основной головной болью застройщиков, тоже можно решать. Как отмечает Валентин Галич из «СБ-Глобал», в условиях падающего рынка реальное финансирование многих проектов порой заметно отличается от проектного. Это означает необходимость изменения бизнес-плана, переоценки чистых активов, что, в свою очередь, может стать поводом для банка-кредитора к замораживанию финансирования, или даже к расторжению договора.

    «Нужно учиться разговаривать с банками, и находить с ними общий язык, – говорит эксперт. – Практика показывает, что зачастую удается добиваться отсрочки выплат процентов и даже основного долга. Идеально, если удается сдвинуть эти сроки до начала заполнения здания арендаторами и появления стабильных денежных потоков. Причем, серьезным аргументом для банка может стать тот факт, что перевод долга в разряд проблемных для банка означает необходимость формирования под него дополнительных резервов, которые создаются из прибыли. Тогда как при реструктуризации долга в этом нет необходимости. Еще один вариант – договориться об изменении валюты платежа, а в крайнем случае – о вхождении компании, подконтрольной банку, в капитал проекта или уступка этой компании займов по проекту с опционом для девелопера – возможностью обратного выкупа».

    По результатам маркетинговых исследований, эффективность рекламных и PR-публикаций «Дела» в связке с тематическими обзорами  рынков возрастает на 40-50%.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by