Delo.by,

    Комментарии 3 Апр 2014 19:19

    Неравные доли. Еще раз о правилах при долевом строительстве

    После вступления в силу Указа «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» не прошло и полугода, как белорусский Президент подписал еще один документ, который также внес значительные изменения в правила долевого строительства.

    Анна Дейч, «Дело»

    Так называемая «долевка» возникла в Беларуси в 1990-е годы как альтернатива советским жилищно-строительным кооперативам (ЖСК). Разница заключалась в том, что член ЖСК времен СССР не участвовал в процессе строительства: на завершающем этапе ввода дома в эксплуатацию он перечислял первый взнос, получал ключи от квартиры и только потом оформлял и выплачивал долгосрочный кредит.

    Современное долевое строительство предполагает финансовое участие будущего владельца жилья уже на первом этапе, когда только вырыт котлован здания. В этом есть свои плюсы. Для потенциальных собственников – это цена, которая, как правило, меньше, чем на готовое жилье. Не менее интересна «долевка» и для застройщиков: компаниям не нужно брать дополнительные банковские кредиты.

    Однако привлекательная на бумаге схема долевого строительства часто давала сбои. Появлялись застройщики, которые собирали у граждан деньги под будущие квартиры, а затем вложенные миллиарды бесследно исчезали через лжепредпринимательские структуры (известен случай двойной продажи квартир фирмой-двойником застройщика). С тех пор все договоры долевого строительства регистрируются в Мингорисполкоме и в облисполкомах, в чьи обязанности входит и контроль финансового состояния застройщиков.

    С 2011 года, когда белорусский рубль рухнул на 200% по отношению к доллару США, появилась еще одна проблема – дефицит квалифицированных подрядчиков и строителей. По словам экспертов «Дела», в начале 2013 года каждая десятая новостройка Минска возводилась с нарушением сроков ввода жилья в эксплуатацию. Причем затягивали сроки не только частные застройщики, но и государственные УКСы.

    По мнению заместителя директора СП ООО «Промекс» Юлии Козловской, сейчас ситуация на рынке долевого строительства выровнялась.

    Меры приняты…

    В сентябре 2013 года вступил в силу указ №263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», который Александр Лукашенко подписал еще 7 июня прошлого года. Понадобилось три месяца для того, чтобы правительство и субъекты, участвующие в долевом строительстве, смогли адаптироваться к новым условиям.

    «Строительный рынок – это очень сложный механизм,– говорит Юлия Козловская. –Необходимо учитывать, что существенные  изменения правил скажутся, во-первых, на застройщиках, которые уже находятся в процессе реализации проектов, а во-вторых – на всем рынке. И не всегда  положительно».

    Сентябрьский указ, прежде всего, установил принципы долевого строительства помещений не только для многоквартирных, но и для одноквартирных, а также блокированных жилых домов. Действовавший до него указ №396 распространялся только на многоквартирное жилье.

    «Есть некоторые нестыковки, так как новые нормы стали распространяться как на многоквартирное, так и на индивидуальное строительство,– говорит директор компании «Гольф Клуб» Андрей Никоненок.* – А это разные сегменты – и по цене, и по принципу строительства. Нам, как представителям индивидуальной застройки, некоторые нововведения усложняют процесс создания объекта. Если раньше мы просто подписывали договоры долевого строительства и занимались развитием, то сейчас необходимо публиковать проектную декларацию, открывать специальный счет. Хотя так  мы поступали и раньше, но теперь это стало несколько бюрократической процедурой. То есть, сейчас тратится больше времени».

    По словам директора ОАО «Белбуд» Николая Новицкого, ранее также было отнюдь не редкостью, когда офисное здание строилось по принципам долевого строительства.

    «Однако соответствующие правила применялись, так сказать, по аналогии, – отмечает он. – И каждый застройщик сам придумывал в своих договорахсобственные «законы».

    Сейчас же все застройщики, намеревающиеся строить объект с привлечением дольщиков, обязаны будут придерживаться единых правил.

    В соответствии с новым указом из числа возможных застройщиков исключены индивидуальные предприниматели. Теперь застройщиками смогут выступать только юридические лица.

    «Это, конечно, повлияет на конкуренцию на рынке,– рассуждает Андрей Никоненок. – Но строительная деятельность должна быть лицензирована. Потому что сегодня найти качественное предложение по услугам строительства достаточно проблематично. Появилось много компаний, которые не имеют профессионального опыта и не могут обеспечить надлежащего качества при выполнении работ. И это можно выяснить только опытным путем».

    Поэтому введение лицензирования, во-первых, отфильтрует недобросовестных подрядчиков,  во-вторых, создаст более вменяемую конкуренцию на рынке, а дольщик сможет выбирать застройщика по соотношению цены и качества.

    «Введение лицензий – правильная мера,– считает Юлия Козловская. – В последнее время строить могли все желающие. И, естественно, на рынок пришло много новых строительных подрядных организаций, в том числе не обладающих необходимой квалификацией».

    Указ предусматривает меры по увеличению ответственности застройщиков. Одна из них выражается в том, что застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков, если у него есть задолженность по налогам, сборам и другим обязательным платежам в республиканский и/или местные бюджеты свыше 60 дней, а также в случае, если у него отсутствует хотя бы один из предусмотренных законодательством «разрешительных» документов либо истек срок действия хотя бы одного из них.

    Правительство надеется, что эти меры исключат возможность продажи мошенниками одного итого же объекта несколько раз. С этой же целью была предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к ним.

    Также была установлена градация ответственности застройщика: если раньше он был обязан уплатить дольщикам неустойку в размере 0,001% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, то со вступлением в силу нового указа ответственность увеличивается.

    Превышение нормативных сроков продолжительности строительства

    Размер неустойки

    (от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки)

    до трех месяцев

    0,01%

    от трех до шести месяцев

    0,02%

    свыше шести месяцев

    0,03%

     

    Одно из новшествкасается введения ежегодного аудита целевого использования привлекаемых в строительство средств. Копии результатов такого аудита, проведенного за собственные средства, застройщик обязан предоставить в местный исполком. Кроме того, он должен разместить информацию о результатах по месту нахождения застройщика. С результатами данного аудита имеют право ознакомиться и дольщики.

    «Аудит, на мой взгляд, больше касается  объектов со льготным строительством, – отмечает Андрей Никоненок. – И, естественно, что там это оправдано. В нашем случае такого прямого вмешательства нет. Если мы соблюдаем свои обязательства перед дольщиками, то нареканий нет».

    Претерпел изменения и гарантийный срок на объект долевого строительства: он увеличен с 2 лет до 5.

    «Я считаю правильным введение 5-летней гарантии,– рассуждает Юлия Козловская. – На самом деле, наша компания давно не ограничивалась двумя годами гарантии при  обращении к нам дольщиков уже построенных домов. Ведь если возникают существенные проблемы в построенном доме, содействие в их решении жильцам необходимо».

    С другой стороны, новым указом предусмотрены и некоторые послабления для застройщиков. Пресловутое 5-процентное ограничение прибыли, когда дольщиком выступает гражданин, состоящий на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, будет распространяться теперь только на нормируемую площадь. Напомним, что это 20 кв.м общей площади строящегося жилого помещения на каждого члена семьи (в Минске – 15 кв.м, кроме многодетных семей). Связано это с тем, что в столице стало отнюдь не редкостью, когда «нуждающимся» человек является только на бумаге.

    …а нормативы пересмотрены

    14 января этого года Президент подписал указ № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», который также вносит значительные изменения в правила долевого строительства.

    «Дальнейшее совершенствование законодательства в области долевого строительства жилья необходимо, но новые нормы, существенно изменяющие действующие законы,  не должны распространяться на проекты, которые уже  находятся в стадии реализации, – считает Юлия Козловская. – Ведь есть немалое количество организаций-застройщиков, начавших реализацию проектов  в рамках ранее действующего законодательства. Такие организации уже понесли существенные траты на проектирование, на  отселение из домов, подлежащих сносу, и в данный момент  начали строительство либо готовились его начать с привлечением денежных средств дольщиков. Со  вступлением в силу новых норм, в частности, касающихся 15% собственных средств заказчика, данные проекты должны быть приостановлены для решения вопросов об альтернативных  источниках финансирования, что, с большой вероятностью, повлечет увеличение сроков строительства, а также конечной стоимости квадратного метра. Таким образом, заложниками данной ситуации могут стать  как застройщики, так и дольщики».

    Документом, в частности, принят ряд мер по защите прав граждан при строительстве жилья.

    По словам Николая Новицкого, данные изменения касаются застройщиков долевого строительства в меньшей степени, чем остальных игроков рынка.

    Как проинформировали в пресс-службе Президента, привлечение средств дольщиков допускается только при условии возведения объекта строительства либо его части с долей собственных средств застройщика. При этом сумма этих средств должна составлять не менее 15% от стоимости объекта.

    Там также отметили, что документом утверждена единая форма типового договора создания объекта долевого строительства.

    «Типовой договор в обязательном порядке будет заключаться между гражданами и застройщиками при долевом строительстве жилья как с оказанием государственной поддержки, так и при коммерческом строительстве», – подчеркнули в пресс-службе.

    Как говорит Андрей Никоненок, застройщики и без этого старались максимально адаптировать договоры к долевому законодательству

    «Они практически не отличаются от стандартных документов. Но сама процедура заключения плюс принятая норма о том, что застройщик должен будет внести 15% собственных средств – эти изменения некорректны в отношении всех застройщиков, – продолжает он. – Также непонятно, на какие объекты распространяются нововведения. Если мы за собственные средства выполняем строительство коммуникаций, которые подводим к каждому индивидуальному жилью, будет ли это считаться вложениями  застройщика долевого строительства? И, соответственно, будут ли на эти услуги распространяться дополнительные 15% ?».

    Сложности для индивидуальных застройщиков  заключаются еще и в том, что они продают дома на выбор: дольщику предлагается несколько типов и только потом начинается работа. Сейчас получается, что сначала нужно вложить 15% средств, а затем выйти с предложением о продаже, которое может и не удовлетворить интересы дольщика.

    По мнению Николая Новицкого, с принятием этой нормы застройщикам сложно будет найти эти деньги.

    «Нужно выполнить по стоимости 15% работ,– говорит он. – Во столько оцениваются закладка фундамента, проектные работы. Где взять эти деньги застройщику? Можно взять кредит, но под 55% годовых – очень дорого».

    Как сообщает пресс-служба Президента, документом также ужесточен порядок предоставления земельных участков для строительства.

    «Земельные участки, выделенные в рамках ранее действующего законодательства, никто отбирать, разумеется, не стал,– говорит Юлия Козловская. – Когда-то решением Мингорисполкома  о разрешении строительства предусматривалась обязанность застройщиков по перечислению денежных средств  на развитие инфраструктуры. То есть, получая землю, застройщики  платили определенные денежные средства.  Сейчас посредством введения аукционов возвращается возмездный принцип выделения земельных участков.  И, наверное, это правильно. Хотелось бы только, чтобы финансовая нагрузка на застройщика при этом оценивалась в комплексе – с учетом всех возлагаемых на застройщика обязательств –  и была разумной».

    Как отмечает Николай Новицкий, об ограничении участков напрямую не написано. Сказано, что коммерческие организации будут участвовать в аукционах.

    «Нас это не коснулось, – говорит Андрей Никоненок. – Мы уже получилии земельные участки. А что касается тех, кто их не имеет, то, безусловно, определенные проблемы возникнут».

    Также есть еще участки с отселением, которые остались за рамками изменений и к ним применяются общие правила.

    «А ведь в те объекты, что находятся на стадии отселения, застройщик уже вкладывает немаленькие деньги,– констатирует специалист. – Это может привести к тому, что ветхое жилье сноситься попросту не будет».

    Резюмируя, эксперты «Дела» отметили, что январский указ еще «сыроват» и требует более детальной проработки и обсуждений с участниками рынка. Также не обошли вниманием наши собеседники и будущую цену квадратного метра: естественно, что дополнительные траты застройщика наверняка отразятся на итоговой стоимость жилья для дольщиков. Соответственно, несколько искажаются и сами принципы «долевки»: ведь люди вступают в строительство на ранних стадиях не потому, что хотят долго ждать, а потому, что это должно быть финансово выгодно.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by