DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 9 Ноя 2012 0:00

    Неплатежеспособный «спрос»

    Большие чем сейчас объемы коммерческого жилья белорусский рынок может «переварить» только при условии господдержки.

    Николай Залесский, специально для «Дела»

    В 2012 году в Беларуси должно быть введено около 4,2 млн. кв. м. жилья. Но уже в 2013-м правительство запланировало значительный рост объемов жилищного строительства – 6,5 млн. кв.м., причем, лишь менее 40% жилья будет строиться с господдержкой! Предполагается, что основное бремя финансирования коммерческого строительства будут нести застройщики и население.

    Уже сейчас у специалистов есть весьма обоснованные сомнения, что строительные организации страны чисто физически «потянут» такие объемы в условиях дефицита ресурсов, оттока рабочей силы и по другим причинам. И даже если построить искомое количество «квадратов» все-таки удастся, то продать 4 млн. кв.м. коммерческого жилья – маловероятно. Многие эксперты «Дела» считают, что предложение, неадекватное реальному спросу, просто обвалит рынок.

    Большие амбиции

    Планы правительства по бурному росту жилищного строительства в стране впечатляют: 2013 год – 6,5 млн. кв.м., 2014-й – 8,5 млн., 2015-й – 9,5 млн. Тем более удивительно, что они были приняты в условиях резкого сокращения бюджетного финансирования и массового пересмотра списков «льготников». Как заявил недавно мэр Минска Николай Ладутько, из очереди уже вычеркнули 8800 человек. Идут массовые проверки общежитий, изучаются данные о наличии у очередников жилья в других населенных пунктах и т.д. Так что, наверняка в ближайшее время количество граждан, имеющих право на получение льготного кредита, сократится еще более значительно.

    В связи с этим очевидно, что жилья для очередников понадобится меньше, а коммерческого – больше. Собственно, это подтверждают и цифры 40% на 60%, заложенные в прогнозе правительства на 2013 год. То есть, 60% квартир должны быть построены без бюджетного участия и проданы по коммерческим ценам. Притом, что в абсолютном выражении эти 60% составляют почти столько же, сколько будет построено в текущем году всего – 4 млн. кв.м. против 4,2 млн.!

    Комментируя итоги работы строительной отрасли в 1-м полугодии 2012 года, Министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов рассказал, что за этот период было введено в строй 2,1 млн кв.м. В том числе, для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, было построено 1,431 млн м. Иначе говоря, доля коммерческого жилья, сданного в 1-м полугодии, составила менее 32% от общего объема. Это совсем немного, учитывая тот факт, что уже через год строителям предстоит резко «перестроиться» и построить без бюджетной «подпитки» значительно больше. Тем более что планы ввода в столице остались практически прежними – порядка 1 млн. кв.м. Следовательно, правительство рассчитывает, что основное увеличение объемов строительства должно произойти в регионах. И это – удивительнее всего, так как именно региональные проекты сильнее всего пострадали в 2011 году, и до сих пор не могут оправиться. А в некоторых крупных городах коммерческое жилищное строительство вообще остановилось!

    Отток кадров

    Резкий рост строительства коммерческого жилья маловероятен по многим причинам. Начнем с того, что в 2011-2012 годах частные застройщики значительно сократили объемы проектирования нового жилья, не брали и не осваивали новые площадки. Как говорит директор консультационной  компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин, «коммерческие застройщики выше головы не прыгнут». Так же считает и Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис». По его мнению, пока не будут освоены новые территории, особой активности со стороны коммерческих компаний наблюдаться не будет.

    В правительстве тоже понимают, что сейчас застройщикам не по карману вложения в инфраструктуру и коммуникации. Отчасти поэтому частный строительный бизнес не идет в города-спутники и вообще не рвется строить за пределами МКАД. «Идея была очень хорошей, но быстро заглохла, – говорит генеральный директор «Московской инвестиционной строительной компании» Андрей Гринько. – И все по той же банальной причине – отсутствия инфраструктуры и инженерных сетей. Кто должен их строить? Местные бюджеты не потянут. Республиканский бюджет – тоже под вопросом. Это ведь колоссальные затраты! Местные сети просто не выдержат, так как в эти города надо «заходить» не отдельными домами, а целыми микрорайонами, вроде Лошицы или Каменной Горки». Не случайно правительство запланировало в 2013 году значительное увеличение объемов финансирования инфраструктурных проектов – в 3,2 раза по сравнению с 2012-м, – почти до $1 млрд.

    Можно предположить, что строительством коммерческого жилья займутся государственные застройщики, но им в этом сегменте придется столкнуться с теми же проблемами, что и частники. Например, с дефицитом ресурсов и… строителей. «Наиболее злободневными остаются проблемы с обеспеченностью финансовыми и кадровыми ресурсами, а также стройматериалами, – рассказывает Равиль Мусин, директор компании «Промекс». – Так летом текущего года работы на возводимом нашей компанией объекте – 18-этажном доме в жилом комплексе «Изумрудный» – замедлились в связи со значительным оттоком кадров. В настоящее время ситуация несколько стабилизировалась, хотя нехватка рабочих строительной специальности все еще ощущается. Мы стараемся ускорить темпы строительства объекта, чтобы не отойти от запланированных сроков ввода».

    Что касается оттока кадров, то государственных застройщиков эта «напасть» затронула даже сильнее, чем частных. У крупнейшего из них – ГПО «Минскстрой» – в 2011 году отток составил 3500 человек. Даже сейчас дефицит строителей в целом по объединению составляет около тысячи человек. По данным Минстройархитектуры, кадровые потери отрасли в прошлом году достигли значительной цифры – 42,7 тыс. человек. На оперативном совещании в мэрии в конце сентября председатель Мингорисполкома Николай Ладутько отметил: «Кадровая политика в стройорганизациях города требует серьезного внимания. По-прежнему многие объекты недоукомплектованы строителями, а это вызывает опасения срыва сроков их сдачи». Причина понятна: среднюю зарплату в отрасли только к концу года планируется довести до $500, а значит, рассчитывать на скорое возвращение строителей из России или местных «шабашек» не приходится. Поэтому в столице сейчас реализуется программа привлечения кадров в строительство, которая предполагает сотрудничество со студенческими отрядами, строительными организациями из регионов, а также приглашение на работу иностранцев – из Узбекистана, Таджикистана и даже КНДР…

    Ни денег, ни прибыли…

    «Сейчас в Минске много проектов, реализация которых приостановлена, – замечает Андрей Гринько. – Доходит до того, что дом готов на 90%, а его не могут ввести в эксплуатацию. Чаще всего дольщики перестают платить взносы. Ведь кредиты сегодня просто неподъемные! Доходят до 30% годовых – это просто кабала! И, понятное дело, люди их не берут. Например, у нас партнерские отношения с несколькими банками, где по кредитам на недвижимость одни из самых низких процентных ставок. И при этом  мы с кредитной поддержкой продали всего четыре квартиры. Остальные – приобретают недвижимость за свои деньги».

    Проблема финансирования – пожалуй, один из самых больных вопросов для строительного рынка. Не случайно более половины коммерческого жилья строится посредством «долевки». Это неудобно и для покупателей, и для застройщиков, но зато позволяет последним хоть как-то получить ресурсы для реализации проектов. Коммерческие кредиты, действительно, стали неподъемными. По словам директора группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, сейчас при приобретении жилья их используют не более 10-15% покупателей. Причем, берут такие кредиты, как правило, на небольшие суммы, недостающие до стоимости покупки. Как считают участники рынка, спрос на кредиты под строительство или приобретение жилья возможен при уменьшении ставки в рублях хотя бы до 15% годовых, а в валюте – до 11-12%. Но, так как валютные кредиты населению в стране запрещены, а дальнейшего уменьшения ставки рефинансирования, похоже, не будет, то ожидать что кредитные ресурсы профинансируют растущие объемы строительства – нереально.

    Заметим, что цены на рынке все еще далеки от докризисных значений, хотя в этом году наблюдается их небольшой рост по сравнению с 2011-м. «За сентябрь цены на первичном рынке Минска выросли примерно на 2%, – говорит Владимир Давидович. – Это заметно как по средней цене предложения, которая на начало октября составляла $1400 за квадратный метр, так и по средней цене сделки ($1263). Однако этот рост связан скорее не с каким-то чисто рыночным трендом, а с ростом стоимости строительно-отделочных работ и материалов вследствие инфляции».

    Как говорят риэлторы, летом на квартирном рынке наблюдался даже определенный ажиотаж. Во-первых, начали расти цены, поскольку первичный рынок отыгрывал отставание от вторичного, и в итоге даже вырвался вперед. Во-вторых, в банках на какое-то время значительно упали ставки по рублевым депозитам, и их владельцы стали искать для своих капиталов более надежную «гавань». Но сейчас этот ажиотаж схлынул, и на рынке вновь воцарилось затишье.

    Именно по причине очередного спада активности застройщики перестали поднимать цены, хотя очень в этом заинтересованы. На бумаге разница между себестоимостью и продажной ценой большинства объектов выглядит все еще неплохо. У некоторых застройщиков эта дельта составляет 30% и более. Однако стройка – стройке рознь. Если речь о долевом строительстве «панельки» в старом спальном районе – это совсем неплохой показатель. А если строительство жилого комплекса с инфраструктурой и подводкой инженерных сетей – совсем другое. Так что, серьезные компании-застройщики проигрывают в соревновании с фирмами, реализующими небольшие, но выгодные проекты.

    «В настоящее время большинство застройщиков, по крайней мере, в сегменте качественного каркасно-блочного жилья, работают на уровне цен, близких к себестоимости строительства,– подтверждает Равиль Мусин. – Закладываемая рентабельность не позволяет говорить о сверхприбылях, а инфляция и постоянный рост цен на строительные материалы «съедают» большую часть ожидаемой прибыли».

    Рынок уже «наелся»?

    Как говорят риэлторы, сегодня, по крайней мере, на рынке коммерческого жилья существует паритет между спросом и предложением. По данным аналитического обзора, который экспертыАН «Твоя столица» подготовили специально к Минскому инвестиционному форуму, в среднем за год в столице продается около 7 тыс. квартир на первичном и 8-8,5 тыс. – на вторичном рынке. И большие объемы коммерческий рынок может «проглотить» только с господдержкой.

    С этим согласен и руководитель группы компаний «Итера» в Беларуси Владимир Александрович, который на недавней презентации строящегося небоскреба «Парус» заявил: «Сейчас город не «проглотит» 1,2 млн. «квадратов» жилья. Иначе мы обрушим рынок и экономику, а бюджет недополучит денег… Если в «Парусе» сначала цены были по $3500 за кв.м., то сейчас мы не можем продать даже по $1700… К сожалению, рынок так повернулся».

    Очевидно понимая эти проблемы, объемы строительства в Минске в будущем году решено не увеличивать, но чем отличается платежеспособный спрос в других городах? Рискнем предположить, что за МКАД он даже ниже, чем в столице. И хотя застройщики говорят, что по причине низкой рентабельности и растущих затрат не пойдут на значительное снижение цен даже в ситуации дефицита спроса, в это верится с трудом. Если встанет вопрос, скажем, необходимости возврата кредита, или просто закончатся оборотные средства, что поставит под угрозу остановки реализацию новых проектов, квартиры начнут продаваться с большим дисконтом. Мы это уже проходили не так давно. Но сейчас запас прочности у застройщиков уже не тот, и многие из них могут не выдержать нового обвала цен и последующей за ним долгосрочной стагнации рынка.

    В качестве резюме

    Выполнению планов правительства по резкому увеличению объемов строительства коммерческого жилья будут препятствовать несколько факторов.

    Во-первых,отсутствие на рынке недорогих ресурсов, за исключением средств населения. Но платежеспособный спрос населения в этом сегменте сегодня практически полностью удовлетворяется предложением и вряд ли может быть значительно увеличен.

    Во-вторых,кадровый голод организаций-застройщиков. Как показала работа отрасли в 2012 году, дефицит специалистов самым серьезным образом тормозит реализацию проектов даже в нынешних, относительно небольших объемах. Кто будет строить в полтора раза большее количество жилья – пока неизвестно.

    В-третьих,перенос основной доли коммерческого строительства из столицы в регионы. Сам по себе этот тренд является довольно разумным, но на его реализацию уйдут годы, если не десятилетия. И частные застройщики, и покупатели станут вкладывать деньги в квартиры за чертой МКАД только тогда, когда там появится современная инфраструктура и рабочие места. А это – дело не одного года.

    В-четвертых, налицо продолжающаяся стагнация рынка. Это заметно как по слабому росту цен, которым еще очень далеко от докризисных значений, так и по доле инвестиционных продаж. Сегодня в среднем по рынку они оцениваются в 10-15%, тогда как в благополучные годы их доля достигала 25-30%.

    Таким образом, в реализации своих прогнозных параметров правительство вряд ли сможет рассчитывать на частных застройщиков, которые не враги своему бизнесу, и откажутся от части проектов, чтобы не загонять его в долговую яму. Если планы по увеличению объемов жилой застройки не будут подкорректированы в сторону уменьшения (что было бы самым разумным в существующей ситуации), то государству вновь придется стимулировать девелоперов и рынок в целом эмиссионными деньгами, поскольку реальных ресурсов у него на это нет.

    Объем поглощения рынком г. Минска жилой недвижимости за 6 м-цев 2012 г.

    Вид недвижимости             Квартир                    Кв.м.

    Новостройки                        2.900                          190.000

    Вторичный рынок               4.489                          214.438

    Источник:Аналитический центр АН «Твоя столица»

    Структура первичного рынка жилой недвижимости г. Минска по условиям реализации

    Долевое строительство                   53%

    Прямая продажа                               24%

    Жилищные облигации                    23%

    Источник:Аналитический центр АН «Твоя столица»

    Структура предложения по классу жилья в г. Минске

    Элит                                                  7%

    Бизнес                                                           63%

    Эконом                                             30%

    Источник:Аналитический центр АН «Твоя столица»

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by