Delo.by,

    Комментарии 25 Дек 2014 17:27

    Медленно, но верно

    Рынок коммерческой недвижимости в регионах развивается по собственным законам

    Анна Дейч, специально для «Дела»

    В последние месяцы новостная лента ритейла пестрит сообщениями об открытии торговых центров, но не в Минске, как того стоило бы ожидать, а в регионах. Экспансия торговых операторов в областные и районные центры набирает все большие обороты. Лидер здесь – «Евроторг». С сентября по ноябрь компания открыла около 20 торговых точек за пределами МКАД. Стараются не отставать и другие операторы: за последние месяцы в регионах укрепились «Белмаркет», «Родная сторона», «Алми», MART INN, «Корона», «Ома» и др.

    «Безусловно, торговый сегмент коммерческой недвижимости в регионах развивается активно, – говорит директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси Денис Четвериков. – В некоторых регионах есть собственные крупные игроки, которые успешно работают на своих локальных рынках и постепенно начинают осваивать соседние. Но также все активнее за пределы столицы выходят и национальные розничные сети».

    По словам нашего эксперта, в сегменте торговой недвижимости в последние два года регионы развивались динамичнее, чем столица в количественном плане. В качественном же отношении, несмотря на отсутствие качественных торгово-развлекательных центров в регионах, некоторые региональные проекты по уникальности обошли даже минские. При этом ряд регионов может похвастаться наличием торговли в формате street retail, которая как таковая пока отсутствует в Минске.

    Еще недавно ситуация была совсем безрадостной: количество предложений было настолько низким, что цены иногда превышали столичные. К примеру, для тех, кто хотел арендовать торговые площади в центре Гомеля, зачастую единственным вариантом был ТЦ «Секрет», где стоимость аренды доходила до €80-100 за кв. м., в то время как в Минске ставка на аналогичные площади была около €40-60 за «квадрат».

    Но сейчас положение стало выравниваться. Так, например, Витебск хотя и не может похвастаться обширным и разнообразным предложением, как столица, однако в городе можно найти недвижимость по вполне приемлемым ценам. Торговые объекты строятся в основном для последующей сдачи в аренду, стоимость которой составляет €18-25 за кв. м.

    По данным Megapolis-real.by, постепенно крупные сети приходят и в Гродно, такие как «Корона», гипермаркет которой, по прогнозам, откроется уже в конце этого года. Кроме того, в городе идет строительство автосалона Renault и очень интересного торгово-развлекательного комплекса OldCity, его визитной карточкой станет настоящий замок, расположенный внутри здания.

    В Могилеве сегодня также уже можно говорить о положительных тенденциях. На рынок приходят крупные инвесторы, которые занимаются проектами не только в Беларуси, но и за рубежом. Именно поэтому на смену обычным торговым центрам приходят многофункциональные, предлагающие не только шопинг, но и досуг для всей семьи.

    «Самый яркий пример такого объекта – это комплекс AGSA, включающий в себя 11-этажное здание бизнес-центра и 3-этажное здание торгово-развлекательного центра, в котором разместятся не только бутики, но и супермаркет, кафе, боулинг, салон красоты, детская игровая зона, – рассказывает агент по операциям с недвижимостью ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» Никита Акинчиц. – В Могилеве также строится много небольших торговых центров (5-20 торговых точек).

    Это объекты шаговой доступности с магазинчиками товаров повседневного спроса в районах многоэтажной застройки. На наш рынок приходят такие ритейлеры как «Евроопт», «Рублевский», «Соседи», «ГИППО», «5 элемент» и прочие. А вот брэндовых торговых марок, работающих по франшизе, в Могилеве не хватает. Не слишком развита у нас и система дискаунтеров».

    Так что, спрос в сегменте торговой недвижимости – пока неудовлетворенный.

    Офисам нужен бизнес

    Уровень развития офисной недвижимости в регионах пока низкий и отстает даже от торгового сегмента.

    По словам Д. Четверикова, ставки на офисы в областных и районных центрах более низкие, чем в столице. Связано это не только с меньшим спросом на офисную недвижимость, но и с тем, что в регионах этот сегмент не очень развит и почти нет объектов, которые по своему качеству были бы выше класса «В2». Поэтому уровень ставок, как правило, находится в диапазоне €8-12 за кв. м. Но нельзя сказать, что это очень низкая цена.

    Среди арендаторов офисные помещения популярны только в центре города, и спрос на них также пока превышает предложение.

    Интересная тенденция – активное развитие сегмента современной индустриальной недвижимости. Например, в Могилеве создавалась инфраструктура для крупного деревообрабатывающего и мебельного кластера и уже производится продукция, которая поставляется в международную сеть IKEA. Еще можно отметить предприятие по производству подгузников, заводы «Кроноспан» и «Кронохем», строительство завода по производству технического углерода группы «Карбон».  Также недавно начал работать завод по производству металлических мостовых конструкций «Протос». И это далеко не все объекты.

    Резюмируя

    В целом, если подводить итоги, то рынок коммерческой недвижимости в регионах находится в стадии развития. Причем, происходит это по-разному в каждом конкретном городе или районе. Кроме того, в различных сегментах недвижимости прогресс идет далеко не равномерно.

    Рост потребительских расходов со стороны населения будет стимулировать развитие торговых и досугово-развлекательных объектов. Достичь этого можно разными путями. Например, один из вариантов – создание высокооплачиваемых рабочих мест.

    Также повышению платежеспособного спроса может способствовать и частный бизнес. Развитие предпринимательства в областных и районных центрах будет стимулировать спрос и в сегменте B2B, например, на офисы и торговые площади.

    Имеет, конечно же, значение уровень развития города в целом, степень экономической активности его населения. Современные офисные и даже индустриальные объекты не востребованы в регионах с неразвитым бизнесом.

    Кроме того, стоит отметить и административный фактор. Немалую роль в стимулировании развития рынка коммерческой недвижимости могут оказать местные власти, инициирующие, поддерживающие и стимулирующие крупные региональные инициативы. Все-таки там, где власти пытаются привлечь инвесторов, расшевелить рынок, развить конкуренцию, положительное тенденции и намечаются.


    Мнение эксперта

    Денис Четвериков, директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси

    Что нужно для более активного развития рынка коммерческой недвижимости в регионах?

    Прежде всего, необходимо повышать платежеспособный спрос. Рост потребительских расходов со стороны населения будет стимулировать развитие торговых и досугово-развлекательных объектов. Естественно, достичь этого можно путем создания высокооплачиваемых рабочих мест. Этому может способствовать частный бизнес. Развитие бизнеса на местах будет стимулировать платежеспособный спрос и в сегменте B2B, в том числе и спрос на офисы.

    Немалую роль в стимулировании развития рынка коммерческой недвижимости могут оказать местные власти, инициирующие, поддерживающие и стимулирующие крупные региональные инициативы. Примером тому может служить проект «Брест 2019», который может вообще изменить философию восприятия города, комплексного развития территорий и сохранения истории. Вместе с тем, подразумевается, что это проект коммерчески успешный, который должен дать толчок возведению новых качественных объектов практически из всех сегментов недвижимости.

    Положительно повлияют и менее масштабные инициативы. Например, такие, как проект строительства в центральной части Гродно филиала ПВТ. Его успешная реализация, исходя из нашей тематики, будет иметь следующие положительные стороны: гродненские резиденты или региональные филиалы минских компаний потребуют уже на ранней стадии проекта предложения качественной и функциональной офисной недвижимости, а созданные в филиале высокооплачиваемые рабочие места положительно отразятся на развитие потребительского рынка, росте спроса на недвижимость под размещение объектов торговли, общественного питания, досуга и д.р.

    Ну и в целом можно отметить, что развитие региона способствует, в том числе, развитию рынка недвижимости: положительное влияние оказывает развитие транспортной инфраструктуры, аэропортов, скоростного рельсового транспорта, образования, медицины, сферы услуг, местные налоги и льготы, специальные программы кредитования, СЭЗ и так далее.

    Подробнее об этом – читайте в печатной версии свежего номера журнала «Дело», главная тема которого – «Что было – что будет. Итоги – 2014, прогнозы − 2015».

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by