Delo.by,

    Комментарии 16 Янв 2017 20:01

    Не время для инвестиций

    Сегодня быстрой отдачи от инвестиций на рынке недвижимости ждать не приходится. При этом ни один сегмент этого рынка даже не гарантирует простую сохранность средств инвестора. Однако именно сейчас наступило время нестандартных решений.

     

    Денис Лавникевич, специально для «Дела»

    Есть ли сейчас смысл инвестировать в недвижимость? Есть ли хоть один сектор на рынке недвижимости, в котором стоит делать инвестиции? Вопросы эти не случайны. С середины 1990-х недвижимость в Беларуси была вполне привлекательным объектом для инвестиций – как долгосрочных, так и спекулятивных. Достаточно вспомнить бум на рынке строительства офисов, «пузыри» на квартирном рынке, массовое строительство коттеджных поселков вокруг городов…

    Инвестиции отчаяния

    Но сегодня этого нет. С начала 2015 года рынок недвижимости «схлопнулся» и даже жилищное строительство – этот «вечный двигатель» рынка – резко сократилось. Но вот что интересно: в 2016 году летом на рынке наблюдался всплеск инвестирования в жилье – белорусы активно покупали квартиры в Минске. Настолько активно, что количество регистрируемых сделок стало рекордным за последние 10 лет. Однако, как считают многие участники рынка, это были своего рода «инвестиции отчаяния» – в условиях падения доходности банковских вкладов и повышенного внимания государства к свободным средствам своих граждан покупка квартиры стала оптимальным способом сохранить свободные средства «до лучших времен».

    Между тем и сегодня, по данным риелторов, имеется значительный спрос на приобретение самых дешевых квартир стоимостью порядка $30 тыс. Подобных заявок на покупку сейчас более 30% от общего объема спроса. Эксперт по недвижимости Александр Зеневичсчитает, что это как раз и есть одна из немногих сохраняющихся ниш для инвестирования в недвижимость:

    «Если есть какой-то сегмент для инвестирования в недвижимость – то это может быть экстремально дешевое жилье. Например, квартиры-студии по 25 кв.м, реализуемые с очень небольшоймаржой.Или двушки, также рассчитанные на молодые семьи, с общей площадью квартиры около 30 кв.м, т.е., сверхбюджетные«малосемейные» проекты».

    Бесперспективный сегмент рынка

    А вот популярная в начале века среди инвесторов коммерческая недвижимость сегодня всякую привлекательность для инвесторов потеряла. Скажем так, девелоперы перестарались. Они видели повышенный спрос на офисные здания и торговые центры и думали, что так будет всегда. Как водится, очередного кризиса никто не ожидал – а он пришел в декабре 2014-го и «уходить» пока не собирается. В результате сегодня на рынке  избыток офисов и складов, производственные площади не востребованы. Даже если говорить об объектах придорожной инфраструктуры, то в реальности в Беларуси есть только одна коммерчески привлекательная трасса – Брест-Москва. На остальных трассах сроки окупаемости придорожных объектов будут очень длинными. И уж точно не имеет смысла строить такие объекты, скажем, за счет банковских кредитов.

    Печальный пример ситуации с инвестициями в девелоперские проекты – гостиничный комплекс возле Белгосцирка, который из-за нехватки средств инвестор просто не может достроить. Стройка, в свое время изрядно взбудоражившая минчан и вызвавшая самые противоречивые отзывы, уже давно остановилась – и недостроенное здание стало во всех смыслах «черным пятном» на ярко освещенном огнями центральном проспекте столицы.

    «Реализация этого инвестиционного проекта оставляет желать лучшего. К сожалению, положительных новостей нет, – отметил на недавней пресс-конференции председатель Мингорисполкома Андрей Шорец. – У нас было несколько встреч с представителями Сбербанка России, который является соинвестором проекта. Средства инвестора не позволяют достроить комплекс. А с новым инвестором, несмотря на ряд переговоров, конкретных договоренностей нет».

    Понятно, что  причина тут на самом деле не в отсутствии инвестора, а в рыночной конъюнктуре, крайне неблагоприятной для инвестиций в коммерческую недвижимость. В противном случае новый инвестор отыскался бы быстро либо прежний не стал бы отказываться от своих обязательств. Однако пока ситуация на рынке такова: сегодня в Минске работают 47 отелей общей вместимостью 10 тысяч мест. В этом году должны открыться еще четыре гостиницы – DoubleTreebyHilton напротив Дворца спорта, Marriott возле Футбольного манежа, отели на улице Октябрьской и возле аквапарка «Лебяжий».

    «Надеюсь, эти гостиницы будут востребованы. Каким образом загружать? Мировые сети, которые к нам приходят, взяли на себя обязательство по вовлечению своих отелей в туристические маршруты», – сказал председатель Мингорисполкома.

    Звучит не очень убедительно. Тем более что одновременно Андрей Шорец привел пример гостиницы «Пекин», которая хоть и принадлежит к международной сети, но заполняется совсем слабо:

    «У нас в городе она самая убыточная. Вроде бы Китай, вроде бы опыт, вроде бы есть организованные китайские группы, взаимоотношения между странами хорошие. И китайский управляющий. Но не заселяется она».

    Аналогичная ситуация со строительством пятизвездочного отеля HyattRegency на Старовиленском тракте. Там работы приостановлены с сентября 2015 года, застройщик подал в суд заявление о банкротстве. При этом участок для возведения отеля между Комсомольским озером и трамвайными путями зарезервировали еще в 2008 году. Застройщиком выступала компания «Сырьевые ресурсы». Планировалось, что пятизвездочный гостиничный комплекс будет состоять из 252 номеров, ресторанов, кафе, баров, спортзала, СПА, шести конференц-залов и банкетного зала. Сроком сдачи объекта в эксплуатацию значился 2015 год.

    Но если со строительством новых гостиниц ситуация однозначнопонятная, то в сегменте торговых центров – все сложнее. С одной стороны, их сегодня в Минске тоже избыток. Двери для покупателей в ближайшее время должны открыть DanaMall возле Национальной библиотеки, GreenCity около станции метро «Каменная Горка» и GalleriaMinsk напротив Дворца спорта. Но при этом посетители видят пустые помещения в действующих торговых центрах «Столица», «Тивали», Coolman, «Пассаж» и многих других. И ни для кого не секрет, что такой ситуация стала после затяжного конфликта государства с частными предпринимателями, массово возившими товар из России.

    Хотя, конечно, сводить проблему только к новым правилам работы для ИП – неверно. Торговые центры пустуют, потому что нет продавцов из-за кризисной ситуации в стране (вспомним недавнее падение доходов на 7,2%), зато арендная плата для торговцев по-прежнему слишком велика. При этом в новых торговых помещениях ближе к центру города аренда будет дороже, а это тем более может отпугнуть продавцов. Очевидно, если центры пустуют из-за уменьшения количества продавцов в целом, то строить новые площадки также невыгодно.

    Это одна сторона медали. Но есть идругая: новые торговые центры надо строить хотя бы потому, что меняются подходы и требования к торговым площадкам со стороны международных брендов. 

    «Чтобы известные сети рассматривали Беларусь как привлекательный рынок, у нас должны появляться торговые объекты, соответствующие мировым требованиям. В выигрыше же останется потребитель, который сможет приобретать товары любимых торговых марок внутри страны, а не за рубежом, – констатируют представители GalleriaMinsk. – Кроме того, выходящие сейчас на рынок торговые центры формируют новую культуру шопинга. Прошли времена, когда в торговый центр ходили лишь за покупками. Сейчас он должен приносить удовольствие от шопинга и стать местом развлечений, где можно провести время с семьей и друзьями».

    Стоит отметить и тот факт, что у предпринимателей ещетеплится надежда на то, что в конце концов количество перейдет в качество, т.е. из-за откровенной незаполненности торговых центров им,наконец, понизят арендную плату. Пока этого не происходит по банальной причине: при строительстве любого торгового центра в бизнес-план закладывался определенный уровень его рентабельности, напрямую завязанный на уровень арендной платы. Если арендную плату резко понизить, то «полетят» заложенные в бизнес-план параметры, а это чревато увольнением топ-менеджеров девелоперских компаний, реализовывавших проекты. Словом, «работает» человеческий фактор.

    Однако давление рыночной ситуации никуда не девается. А значит, масштабное снижение цен для арендаторов в торговых центрах рано или поздно произойдет. Тем более, что такую меру поддерживают и представители городских властей.

    «Открытие современных торговых центров – явление в духе времени: кроме торговых объектов, в них расположены кафе и рестораны, кинотеатры, салоны красоты, аттракционы, концертные площадки, – говорит Галина Мартынова, начальник отдела аренды и имущества Главного управления потребительского рынка Мингорисполкома. –Увеличение числа торговых центров призвано усилить конкуренцию среди предпринимателей, уравновесить размер аренды в зависимости от соотношения «предложение − спрос». Существующим торговым центрам необходимо будет пересмотреть ставки аренды в сторону уменьшения».

    Пока же девелоперам, которые несколько лет назад вложились в строительство новых торговых центров, приходится рассчитывать на формирование в Беларуси торговых компаний западного образца. Это когда, открывшись в одном месте, частные магазины продвигаются дальше, превращаются в торговые сети и заполняют свободные места в других действующих центрах. Однако чтобы этот процесс набрал силу, нужно чтобы экономическая ситуация в стране улучшилась, у покупателей стали выше даже не зарплаты, а реальные доходы (экономисты знают, что это разные понятия). Именно тогда в торговые центры вернутся предприниматели и пустующих мест в них станет меньше. Председатель Белорусского союза предпринимателей Александр Калинин считает, что при благоприятном развитии событий это может произойти уже в 2018 году.

    Сложный поиск доходной ниши

    Как считает Александр Зеневич, сегодня привлекательные для инвестирования объекты недвижимости найти можно, но они будут очень далеки от мейнстрима периода экономического роста. 

    «Возможно, это какие-нибудь объекты туристическо-медицинской инфраструктуры – пансионаты, санатории, даже агроусадьбы и охотничьи домики, парки развлечений и так далее,– говорит эксперт.− Но здесь уже необходимо комплексное решение вопроса, поскольку встает проблема кадров – ведь без штата квалифицированных сотрудников такие объекты дохода не принесут»,

    Получается, что сегодня можно инвестировать, только во что-то очень нестандартное и необычное.

    «Еще одна фантазия – восстановление старинных усадеб и продажа их американцам и европейцам, которые будут спасаться от беженцеа или других угроз. У нас – в Беларуси – довольно комфортно. А ежелипроинвестируютприличные деньги в нашу страну, то их могут и не выдать, – считает Александр Зеневич. – Кстати, последний пассаж – совершенно серьезно. Агентство «Квадратный метр» подбирало такую усадьбу для Сергея Доренко, который хотел создать в Беларуси закрытый охотничий клуб. Уверен, что найдутся и те, которые готовы будут купить такие объекты».

    Между тем, пока потенциальные инвесторы с вялым интересом изучают белорусский рынок недвижимости, власти не оставляют попыток реализовать инвестиционные мегапроекты. Пример тому – очередное предложение кардинально преобразить промышленный квартал между площадью Якуба Коласа и Комаровским рынком. По замыслу авторов проекта, на месте производственных корпусов должны появиться две офисные башни, физкультурно-оздоровительный и торгово-развлекательный комплексы, паркинги. Первый аукцион по продаже площадки должен был состояться еще в ноябре 2014 года, однако тогда проект никого не заинтересовал. Прошло больше года, и Государственный комитет по имуществу снова объявил на своем сайте о поиске инвесторов.

    Инвестиционный участок площадью 7,5 гектара расположен в границах улиц Якуба Коласа – Кульман – Веры Хоружей и Комаровского рынка. Многие здания квартала обременены договорами аренды. Собственниками имущества выступают ОАО «МПОВТ», Министерство промышленности, Госкомимущество. Судя по эскизам, старые здания, занесенные в список историко-культурных ценностей, должны быть сохранены. Основные преобразования затронут внутреннюю территорию квартала, где сейчас расположены старые цеха.

    По проекту «Минскградо» площадь нового торгово-развлекательного комплекса должна составить 25 тысяч кв. м, еще 24 тысячи «квадратов» отводится для офисной части квартала, в состав которой войдут физкультурно-оздоровительные объекты (16.000 кв. м). При этом на сайте Госкомимущества отмечается: концепция реконструкции и перепрофилирования территории завода им. Орджоникидзе может быть скорректирована.

    Первоначально площадку выставляли на аукцион за $87,5 млн. Сейчас цена не указывается, но вряд ли она существенно изменилась. И это, в общем, печально, потому чтогородские чиновники от строительства по-прежнему пытаются выполнить «план по инвестициям» за счет пары-тройки крупных проектов,тогда как в условиях кризиса требуется кропотливая работа с большим количеством мелких инвесторов.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      тел: +375 (17) 203-52-09

      факс: +375 (17) 203-09-67

      email: delo@delo.by