DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 19 Ноя 2011 12:16

    Начинаем «всплывать»?!.

    Цены на коммерческую недвижимость в этом году снизились в долларовом выражении. Теперь девелоперы ожидают их медленного роста.

    В 2011 году падение цен и снижение активности продавцов и покупателей отмечалось во всех сегментах белорусского рынка коммерческой недвижимости. Но существенного «ценопада» в долларовом выражении как на первичном, так и на вторичном рынках, не произошло. Как считают аналитики, это связано с тем, что практически ни один из сегментов рынка коммерческой недвижимости в достаточной степени не насыщен.

    После спада

    За время валютного кризиса коммерческая недвижимость в Беларуси подешевела. В процентном отношении более всего упали цены на объекты классов «В» и «С», а в абсолютных величинах – класса «А». Вместе с тем, выход на единый курс дал импульс росту цен в рублях. Ведь до этого многие владельцы бизнес- и торговых центров принимали оплату по курсу Нацбанка, хотя и несли при этом определенные потери. Но даже сейчас они больше ориентируются не на рыночные курсы доллара и евро, а на ценовую политику конкурентов и возможности арендаторов. Совсем немногие белорусские компании формируют цены на свою продукцию и услуги в соответствии с «новым курсом». Точно так же как арендодатели ориентируются на финансовое положение арендаторов, так и арендаторы при формировании цен на товары и услуги вынуждены учитывать возможности своих клиентов. Одним словом, любое повышение цен может «вытолкнуть» бизнес за границы платежеспособного спроса, что для владельцев помещений обернется пустующими площадями.

    Влияние валютного кризиса и девальвации уже довольно значительно отразилось на коммерческой недвижимости в Беларуси, причем, этот процесс еще не закончился, – делится наблюдениями  коммерческий директор компании «А-100 Девелопмент» Светлана Шевлик. – В этом году у девелоперов, ведущих строительство новых офисных или торговых помещений, периодически возникали проблемы с поставками стройматериалов из-за постоянно меняющегося валютного курса. Некоторые поставщики просто прекращали отгрузку, потому что не знали по какой цене продавать! В итоге часть застройщиков привязали стоимость помещений к валютному курсу и ужесточили сроки оплаты, а часть – приостановили строительство, чтобы не переплачивать за стройматериалы по спекулятивному курсу.

    Сроки реализации многих проектов по строительству коммерческой недвижимости пришлось пересмотреть, некоторые объекты были «заморожены», и в целом предложение «нежилых метров» в Беларуси заметно снизилось.Особенно туго пришлось небольшим компаниям-застройщикам, многие из которых, по мнению экспертов «Дела», будут вынуждены уйти с рынка. Есть мнение, что после завершения кризиса на «строительной площадке» останутся только самые крупные игроки.

    В целом мы ожидаем «оздоровления» рынка, – говорит руководитель компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов. – Если во время кризиса 2008-2009 годов прекратили работу лишь очень мелкие девелоперы, то сейчас на рынке останутся только самые профессиональные и опытные застройщики. Кроме того, сегодня мы наблюдаем приход крупных иностранных инвесторов, которые способны реализовать серьезные проекты в сфере коммерческой недвижимости.

    Тем, кто в благополучные для страны годы не успел обзавестись собственной недвижимостью, сейчас приходится не сладко. На протяжении всего кризисного периода наблюдалось значительное снижение спроса. В большинстве случаев бизнес откладывал реализацию проектов, переезд в новые офисы и производственные помещения, сокращал объемы работ. В общем, на рынке наблюдалось существенное снижение активности. По словам Юрия Попова, количество сделок, регистрируемых Национальным кадастровым агентством, за третий квартал по сравнению с первым сократилось практически в 3 раза. Но это значит, что есть отложенный спрос, который когда-то должен будет реализоваться.

    Рынок развивается циклически и двигается по спирали, поэтому после спада обязательно наступает рост, – говорит директор ООО «Коллиерз Интернешнл» Андрей Алешкин. – Об этом свидетельствует опыт наших коллег, работающих в соседних странах, где также возникала ситуация аналогичная белорусской. Вообще же, сейчас рано делать прогнозы. Необходимо выждать и понаблюдать.

    Повышения активности инвесторов и покупателей застройщики ждут с нетерпением. Но порадует ли их клиентов рост цен на коммерческую недвижимость? И возможен ли он в ближайшей перспективе? По данным ColliersInternational, в Минске ставки аренды на офисные помещения класса «А», несмотря на тенденцию к снижению, все еще выше, чем в странах Западной Европы и Балтии. Аналогичная ситуация с Киевом и Санкт-Петербургом, где ставки аренды также немного ниже, чем в нашей столице. И только в Москве они традиционно превышают минские цены в среднем в 1,4-1,5 раза.

    Высокий уровень арендных ставок в бизнес-центрах белорусской столицы – следствие, в первую очередь, дефицита качественных офисных помещений. Так, если в Минске предложение современной офисной недвижимости составляет около 400 тыс. кв.м, то в Киеве совокупный объем офисных помещений классов «А» и «В» уже достиг 1.230 тыс. кв.м., в Санкт-Петербурге – 1.480 тыс., Варшаве – 3,5 млн., Риге – 525 тыс. В российской столице он вообще приблизился к 14 млн. А меньший, чем у нас, объем предложения зафиксирован разве что в Вильнюсе (335,5 тыс. кв.м). Поэтому в ближайшей перспективе серьезного падения цен и спроса на офисные метры в Минске не ожидается. Хотя ввод в эксплуатацию ряда объектов, реализация которых запланирована на ближайшие год-два, должен способствовать некоторому снижению цен в этом сегменте.

    Складские запасы

    По данным Colliers International ситуация со складской недвижимостью почти аналогична офисному сегменту. Арендные ставки по складским объектам класса «А» у нас также выше, чем в странах Западной Европы, Прибалтике, Киеве и Санкт-Петербурге. Опережает нас снова Москва, где средняя ставка аренды по выгодно расположенным объектам складской недвижимости площадью до 10 тыс. кв. м составила €9,7/кв. м, увеличившись за первое полугодие на 17%. В Минске в январе-июне 2011 года ставки аренды по таким объектам упали – до €8/кв.м.

    По подсчетам руководителя компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрия Попова, снижение арендных ставок в сегменте складской недвижимости за время кризиса составило 15-20%. Но при этом, хотя предложение новых объектов площадью до 5 тыс. кв. м несколько увеличилось, особой динамики в строительстве крупных логистических центров пока не наблюдается.

    – Девальвация белорусского рубля и снижение цен на коммерческую недвижимость в валюте, должны были повысить интерес иностранных инвесторов к белорусским объектам, но, как показала практика, деньги любят «тишину», рассуждает заместитель директора по правовой работе СООО «Лакус Ин» Игорь Раптунович. – Группа наших компаний осуществляет строительство современного административно-производственно-торгово-складского комплекса в деревне Хатежино. И кризис оказал сильное влияние на поведение инвесторов-дольщиков. Большинство из них, в том числе иностранные, взяли паузу и решили просто «посидеть на деньгах». Надежду на благополучную реализацию начатого нами инвестиционного проекта дает лишь интерес к нему наиболее крупных инвесторов и покупателей, которые могут себе позволить вкладывать средства в развитие даже в кризис.

    Между тем, крупных логистических центров с развитой инфраструктурой в стране катастрофически не хватает. Специалисты не сомневаются, что они окажутся востребованы рынком.

    Особенно складские центры класса «А», – считает руководитель направления «Логистический консалтинг», руководитель проектовСООО «Феликс» Дмитрий Латыш. – Это капиталоемкие объекты, но вместе с тем и наиболее технологичные, позволяющие увеличить товарооборот и объем хранения на меньших площадях. При проектировании таких объектов нашей компанией применяется международный опыт и учитываются самые современные требования. Ведь одно дело, когда заказчиком строительства выступает логистический оператор, строящий объект под собственные нужды, и совсем другое, если это девелоперский проект. В этом случае и риски, и требования к нему намного выше. Такие объекты формируют предложение на рынках аренды и купли-продажи, поэтому они обязаны отвечать запросам клиентов. Причем, в среднесрочной перспективе, ведь объект будет сдан, как минимум, через 2-3 года после предварительного согласования земельного участка. Однако, несмотря на все риски, интерес к логистическим объектам есть: наш проектный отдел загружен в последние полгода на 100%,и разрабатывает несколько проектов новых складских комплексов, в том числе довольно крупных.

    К слову, сегодня специалисты прогнозируют рост спроса и на бэк-офисы*, расположенные на территории складов. Эксперты компании СООО «Лакус Ин» утверждают, что для оптовой торговли это особенно удобно, поскольку склад в этом случае находится «под рукой». При этом офис, расположенный за МКАД, стоит дешевле, чем в Минске.

    Перспективные метры

    По данным Colliers International, в сегменте торговой недвижимости белорусской столицы общая площадь (по международной терминологии – GLA), подлежащая сдаче в аренду, составляет свыше 400 тыс. кв.м. Для сравнения: в Киеве – около 600 тыс. кв.м, в Риге – 637,5 тыс, в Москве – 3 млн. кв.м. Кроме того, GLA торговых центров Минска как правило не превышает 5-15 тыс. кв.м, многие из объектов не имеют ярко выраженных «якорных» (то есть крупных) арендаторов, а такой формат торговли как streetretail** у нас вообще не развит в «классическом» виде.

    Рынку торговой недвижимости Беларуси присущ дефицит качественных торговых площадей, доминирование местных игроков и практически полное отсутствие крупных международных ритейлеров, которые уже давно с интересом смотрят на нашу страну, – говорит Андрей Алешкин. – Ввод в эксплуатацию ряда крупных торговых центров, запланированный на 2012-2013 гг. может несколько улучшить ситуацию на рынке. Но, главное, чтобы проблемы в экономике в совокупности со снижением покупательной способности населения не вынудили девелоперов и ритейлеров коренным образом пересмотреть свои планы.

    Снижение ставок аренды на рынке торговой недвижимости оказалось небольшим (около 10%): торговые метры дешевеют в последнюю очередь.

    – Что касается долевого строительства, то торговых объектов, строящихся этим способом, на рынке стало гораздо меньше,– отмечает Юрий Попов. – И это правильно, потому что во всем мире они так не строятся: это приводит к сложной управляемости готовым объектом. У нас же еще есть случаи, когда торговым объектом владеет несколько собственников (порой 5-8), что приводит к проблемам при «заселении» крупных арендаторов.

    Отели вне кризиса

    Минские гостиницы высокой звездности практически не ощутили влияния кризиса, потому как рассчитаны в первую очередь на иностранный деловой туризм. И хотя сложности с валютой возникают и при строительстве отелей, вложение средств в этот вид недвижимости быстро окупается, поскольку рентабельность гостиничного бизнеса в столице находится на очень хорошем уровне.

    Пока белорусский отельный рынок развит явно недостаточно. Для него характерныдефицит предложения и практически полное отсутствие международных операторов. В мировой практике отелем обычно руководит созданная собственником специальная компания либо сам собственник. Но из более 350 белорусских отелей только 150 находятся в частной собственности.

    Не случайно к сегменту отельной недвижимости в последние годы стали проявлять интерес иностранные и локальные инвесторы. По данным Colliers International, сейчас в стадии строительства находятся 5-ти звездочный отель Hyatt и 4-х звездочный Radisson, финансируемые БПС-Банком и Банком Москвы. В 2010 году начались работы по возведению многофункционального комплекса «Магнит Минска» иранской компанией Kayson, которая также намеревается построить 5-ти звездочный отель. А на проспекте Независимости должен появиться и отель Kempinski категории 5 звезд.

    Об участии в реализации проектов строительства 3-х и 5-ти звездочных отелей заявили также европейские, ближневосточные и азиатские инвесторы. В частности, такие известные международные сети как Accor Group, Amara Hotels, Buddha-Bar Hotels и др. А, например, российские операторы проявляют интерес к отелям в областных центрах.Для реконструкции бывшего гостиничного комплекса «Октябрьский», который в 2012 году превратится в «Президент Отель», были привлечены инвестиции турецкого банка Тюрк Эксимбанк ($51 млн). Около €45 млн польского банка Bank Gospodarstwa Krajowego должны быть направлены на реализацию второй очереди 4-х звездочного отеля «Виктория».

    Кризис никак не повлиял на работу нашего отеля, мы его не ощутили, – рассказывает директор гостиницы «Виктория» Надежда Ширей. – А количество гостей в этом году даже выросло! В основном наши клиенты – иностранные бизнесмены. Поэтому, хотя в среднем уровень занятости номерного фонда гостиницы находится в пределах 65-70%, в будние дни загрузка отеля приближается к 100%, и довольно часто мы вынуждены отказывать нашим гостям в размещении. Бывают случаи, особенно во время проведения в Минске массовых мероприятий, когда спрос на номера превышает наши возможности вдвое. В связи с этим мы уверены, что новый комплекс «Виктория-2», строительство которого мы сейчас ведем, будет востребован, и инвестиции быстро окупятся.

    Мнение эксперта

    Алексей Конюшенко, коммерческий директор IDC group

    Основная проблема застройщиков в этом году – периодически возникающий дефицит в комплектации стройки теми или иными видами материалов, причем как импортного, так и отечественного производства. К этому добавилась и проблема дефицита квалифицированных строительных кадров, когда еще в апреле-мае 2011 года после падения заработков в белорусских рублях в стране начался массовый отток рабочей силы в соседние страны. Сохранить запланированные сроки строительства при одновременной минимизации темпов роста строительных затрат удалось лишь нескольким наиболее мощным столичным застройщикам, которые хоть и с небольшой задержкой введут в эксплуатацию в этом году несколько относительно крупных объектов, торговых и бизнес-центров.

    В среднесрочной перспективе может проявиться еще одно негативное последствие кризиса – снижение предложения недвижимости на первичном рынке. Рост стоимости строительства, повышение практически всех видов рисков – все это заставляет застройщиков очень внимательно подходить к реализации новых проектов. Несмотря на большое количество заявленных на сегодня в Минске проектов, в том числе с участием крупных иностранных инвесторов, на наш взгляд, многим из них не суждено быть реализованными в ближайшей перспективе. Во всяком случае, в том формате и объеме, в котором они заявлены.

    Сегодня на рынке представлено более 60 объектов коммерческой недвижимости с различными качественными характеристиками. Разброс цен предложения на объекты разного класса достаточно большой –$1 300- 3 000 /1 м2 в случае приобретения в собственность, €10-34 / м2 в случае сдачи в аренду. Доходность для инвестора, вкладывающего средства в коммерческую недвижимость, по-прежнему остается на достаточно неплохом уровне – 12,5-15% в год в зависимости от класса и функционального назначения объекта. Как показывают результаты анализа рынка, проводимого в том числе нашей компанией, с начала года корректировка арендных ставок по всем классам не превысила 10%, цены продажи – в пределах 15%. Исходя из сложившихся сегодня цен продажи и ставок аренды офисов, сроки окупаемости инвестиций в недвижимость составляют порядка 6 лет, что значительно меньше европейских и российских показателей. Для сравнения, сроки окупаемости успешных европейских проектов составляют порядка 8-10 лет, для России в среднем этот показатель равен семи годам.

    Наиболее развитые сегменты рынка коммерческой недвижимости – столичная офисная и торговая недвижимость – в абсолютном выражении претерпели наибольшие изменения за последние полгода. Так, предложение вакантной офисной недвижимости, предлагаемой в аренду в Минске, за 10 месяцев 2011 года выросло на 7,5% по отношению к уровню начала года. И, тем не менее, даже сегодня в Минске по-прежнему есть объекты, имеющие близкую к 100% наполняемость при хорошем уровне арендных ставок. Среднегодовая динамика сделок купли-продажи офисов во многом повторяет значения, достигнутые в прошлом году и, вполне вероятно, по итогам текущего года значение общей площади реализованной административной недвижимости будет даже выше, чем в 2010 г. Так что, рынок офисной недвижимости по-прежнему находится в неплохой форме и имеет хорошие показатели ликвидности, что немаловажно в сегодняшних условиях.

     

    *Бэк-офисы (от англ. back – сзади, задний) – офисы, поддерживающие работу «тыловой» части компании: склада, товароведов, менеджеров и бухгалтерии.

    **Street retail (стрит-ритейл) – разновидность торговой недвижимости, представляющая собой помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by