Delo.by,

    Комментарии 12 Май 2016 13:04

    Мир – хижинам, война – дворцам?

    Цены на рынке загородной недвижимости упали на 30-40%. Объекты продаются годами, при этом продавцы не стремятся сбрасывать цены.

     

    Елена Шахлевич, «Дело»

    Рынок загородной недвижимости уже третий год демонстрирует падение. Но, хотя дно еще не достигнуто, как отмечают эксперты «Дела», оно не за горами. Уже сегодня на рынке наблюдается значительный перевес со стороны продавцов – на каждого желающего купить дом приходится 5-10 предложений.

    Такой дисбаланс, по мнению экспертов «Дела», возник по двум причинам. Во-первых, из-за перенасыщения рынка объектами недвижимости, которые в «тучные» годы строились с инвестиционной целью. По словам Владимира Чернушевича, директора агентства недвижимости «Загородный дом», количества загородных домов, имеющихся сегодня на рынке, с лихвой хватит на ближайшие 15-20 лет. Во-вторых, из-за отсутствия свободных денежных средств у населения, позволяющих вложить деньги в загородное жилье либо покрыть разницу между продажей собственной квартиры и покупкой дома.

    Однако, несмотря на объективные причины, которые по всем экономическим законам должны привести к значительному падению цен, пока этого не происходит. Стоимость недвижимости снижается, но она все еще не сопоставима с падением доходов населения. Работают чисто психологические причины: продавец морально не готов продать свой дом, в который он «вложил душу», по цене, не окупающей затраченных усилий и ресурсов. Покупатель же, в свою очередь, ждет дальнейшего снижения цен. В результате, оба оказываются на разных чашах весов: продавец − с позицией «надо продать, но не завтра», а покупатель – «можно подождать, так как не горит». Каждому из них необходим толчок извне, позволяющий быстрее осуществить сделку.

    К сожалению, участникам рынка не приходится надеяться на россиян, которых ранее упрекали в скупке жилья в Беларуси и ажиотажном подъеме цен. Действительно, был момент, когда наши соседи  массово покупали дома в живописных  районах Мядельщины, на Нарочи и Браславских озерах. Но сейчас многие владельцы такой недвижимости, в том числе и сами белорусы, стремятся  ее продать, поскольку затраты на ее содержание не соответствуют количеству времени, проведенному на таких «фазендах». 

    Как отмечают участники рынка, сейчас самые активные зарубежные покупатели (а их 8-10% от общего числа) – это… жители Казахстана, где существует проблема вытеснения русскоязычного населения, а также – арабских стран, где бушуют вооруженные конфликты. Приобретают загородную недвижимость и украинцы, но это единичные сделки.

    Страсти по огороду

    Весна традиционно характеризуется всплеском спроса на дачные участки. Не стал исключением и нынешний год. По данным агентства  «Загородный дом», если  в течение «мертвого» сезона было реализовано 5-10 дачных наделов, то сейчас эта цифра возросла в разы. При этом уже второй год подряд на дачный сегмент оказывает влияние не только сезонный спрос, но и низкая платежеспособность покупателей, а также ужесточение законодательства в отношении земельных участков.

    Напомним, что в 2014 году вышел Указ Президента РБ №387, согласно которому с 1 января 2015 года на вновь выделенные дачные массивы в пригородных зонах Минска и областных центров наложен пятилетний запрет на отчуждение. То есть владельцы дач в течение этого срока не могут совершать сделки купли-продажи. Получается, что основной торг сейчас идет за объекты в давно созданных дачных кооперативах. Причем, большинство дачных участков реализуется с уже построенным домом и готовыми документами, а найти вариант без застройки – практически невозможно.

    Что касается покупательских предпочтений, то белорусы стали более рационально подходить к покупке недвижимости: наличие леса и водоема возле дачного кооператива их интересует в последнюю очередь, главный критерий – цена и размер земельного участка, который в нестабильный период сможет обеспечить семью овощами и фруктами. Отсюда и повышенный спрос на дешевые объекты, стоимостью $5−$10 тысяч. Сегодня за эти деньги можно приобрести дом размером 6×8 м. и 6 соток земли в популярных на данный момент дачных кооперативах СТ «Шары» и СТ «Заря» (Пуховичское направление).

    Востребованы также дачи среднего ценового сегмента – стоимостью плюс-минус $20 тыс., с хорошими подъездными путями, например, в районе Острошицкого городка и д. Бояры. Здесь цена зависит от состояния строения, наличия коммуникаций и удаленности от МКАД. Как правило, покупатели отдают предпочтение «ближним» дачам, расположенным в 10-15 км от Минска.   

    Небольшой спрос (около 10% покупателей) есть и на объекты сегмента «комфорт+», например, в Боровлянах или Городище. Их стоимость варьируется от $20 тыс. до $30 тыс., причем около $10 тыс. стоит только земельный участок, а коммуникации здесь  подразумеваются априори. В отличие от бюджетных вариантов, покупатели таких дач обращают внимание на наличие лесопарковой зоны и водоема, хороших подъездных путей и налаженной системы безопасности.

    Домик в деревне

    Пользуются спросом и дома в деревне со всеми  коммуникациями, расположенные на расстоянии до 30 км от кольцевой. Как правило, их покупают люди среднего возраста для того, чтобы перевезти из деревни родителей поближе к своему месту жительства, либо для проживания в доме после выхода на пенсию. Цена на такие объекты обычно не превышает $30 тыс. Более бюджетный вариант – дома в пределах 60 км от Минска, стоимостью $3-5 тысяч, хотя, несмотря на низкую цену и, как правило, лучшую экологическую обстановку, продать их довольно сложно. 

    «Сейчас все начинают считать деньги и соизмерять свои потребности с финансовыми возможностями,− говорит В.Чернушевич. – Если раньше популярными были дома, расположенные в живописных местах далеко от города – почти на хуторе, то теперь этого нет. Люди просчитывают, во сколько обойдется поездка на такую «дачу» с учетом  дорогого бензина и амортизации подвески, и понимают, что это не лучшее вложение средств в кризис».

    Еще один из важных критериев при покупке дома в деревне − плодородная земля, на которой можно вырастить хороший урожай овощей и фруктов. Даже лес сейчас рассматривается белорусами, скорее, не как место для отдыха, а как возможность дополнительного заработка и пополнения семейных закромов грибами и ягодами. «Сегодня природа для народа − бесплатный магазин», − отмечает В.Чернушевич.

    Дворцы – не в тренде

    Что касается коттеджей в пригороде Минска, то здесь ситуация с продажами выглядит гораздо пессимистичнее. Продаются лишь те объекты, на которые продавец готов снизить цену в соответствии с реальной ситуацией на рынке. Как правило, это происходит под давлением внешних обстоятельств – к примеру, по причине разъезда супругов после развода, переезда на ПМЖ за границу и др.

    Головная боль риелторов − огромное количество неликвидных строений – так называемых стоков, составляющих основной костяк выставленных на продажу объектов. Такие «дворцы» с огромной площадью, непродуманной и неудобной планировкой, построенные еще в 90-х, даже  по низкой цене современный покупатель приобретать не хочет. 

    «За последние годы у нас накопился богатый опыт эксплуатации коттеджей, – говорит В.Чернушевич. – Гигантомания в строительстве, которой страдали «новые белорусы», уже прошла. Вместо этого появилось ясное понимание ситуации и, как следствие, спрос на дома эконом-класса, содержание которых не ляжет тяжким бременем на бюджет семьи и не превысит стоимость эксплуатации 3-4-комнатной квартиры».

    Наибольшим спросом теперь пользуются строения из блоков или кирпича площадью до 100 кв.м. Такой дом, как правило, состоит из большой прихожей-гардеробной, кухни-столовой, общей комнаты, двух спален и двух санузлов. Желательно, чтобы при нем был приусадебный участок размером 12-15 соток. При этом гараж, как ни странно, не обязателен – большинство автолюбителей готовы сэкономить и ставить авто под навес. Оптимальная цена на такой дом – до $100 тыс. Как правило, подобное жилье приобретается взамен проданной городской квартиры. 

    Самыми же проблемными для продажи являются дома из евробруса и каркасно-сборные строения. Российская мода на экологичность у нас, к сожалению, не укоренилась. Покупая загородную недвижимость, белорусы стремятся перенести комфорт городской жизни на загородную. Между тем, дом из дерева требует особого обслуживания и интерьера. В связи с этим такие строения продаются медленно и только настоящим ценителям натурального жилья. Аналогично не приживаются у нас и таунхаусы. Проблема в том, что при проектировании подобных объектов ставка делается на большой метраж, что даже при невысокой цене квадратного метра делает таунхаус «неподъемным» для среднего класса. Элитное жилье с отделкой обходится дешевле.

    Что касается территориальных предпочтений при покупке дома для постоянного места жительства, то здесь, как и прежде, лидирует 15-километровая зона от Минска. На большее расстояние покупатели соглашаются лишь при наличии хорошей инфраструктуры. Необходим хотя бы один продуктовый магазин и общественный транспорт в пределах 1 км. В поселках, удаленных от столицы на 50 км., должна быть школа, детский сад, здравпункт, магазин и администрация.

    Неорганизованные поселки

    Так и не получили активного развития  в Беларуси организованные коттеджные поселки.

    «У нас коттеджные поселки только начали зарождаться, но с учетом кризиса они остались, скорее, памятниками фантазии проектировщиков,считает В.Чернушевич. –Попытки подражать пригородам Москвы закончились экономическим провалом».

    Причин тому множество: начиная от массового выделения участков в 90-х годах всем желающим, из-за чего значительно сократилось количество свободной земли под Минском и образовалась стихийная, неоднородная застройка в существующих коттеджных поселках, и заканчивая банальной боязнью белорусов инвестировать в долгосрочный проект, что чревато риском «увязнуть» в долгострое. Поэтому в Беларуси до сих пор нет ни одного положительного примера полностью законченного организованного поселка, отвечающего требованиям времени: с развитой инфраструктурой (с наличием магазинов, школ и детских садов), хорошими дорогами и благоприятной экологической обстановкой, из-за которой, в принципе, горожане и переезжают жить в пригород.

    В этом плане намного привлекательнее выглядит индивидуальная застройка в прилегающих к Минску деревнях и поселках со сложившейся инфраструктурой: в Боровлянах, Тарасово, Дроздово, Валерьяново, Зацени. На их фоне выделяются Раубичи и Колодищи, в которых неоднородный социальный состав, отсутствие хороших дорог и налаженной инфраструктуры приводит к постоянной перепродаже недвижимости. Что касается  перспектив организованной застройки, то потенциал в этом сегменте есть, и возможно будет реализован при стабилизации экономической обстановки.

    «При строительстве организованных загородных поселков застройщик должен ориентироваться на жилье бизнес-класса, доступное среднему белорусскому покупателю,поскольку состоятельные люди предпочитают жить обособленно в небольших элитных поселках», − считает Татьяна Мигай, менеджер по загородной недвижимости АН «Твоя столица».

    Такое жилье уже сегодня востребовано богатыми белорусами и в перспективе могло бы появиться в черте Дубровинского водохранилища, но пока это место по разным причинам не выделяется под коммерческую застройку.

    Вместо резюме

    Как отмечают эксперты «Дела», сейчас большинство продавцов загородной недвижимости занимают выжидательную позицию в надежде, что кризис пройдет, и жилье опять начнет расти в цене.

    «Но это произойдет не ранее, чем через 10 лет,считает В.Чернушевич. – Продать недвижимость будет очень тяжело, и не стоит рассчитывать вернуть затраченные средства. Конечно, обидно, когда сосед продал коттедж 3 года назад за $600 тысяч, а тебе приходится соглашаться на $250 тысяч, но таковы реалии рынка».

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by