DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 16 Июн 2011 16:50

    Стоимость квадратного метра продолжает падать

    Белорусский рынок недвижимости опять оказался на точке замерзания. По крайней мере, до прояснения ситуации с валютой.

    После непродолжительного периода роста рынок жилой недвижимости опять впал в депрессию. Значительное снижение покупательского спроса, резкое повышение цен на строительные материалы, а также планы правительства по сокращению объемов строительства жилья – свидетельствуют о том, что в ближайшее время позитивных изменений на этом рынке ожидать не приходится.

     

    Спрос на огороды

    По мнению экспертов «Дела», больше всего валютный кризис «подкосил» вторичный рынок, где, начиная с апреля, отмечается снижение объемов продаж почти на 40%. Причин – несколько. Во-первых, банки подняли ставки по кредитам в среднем до 20-22%, чтов условиях падения доходов населения сделало их практически неподъемными. А ведь по статистике покупатели жилья используют кредитные ресурсы в 50% случаев! Во-вторых, даже при наличии у покупателей собственных средств, продавцы в последние месяцы не соглашались проводить сделки в белорусских рублях, которые дешевели буквально каждый день. Просчитать же приемлемый для обеих сторон курс доллара с учетом всех рисков многие просто не брались, откладывая продажу до разрешения ситуации на валютном рынке.

    Сейчас, по словам Павла Кузнецова, директора Центра торговли недвижимостью «Пакодан», ситуация немного стабилизировалась и продавцы пошли на уступки, хотя до восстановления рынка еще далеко. Традиционно в кризис население ожидает глобального падения цен (многие предсказывали даже $500 за квадратный метр!), а продавцы, выложив в свое время за квартиру приличную сумму, стремятся «вернуть свое» и не желают снижать цену, даже учитывая текущую рыночную стоимость жилья. Максимальная скидка, на которую они готовы пойти, как правило, не превышает 10% от стоимости квартиры. Кроме того, в нынешней ситуации недвижимость, с точки зрения собственников, имеет большую ценность, чем наличные деньги. Поэтому участники рынка заняли выжидательную позицию, отложив продажу до лучших времен.

    Не лучше ситуация и с загородной недвижимостью. Даже сезонный спрос, который значительно увеличивался в весенне-летний период, в этом году был практически незаметен. Продаются только дешевые объекты, в частности, дома и дачи с земельным участком под огород. При этом их продавцы готовы идти даже на очень существенные скидки – до 20-30%.

    К июлю эксперты ожидают на рынке некоторого повышения активности, так как большинство продавцов к этому времени уже должны определиться с ценами и понять, что дальнейшее промедление с продажей чревато.

    Июль у нас самый активный месяц, – говорит Владимир Чернушевич, директор АН «Загородный дом». –Думаю, и в этом году тех, кто заинтересован в продаже и покупке земельного участка, валютный кризис не остановит, тем более что это, как правило, спланированная покупка, на которую сбережения откладываются не один месяц. Кроме того, сейчас самое благоприятное время для приобретения земли, так как цены на участки после массового их выделения нуждающимся упали в 10 раз! К примеру, если раньше земельный участок в Дроздово стоил $150 тыс., то теперь его можно приобрести за $15 тыс.

     

    Строительство

    будет продолжаться?

    Первичный рынок пока находится в более выигрышном положении. По словам  Николая Простолупова,председателя совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», апрель и май даже стали «хлебными» для некоторых застройщиков, создав им «подушку безопасности» на несколько месяцев вперед. Дело в том, что опасаясь девальвации, белорусы начали забирать свои сбережения из банков и искать возможность для их более выгодного вложения. И застройщики сумели использовать этот шанс. Поначалу цена за квартиры даже рассчитывалась в белорусских рублях по курсу Нацбанка, правда, при этом требовалась почти 100%-ная предоплата. Позже застройщики подкорректировали цену примерно на 10-40%.

    Сейчас многие девелоперы прекратили заключать договоры по новым объектам, так как пока не могут определиться с ценой. Те же, кто берется за новые проекты, увеличивают стоимость квадратного метра в белорусских рублях в 1,5-2 раза. По оценке Николая Простолупова, с начала июня цена в долларах выросла на 20-30%. Если раньше квартира средних потребительских качеств оценивалась в $800-900 за квадратный метр, то теперь – в $1000-1100. Впрочем, для  повышения цен у застройщиков есть весомые основания, поскольку цены на стройматериалы и энергоносители с начала года выросли очень внушительно. Так, белорусский цемент за этот период подорожал на 10,5%, гранитный щебень белорусского производства – на 25%. Еще хуже обстоит дело с импортными материалами, которые необходимо закупать за валюту, либо искать местных поставщиков, с которыми можно рассчитаться рублями. Цены на импорт взлетели до заоблачных высот: к примеру, гранитный щебень украинского производства подорожал на 58,8%, листовой металлопрокат – на 210%, металл сортовой – на 220%, радиаторы – на 93,1%, трубы чугунные – на 71,3%, блоки газосиликатные – на 20,7%, арматура – более чем на 70%.

    Очевидно, что повышение цен на первичном рынке повлечет за собой снижение покупательского спроса, ведь у большинства населения, получающего зарплату в белорусских рублях, доходы заметно упали. Однако, несмотря на это, эксперты уверены, что замораживания строительства не произойдет – все начатые объекты будут достроены, вопросы могут возникнуть только по срокам сдачи жилья, и то при определенных обстоятельствах.

    Острой проблемы финансирования у застройщиков пока нет, – говорит Николай Простолупов. – Другое дело, если зарплаты в строительной сфере останутся на прежнем уровне, может возникнуть отток рабочих кадров в ближнее зарубежье. И это на некоторое время парализует рынок, но рано или поздно все стабилизируется.

    Из-за небольшого количества начатых новых проектов объемы строительства, конечно, временно уменьшатся, но месяца через три, считают эксперты, застройщики начнут заключать договоры с большим энтузиазмом.

    Сейчас застройщики могут оградить себя от валютных рисков, так как есть возможность менять проектную документацию в процессе строительства, – говорит Павел Кузнецов. – К примеру, они реализуют четверть  квартир по одной цене, смотрят, как изменился курс, и выпускают новую проектную документацию. Используя такие механизмы, можно страховать свой бизнес.

     

    Туманные перспективы

    Ситуация  в экономике не позволяет сейчас давать точные прогнозы развития рынка. И мнения экспертов в этом вопросе существенно разнятся.

    Прогноз на ближайшее время неблагоприятный. Уже понятно, что в этом году ничего не изменится, и выход из кризиса растянется на пару лет, – уверен Николай Простолупов. – Рынок ожидают тяжелые времена, во всяком случае, пока доходы населения падают, а валюты нет, люди не будут расставаться со своими накоплениями, которые могут понадобиться на повседневные нужды. Думаю, что снижение спроса приведет и к снижению цен, как на первичном, так и на вторичном рынках.

    Значительное падение цен прогнозирует и Владимир Чернушевич:

    На сегодня рынок недвижимости в Беларуси сильно перегрет предложений больше, чем потребностей, и это непременно приведет к удешевлению метра. Думаю, что кризис заставит сработать рыночный механизм, и стоимость квадратного метра у нас, как и во всем мире, станет равной среднему заработку. Застройщики, конечно, с этим не согласны. Они живут докризисными воспоминаниями, когда у нас были европейские цены, но в ближайшем будущем это просто невозможно.

    Все хотят, чтобы стоимость квадратного метра равнялась зарплате, но застройщик физически не может снизить цену до этого уровня, ведь цены на стройматериалы постоянно растут, – считаетПавел Кузнецов. Конечно, покупательская  способность в последнее время упала, но это не повлечет за собой обвального падения цен. Теперь, кроме привлечения дольщиков, строительные компании будут больше использовать кредитные ресурсы и реализовывать часть квартир на этапе строительства, а часть – по готовности. Думаю, к осени рынок начнет восстанавливаться. Население привыкнет к нынешним ценам и начнет решать отложенный на время квартирный вопрос с помощью кредитов или собственных валютных сбережений.

    По словам эксперта, оживление рынка может начаться и после ужесточения процедуры постановки граждан на учет нуждающихся. Не попавшим в списки льготников гражданам, придется так или иначе решать проблему с жильем, что увеличит количество покупателей коммерческой недвижимости.

    Деловые и бизнес новости
    • гость, гость

      17 Июн 12:34

      Куда падать? Когда? Где?...

    Добавить комментарий

    Календарь бизнес событий
    • выставки
    • презентации

    © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

    Все права защищены.

    При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

    ISSN DELO (online) 1608-1404

    220004, Минск, пр. Победителей, 11

    email: delo@delo.by