Delo.by,

    Комментарии 10 Ноя 2014 12:40

    Место под солнцем

    Покупка недвижимости за рубежом стала для белорусов не только воплощением «голубой» мечты, но и возможностью инвестировать в ликвидные активы

    Елена Шахлевич, «Дело»

    Затянувшийся кризис в еврозоне привел к стремительному обвалу стоимости недвижимости во многих европейских странах. Так, по сравнению с докризисными годами цены на побережье Испании упали в среднем на 35%, в Греции – на 31%, в Болгарии – на 50%, в Латвии – и вовсе на 75%.

    Это сыграло на руку зарубежным покупателям, для которых местные квартиры и виллы стали доступнее и привлекательнее. Сработал отложенный спрос: если раньше состоятельный белорус  только мечтал о «домике на море», то теперь  он может приобрести его по цене не самой дорогой дачи под Минском. Появился и коммерческий интерес: покупка недвижимости  за рубежом стала рассматриваться и как выгодное вложение средств.

    Ведь отрицательная динамика цен на рынке жилья зачастую свидетельствует о том, что данный регион скоро выйдет на новый виток роста. Понятно, что краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи на спаде рынка нецелесообразны, но при долгосрочном вложении могут принести солидный доход.

    Cреди белорусов по-прежнему в тренде покупка  недвижимости на берегу моря или в непосредственной близости от него. В то время как у россиян уже наметились совсем другие предпочтения – их больше интересуют виды «из окна». Сейчас, например, очень популярна итальянская Тоскана, известная своими живописными пейзажами. Возможно,  с ростом материального благосостояния белорусов эта тенденция придет и к нам.

    Кому это  нужно?

    Сегодня основные покупатели зарубежной недвижимости – семьи с детьми и молодые пенсионеры. И если для первых собственное жилье у моря – это отличная возможность отправить детей на каникулы, не ограничиваясь двумя неделями отпуска, то вторые нередко начинают в таком доме новую более комфортную жизнь.

    Всех покупателей зарубежной недвижимости  можно условно поделить  на две категории: тех, кто покупает недвижимость преимущественно для себя и своей семьи, и тех, кто стремится на этом заработать.  Последних, к слову, большинство. Так, например, собственники жилья в той же Испании предпочитают в летние месяцы сдавать его в аренду, что приносит доход в €450-500 в неделю, который покрывает расходы по кредиту и на содержание самого объекта недвижимости. А сами владельцы наслаждаются отдыхом осенью.

    Конечно, организуя сдачу жилья в наем, придется потратиться на фирму-посредника, а это 20-40% от стоимости арендной платы, но можно попробовать найти жильцов и самостоятельно, хотя в чужой стране это сложно и рискованно.

    «Берег турецкий» уже не в тренде?

    По данным экспертов «Дела», наиболее популярными странами для приобретения недвижимости у белорусов являются Испания, Италия, Греция, Болгария, Чехия и прибалтийские государства. 

    Стоимость жилья  по этим направлениям в наибольшей степени соответствует качеству, в отличие от предложений «перегретого» белорусского рынка. Привлекает наших соотечественников и стабильная политическая обстановка, возможность получения европейского образования и многократной шенгенской визы  для  свободного передвижения по Европе.

    На первом месте предпочтений  у белорусов находится Испания. Привлекательность этой страны формирует хорошее качество строительства, относительно низкая цена на объекты и адекватная стоимость содержания. 

    Привлекают покупателей и цены. Так, к примеру, квартира-студия площадью в 24 кв.м. на побережье обойдется в среднем в €30 тыс.  В отличие от белорусских реалий  цена здесь зависит не от  квадратного метра, а от месторасположения,  вида из окна, уровня соляризации, количества спален и т.д.

    Купить жилье по самой низкой цене можно на этапе чертежей – оно обойдется на 20% дешевле, либо при сдаче объекта, выкупив с дисконтом в 10-15% так называемую show room –  квартиру, которую показывают потенциальным покупателям в качестве образца. К слову, строительство квартиры или дома снизит затраты на 30% от стоимости готового жилья.

    Второй по привлекательности страной для покупки «дачи у моря» смело можно назвать Грецию. Культурное и историческое наследие, православные святыни, необычайное гостеприимство местных жителей, мягкий климат, схожесть менталитетов и единая православная христианская вера являются важными причинами приобретения недвижимости в именно этой стране. В период кризиса греческие власти пошли на ослабление законодательства для широкого привлечения инвестиций в недвижимость.

    Пожалуй, единственное, что  может удержать белорусов от покупки недвижимости в этой стране – невозможность получения кредита в греческих банках и отсутствие дешевых вариантов жилья.

    По данным отдела недвижимости  Grekodom Development, наиболее востребованы русскоязычными клиентами как раз бюджетные квартиры  стоимостью €50-55 тыс., площадью от 40 до 70 кв.м. с видом на море и расположенные недалеко от населенных пунктов. Состоятельные белорусы предпочитают  таунхаусы площадью от 80 до 130 кв.м. с собственным садом 100-700 кв.м. стоимостью порядка €100-150 тыс. 

    В тройке лидеров по привлекательности  покупки эксперты часто называют Италию. Более того, она часто возглавляет список приоритетов у состоятельных белорусов. Однако при  всесторонней оценке далеко отстает от той же Греции. Как отмечают эксперты, жилье в Италии покупают в основном для  собственного отдыха, поскольку для инвестиций эта страна не подходит -  здесь большие налоги и  маленькая доходность.

    Кроме того, владельцу жилья в этой стране не гарантируется свободный доступ по мультивизе. Для того чтобы постоянно здесь проживать, нужно как минимум открыть свою фирму или сделать серьезные инвестиции в экономику.

    Стабильный интерес со стороны наших соотечественников к Польше и Прибалтике во многом обусловлен территориальной близостью, а, следовательно, и возможностью легко добираться и контролировать свою недвижимость. Нередко недвижимость в этих странах приобретают деловые люди, часто бывающие там в командировках.

    Очень располагают к покупке приятные цены и возможность взять ипотечный кредит по ставке около 4 % годовых. Стандартная однокомнатная квартира в Вильнюсе  обойдется  в сумму порядка €35 тыс., дом в границах литовской столицы  - около €100 тыс. Один из последних трендов – покупка недорогой недвижимости в литовских деревнях  для возможности получения многократного шенгена.

    В Чехии  белорусов привлекает близкая культура и язык, удобное географическое положение, невысокая стоимость проживания, а также качественное образование и медицинское обслуживание.  Здесь также можно получить ипотеку под 3,59% годовых. Цены вполне сопоставимы с минскими, так достойная 70-метровая квартира-студия  в центральном районе Праги в реконструированном старом доме обойдется в €70 тыс.

    «Трешку» с качественной отделкой в отдаленном районе можно купить за €50 тыс. Основные покупатели недвижимости в Чехии – родители студентов, поступивших в чешские вузы.

    Самым бюджетным вариантом для приобретения жилья за рубежом  является Болгария.  Недвижимость на море здесь можно купить дешевле, чем хорошую дачу под Минском.

    Легче купить, чем содержать

    Покупка недвижимости за рубежом сопряжена  не только с удовольствием проживания, но и с рядом обязанностей. Среди них – финансовые обязательства по выплате коммунальных платежей, налогов и сборов. Все это может превратить приобретенную квартиру или дом в обременительную роскошь. Поэтому, принимая решение о покупке недвижимости, лучше сразу рассчитать возможности ее содержания, особенно, если не планируется дальнейшая сдача в аренду.

    Так, к примеру, в Испании приблизительная сумма затрат  на жилье площадью около 100 кв.м. составит €800-1000 в год. В эту сумму входит земельный налог, или налог на недвижимое имущество, который составляет 100-200 евро за небольшую двуспальную квартиру ценой до €100 тыс. Плюс оплата за совместное домовладение,  если объект недвижимости входит  в товарищество собственников жилья.

    Оплата стандартных жилых комплексов с зеленой зоной и бассейном не превысит € 400 в год, тогда как эксклюзивные жилые комплексы с саунами, социальными клубами и собственными гольф-полями могут потянуть на €1500 в год. Существуют и базовые коммунальные платежи за водоснабжение и электричество, которые необходимо оплачивать вне зависимости от того, пользуешься ими или нет. По электричеству минимальная сумма оплаты фиксированного тарифа составляет от €7 до 10 в месяц, по водоснабжению – €3-4 ежемесячно.

    Тарифы на свет и воду, в случае их потребления, составят €0,09 за 1 кВтч и €0,4-0,8  за 1 м.куб соответственно.  За недвижимость, приобретенную с использованием кредитных средств придется уплатить и страховой взнос, который, к примеру, для квартиры стоимостью до €100 тыс. обойдется в €80-150 в год. 

    Содержание недвижимости в Болгарии обходится  немного дешевле  –  примерно в €500–700 в год. В эту сумму будут включены налоги, затраты на коммунальные услуги, страховку и обслуживание.

    В среднем, для квартиры с двумя спальнями в Софии на налоги уходит примерно €150 в год, в других частях страны — около €80. Страховка дома вместе с имуществом обходится в €100–200 в год. За обслуживание и управлениев современных жилых комплексах также придется оплатить сумму  в €5–15 за кв. м. На коммунальные услуги в месяц уходит примерно €100–150 зимой и €75–100 — летом в зависимости от вида центральной отопительной системы. Плата за воду составляет €5-9 в месяц.

    Содержание жилья в Греции обойдется в сумму от €500 до €3000 в год в зависимости от площади объекта. Ежегодный единый налог на недвижимость здесь формируется из двух составляющих – основного и дополнительного. Основной налог составляет: для домов и квартир – €2-13 за кв.м.  Дополнительная часть начисляется для недвижимости стоимостью от €300 тыс. и составляет 0,1-1%. Местные муниципальные налоги составляют от 0,025% до 0,035% от кадастровой стоимости недвижимости. Их включают в счета за электричество каждые два месяца.

    В Греции стоимость коммунальных услуг низкая по сравнению с другими европейскими странами. Основные коммунальные услуги – это электричество (1 кВтч – €0,072) и вода (1 м.куб  –€ 0,41-0,65). В среднем на квартиру общие расходы составляют €200-350 в год. В крупных комплексах может взиматься дополнительная плата за содержание общей территории – €50-200 в год.

    Подводные камни южных морей

    Главная проблема, с которой могут столкнуться покупатели недвижимости за рубежом  – недобросовестные риелторы, стремящиеся заработать свои комиссионные во чтобы то ни стало.

    Покупая недвижимость за рубежом, не стоит упускать из внимания и тот момент,  что заявленная цена объекта не всегда равняется окончательной его стоимости.

    Еще один момент, который может стать препятствием  при покупке недвижимости для наших соотечественников  – доказательство легитимности ввезенных средств.

    Покупая недвижимость за рубежом, не стоит забывать и о том, что у нас нет регулярных рейсов в тот или иной регион. И если летом можно улететь на чартере, то осенью или зимой добраться до своей собственности будет проблематично. 

    Полный вариант статьи читайте в печатной версии свежего номера  журнала "Дело", главная тема которого -  "Строительство и недвижимость"

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by