Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 1 Сен 2013 0:00

    «Квартирный» переполох

    До конца года квадратный метр жилья в столице подорожает максимум на 5%. А с долгосрочными прогнозами эксперты пока не торопятся

    Рынок жилой недвижимости последние полгода ломает стереотипы. Зимние каникулы и летние отпуска оказались как никогда «горячими» для риэлторов и застройщиков – спрос стабильно возрастал и подогревал рост цен на квадратный метр около 4 % за месяц! Удорожание, казалось бы, временное, начинало приобретать характер устойчивой тенденции, что еще больше «раззадоривало» покупателей. В итоге за первое полугодие 2013 года цены в среднем поднялись на 13%. Главный архитектор Минска Александр Петров даже выдвинул крамольное предположение,  что через 3-4 года стоимость квартир в столице увеличится вдвое. Впрочем, эксперты «Дела» не так пессимистичны: «С конца прошлого года держится динамика роста стоимости, наибольшей она была в первом квартале, –  говорит руководитель отдела компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха. –  Сейчас можно говорить о некой стабилизации. Рост не прекратится, но до конца года цены поднимутся не более чем на 5%».   Однако строить долгосрочные прогнозы не берется никто. 

    Рынок ломает стереотипы

    С октября прошлого года столичные риэлторы пребывали в легком недоумении – спрос на квартиры постоянно рос, тянул за собой вверх стоимость квадратного метра, и никто не мог спрогнозировать, как долго будет длиться эта «аномалия». Еще в начале 2013 года интернет-портал Realt.byотмечал крайне высокую покупательскую активность: если ранее за первый квартал в среднем покупалось 2500-3000 квартир, то в этом году их было продано уже около 4 тыс., без учета отдельных комнат. Рынок вторичного жилья все-таки поставил свой рекорд – за первое полугодие в столице было совершено 6 813 сделок, что на 41% больше аналогичного периода прошлого года.

    В итоге средневзвешенная цена как на вторичном, так и на первичном рынке, возросла. В июне вторичный рынок достиг своего максимума за 4 года – $1 512, по отношению к сделкам, заключенным в январе, рост стоимости квадратного метра составил 18%.  На первичном рынке немного другая ситуация: средняя цена квадратного метра в июне равнялась $1 590, что на 13% больше, чем в январе 2013 года. При этом средний темп роста цены на первичном рынке жилья составил 3% в месяц.

    Любопытно, что наибольший взлет цен коснулся недвижимости эконом - класса, которая по стоимости практически сравнялась с предложением бизнес - класса. По словам наших экспертов, на стабильном рынке наибольшее количество сделок совершается с недвижимостью именно бизнес - класса, а дельта в цене между ней и «экономным» предложением держится в районе 15%.  В Минске же (по состоянию на июнь) квадратный метр эконом - класса оценивался в $1 381,  а «бизнес» – в $1 576. В последнее время наибольшим спросом среди белорусов пользуются объекты эконом - класса.  

    Менее всего рост цен затронул сегмент элитного жилья,  которое изначально было не бюджетным. Например, застройщики объектов «У Троицкого» и «Славянский квартал» просят за квадратный метр $3 тыс. – на сегодняшний день это максимум для Минска. Судя по всему, он останется на том же уровне. Андрей Гринько, генеральный директор Московской инвестиционной строительной компании, отмечает,  что люди стали оглядываться на цену и  «жертвовать» выбором района или дома.

    «Невидимая рука» рынка

    Сфера недвижимости,  пожалуй, одна из немногих в нашей стране, регулирующаяся в основном рыночными рычагами. Безусловно, она также подвержена влиянию административных решений, что не позволяет риэлторам и застройщикам строить долгосрочные планы. Тем не менее, высокую цену на жилую недвижимость последнее время формировали как раз законы рынка. Здесь сошлись несколько факторов, которым эксперты «Дела» дали свою оценку.

    «Такой рост цен ненормален, для риэлторов это нежелательный процесс, – считает Николай Простолупов, председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость». – Рынок у нас достаточно развитый – в среднем в год совершается порядка  12 тыс. сделок. Несмотря на то, что законы рынка у нас все же действуют, не хватает некоторых факторов, которые есть на Западе, – это возможность доступного кредитования или переезда. Например, американцы за свою жизнь меняют работу и место жительства в среднем 5 раз… У нас, как на любом рынке, при повышенном спросе и небольшом предложении выросла цена. В то же время этот рост подогревает плавное увеличение доходов населения, которое,  правда, нивелируется за счет достаточно высокой инфляции».  

    Растущий на глазах спрос стимулировало несколько факторов. Во-первых, это снижение ставок по валютным депозитам. «Вложение в недвижимость для белорусов – это один из способов инвестирования, – отмечает Наталья Пичуха. – Вы либо покупаете валюту, либо вкладываете в недвижимость. При недорогих депозитах народ смотрит в сторону приобретения жилья. Если за границей при этом платят огромные налоги на недвижимость, налоги  за сдачу помещений в аренду, немалые счета за коммунальные услуги, то у нас таких обременительных факторов пока нет. Инвестиционные вложения стали одной из причин роста цен». Правда, в последние месяцы ставки по депозитам медленно ползут вверх.

    Во-вторых, появление в феврале – начале марта льготных кредитов на строительство жилья под 12%-14% годовых. В конце 2012-го правительство намекнуло застройщикам и их клиентам, что господдержка станет еще более целевой, ограниченной и с каждым годом будет только уменьшаться. Единственная помощь государства, на которую можно рассчитывать, – снижение ставок по кредитам. Кстати, среди преобладающих источников финансирования жилищного строительства значатся, вернее, значились, банковские кредиты – 33% от общего объема финансирования.

    Совсем недавно у мечтающих построить жилье в Минске (в столице 250 тыс. семей находятся на учете как нуждающиеся в расширении жилищных условий) еще на одну надежду стало меньше – банки прекратили выдачу льготных кредитов. Первым от кредитования по сниженным ставкам отказался Белинвестбанк, за ним – Беларусбанк и Белагропромбанк.  В Беларусбанке пояснили, что такое решение связано со стоимостью ресурсов – банк их привлекал под 35%, а выдавал под 16%. К тому же, Беларусбанк практически в 4 раза «перерасходовал» выделенные ему на эти цели средства. Если постановлением Совета Министров на льготные кредиты было выделено Br440 млрд., то клиентам банк выдал Br1,6 трлн.  Получается, что «льготный» кредит сегодня выдается под 28,5% годовых – это минимальная ставка, которую предлагает Белагропромбанк. В итоге второй фактор роста спроса также «ликвидирован».

    В-третьих, сработал психологический фактор. Когда растет цена, проявляется отложенный спрос. За последние полгода он перерос в ажиотажный.

    Минск - «не резиновый»?

    Рост цен на столичные «квадраты» ускоряло и постепенно тающее предложение. В первую очередь это касается предложения  эконом - класса – сегодня на рынке этот сегмент занимает всего 29%, тогда как бизнес- класс  – 66%. При этом, по сравнению с началом года, количество строящихся объектов эконом - класса увеличилось всего на 6 единиц, бизнес - класса – на 14. И на сегодня предпосылок для увеличения предложения в столице нет.

    Уже давно известно о намерении властей сокращать строительство в Минске. Если в 2012 году в городе построили более 1млн. кв. м., то в доведенном на этот год плане значится – 1 млн. кв. м. Учитывая, что с господдержкой должно быть возведено 450 тыс. кв. м., что же остается коммерческим застройщикам… А ведь строительная отрасль,  которая в среднем дает  30%-ую рентабельность, всегда была привлекательной для бизнеса: последние десять лет на каждую новую площадку выстраивалась очередь минимум из 5 желающих.

    «Начиная с этого года, жилые дома в Минске мы разрешаем строить только государственным застройщикам,– заявил еще в начале года главный архитектор Минска Александр Петров. – Коммерческим застройщикам землю будут выдавать только на коммерческой основе – через аукционы или на тех площадках, которые будут специально определены для коммерческого строительства».  

    «Сейчас вынашивается идея о том, что земля будет выдаваться Управлениям капитального строительства, а все инвесторы будут работать через них, – говорит Андрей Гринько, генеральный директор Московской инвестиционной строительной компании. – Но я не думаю, что коммерческие застройщики захотят работать по такой схеме.  А площадок для них тем временем становится все меньше. Но поднимитесь на любую высотку, и вы увидите, что весь Минск – зеленый. Для меня это нонсенс, ведь есть места, где до сих пор стоят бараки... А нам продолжают говорить,  что территорий под строительство в Минске нет».

    В пределах первого кольца уже наложен мораторий на строительство на 5 лет. Правда, в истории с нехваткой свободных земель существует один «нюанс» – это подписанный Президентом в 2010 году генеральный план развития города, разработанный до 2030 года. Согласно документу, за 20 лет должно быть введено еще 22 млн. кв. м. жилья (сейчас в Минске насчитывается около 33 млн. кв. м., включая предназначенные под снос бараки и  двухэтажки). По мнению экспертов, запланированного три года назад объема нового строительства было бы достаточно, чтобы решить одну из самых насущных проблем города.

    Первоначальный проект предусматривал застройку районов Дегтяревка, Щомыслица, Ельница, Сеница, Тарасово, Северный и др. МКАД могла бы стать внутренней «улицей», но… реализация проектов на этих площадях невозможна, поскольку на них расположены пахотные земли либо леса первой категории. По официальным данным, до 2015 года на свободных участках удастся разместить не более 2 млн. 360 тыс. кв. м. Остальное – за счет реконструкции или уплотнения, когда общий объем строительства не превысит 4,5 млн. кв. м. При этом ясно, что точечные проекты навряд ли заинтересуют крупных застройщиков, а реконструкция или строительство при сносе будут интересны только в том случае,  если стоимость квадратного метра останется довольно высокой – до $2 тыс. Если она опустится до «себестоимости + 10%», то проекты окажутся экономически не выгодными.   

    «Резкое снижение количества выделяемых площадок – самая главная проблема, – считает Николай Простолупов. – Например, Новинки были практически готовы для массовой застройки – утвержден план, проложены дороги, названы улицы… А потом стройку просто заморозили. Есть два пути – что-то изменится, и площадки начнут выдавать, или не изменится ничего. В первом случае ситуация стабилизируется, через какое-то время цены начнут уменьшаться. В противном случае мы будем находиться в ситуации постоянного роста цен».

    Резюмируя

    Рост цен на жилую недвижимость достиг своего потолка и приостановился. По прогнозам экспертов, до конца года стоимость квадратного метра увеличится не более чем на 5%. Такой «квартирный» переполох был  спровоцирован сложившейся рыночной ситуацией,  когда при снижающемся предложении продолжал расти спрос. Снижение ставок по валютным депозитам, выдача льготных кредитов вкупе с отложенным спросом и вызвали такой ажиотаж. Теперь же ставки депозитов плавно стремятся вверх, льготная кредитная линия заморожена, а многие желающие уже приобрели жилье – т.е. «факторы риска», влияющие на удорожание жилых площадей, ликвидированы.  

    Для застройщиков висящим в воздухе остается вопрос свободных площадок для строительства. Правда, по словам риэлторов, на состоянии рынка эта проблема отразится не раньше, чем через  2-3 года. В любом случае рынок будет жить, ведь 90% сделок – альтернативные: клиенты продают свою недвижимость и покупают новую. Главное, чтобы дельта в цене не изменилась, а рынок сохранится при любых сделках. Другое дело, что его объемы могут сократиться и упасть. В этот сценарий не хочется верить, но все понимают, что будущее местного рынка недвижимости во многом зависит от административных решений и субъективных причин. 

     

    Справка «Дела»

    На сегодняшний день свыше 250 тысяч минский семей состоят на учете в качестве нуждающихся в расширении жилищных условий. При этом средний уровень обеспеченности жилым фондом в городе не превышает 19,5 кв. м. общей площади на одного человека, что на 75% ниже, чем в столицах западноевропейских стран, а также на 5% ниже, чем в областных центрах республики. Согласно концепции жилищного строительства, уровень обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя до 2015 года вырастет до 27-28 кв.м.

     

     

     

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by