DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 5 Июн 2012 0:00

    «Квадраты» для шопинга идут в рост

    Рынок торговой недвижимости «вытягивают» белорусские ритейлеры

    В прошлом году в Беларуси было введено в эксплуатацию 10 новых крупных торговых центров общей площадью 75 тыс. кв.м. По информации компании ColliersInternational, в 2012-м отечественные девелоперы рассчитывают сдать еще 16 таких объектов общей площадью свыше 182 тыс. кв.м.

    Сегодня полезная площадь всех торговых центров в стране, включая гипермаркеты и специализированные торговые предприятия, составляет около 310 тыс. кв.м. Так что, если заявленные на этот год объекты будут действительно построены, это может полностью изменить ситуацию в данном сегменте коммерческой недвижимости. Вопрос лишь в том – сможет ли рынок «переварить» такое количество торговой недвижимости с учетом существующих проблем – достаточно низких арендных ставок, слабой ликвидности и общего сокращения розничного товарооборота, который в валютном эквиваленте в 2011 году впервые оказался отрицательным.

    Отложенный спрос

    Ситуация на рынке торговой недвижимости по-прежнему остается неоднозначной. С одной стороны, объекты, введенные в прошлом году, оказались востребованы. Во многом потому, что большинство из них изначально строились под крупных «якорных» арендаторов, в основном – ритейлеров (Гиппо, Виталюр, БелМаркет), а часть представляют собой специализированные торговые центры по продаже автотоваров (ТМ Кольцо, АвтоКит и др.). Сказался и отложенный спрос.

    С другой стороны, по словам экспертов «Дела», на рынке по-прежнему преобладают устаревшие концепции, в частности, «долевка», когда еще на этапе строительства площади распродаются мелким собственникам. Причем, если в 2010 году 74% сделок совершались с площадями свыше 100 кв.м., то в 2011-м доля таких покупок сократилась до 25% . Это значит, что собственность «распыляется» между многочисленными инвесторами, что автоматически снижает ликвидность таких объектов.

    – Объекты, распроданные в «долевку» по 30-50 метров, обречены на умирание, – считает директор белорусского представительства ColliersInternational Андрей Алешкин. – Тогда как концептуально проработанные и строящиеся одним собственником торговые центры смогут пережить кризис.

    До сих пор на рынке преобладало именно долевое строительство. И, видимо, не случайно на вторичном рынке цены на торговую недвижимость продолжают падать, тогда как в строящихся торговых центрах они, хотя и очень существенно упали в мае-июне 2011-го, но к концу года практически вышли на докризисный уровень. По данным Группы компаний «Твоя столица», за 4-й квартал 2011-го цены на первичном рынке выросли на 14%, а на вторичном – наоборот, упали на 20% (

    Пока продолжают оставаться низкими и арендные ставки. По данным ColliersInternational, в прошлом году в пересчете на евро они упали на 15-45%, а в некоторых торговых центрах – в 2-3 раза! Но это, по мнению экспертов, чисто белорусская проблема – следствие валютного кризиса. В Москве за 2011 год арендные ставки в торговых объектах увеличились на 5-7%, похожая картина – и в других соседних странах.

    Издержки гигантомании

    Участники рынка, несмотря на «временные трудности», демонстрируют оптимизм, подчеркивая, что торговых площадей в Беларуси по-прежнему не хватает. Согласно статистике Минторга, их сейчас на тысячу жителей в нашей стране приходится примерно 407 кв.м., а план развития торговой сферы предусматривает увеличение этого показателя к 2015 году до 600 метров. Тем не менее, вопрос востребованности строящихся торговых центров в воздухе все-таки витает. Ведь строительство многих из них начиналось еще до кризиса, а масштабы отдельных проектов очень серьезные. Например, летом этого года должен заработать ТЦ «Замок», принадлежащий компании «Табак-Инвест» площадью 39 тыс. кв.м. А чуть позже откроется торговый комплекс компании «Трайпл» на проспекте Победителей (более 33 тыс. кв.м.).

    Это очень значительные площади, заполнить и главное – окупить которые будет непросто. Те проекты, которые стартуют сейчас, отличаются большей практичностью и меньшей «гигантоманией». Девелоперов не могло не насторожить падение покупательной способности населения. В прошлом году розничный торговый оборот в Беларуси по итогам года вырос в рублях всего на 7,1%, что с учетом девальвации означает огромный «минус». Вероятно, продать свои объекты (тем более те, что строились по принципу «долевки») застройщикам в ближайшее время тоже будет непросто. И многие из них вынужденно окажутся в роли стратегических инвесторов. Как в распространенной шутке о том, что стратегический инвестор – это спекулянт, который… просто не успел вовремя выйти из проекта.

    Основной игрок – розничные сети

    С учетом опыта последних кризисов, перспективы дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в Беларуси будут, скорее всего, связаны не с масштабными многофункциональными проектами, а с активностью на этом рынке ритейлеров, которые будут строить торговые объекты «под себя», с целью развития собственных сетей. В этом годы такие проекты реализуют «БелВиллесден» (сеть гипермаркетов «Гиппо»), «Виталюр», «Ростэм» и др. (см. Таблицу 1).

    Еще одним перспективным направлением торгового девелопмента является привлечение на белорусский рынок иностранных ритейлеров – как продуктовых, так и компаний, занимающихся брэндовой и мультибрэндовой торговлей непродовольственными товарами, в первую очередь – одеждой и обувью. Они пока не спешат, но, по словам Андрея Алешкина, все активнее интересуются ситуацией в Беларуси. Теоретически наш рынок для них интересен. По опыту России сетям гипермаркетов подходят города с численностью населения уже от 200 тыс. человек, а фэшн-брэндам – от 500 тыс. до 1 млн.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by