DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 8 Мар 2013 0:00

    Кто не рискует – тот… не строит

    Без «разморозки» кредитного рынка рост жилищного строительства в Беларуси – под большим вопросом

    Если верить планам правительства, то 2013 год должен стать переломным для белорусской строительной отрасли. Во-первых, государство коренным образом меняет подходы к финансированию строительства жилья для льготников, и собирается переложить основную долю затрат на его приобретение на самих граждан. Во-вторых, строителям предписано «засучить рукава» и ликвидировать последствия прошлогоднего провала, когда впервые с 2005 года объемы ввода жилья в стране существенно снизились. В 2013-м запланировано построить 6,5 млн. кв. м жилья, в том числе с господдержкой – 2,5 млн. кв. м. Насколько реалистичными окажутся эти планы – зависит от того, смогут ли жители Беларуси изыскать ресурсы для строительства жилья без государственной поддержки.

    «Дядя, дай миллиончик!..»

    Как говорил знаменитый герой Ильфа и Петрова, «если в стране ходят денежные знаки, значит, есть люди, у которых их много». С этой точки зрения деньги у граждан Беларуси, действительно, есть. По данным Нацбанка, на 1 февраля текущего года рублевые вклады физлиц в коммерческих банках страны составляли Br24,58 трлн., а валютные – $6,4 млрд. Это намного больше, чем необходимо для финансирования жилищного строительства во всей стране. Вот и премьер-министр Беларуси Михаил Мясникович, выступая на заседании Совмина, заявил, что для выполнения прогнозных параметров в строительстве объем средств населения, направляемый на эти цели, должен вырасти примерно на Br15 трлн.

    То есть, теоретически инвесторы, способные выкупить строящееся жилье, у нас есть. Вопрос заключается в том, захотят ли они поменять сверхдоходные, приносящие сейчас порядка 40% годовых, депозиты на довольно хлопотные инвестиции в недвижимость при слабо растущем рынке. По разным данным, стоимость жилья в Беларуси за прошлый год выросла на 8-12%, что с учетом темпов инфляции вряд ли является очень привлекательным. Так что, по крайней мере, спекулятивный спрос, который в лучшие годы обеспечивал от 15 до 20% продаж на рынке недвижимости, маловероятен. Конечно, гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, деваться некуда – они будут строиться, но платежеспособный спрос с их стороны ограничен. Тем более что реальные доходы населения в стране вследствие инфляции будут уменьшаться, а ресурсов для нового значительного повышения зарплат ни у государства, ни у предприятий, похоже, нет.

    Остается еще 2,5 млн. «квадратов» с господдержкой. Здесь проблем с финансированием, похоже, не намечается. Правда, механизм строительства такого жилья в Беларуси изменился. Как сообщил министр архитектуры и строительства Беларуси Анатолий Ничкасов, начиная с 1 января 2013 года, оно будет возводиться на основе госзаказа. Это означает, что «льготники» больше не будут обивать пороги банков, а кредитные ресурсы станут направляться государственному заказчику – Управлению капитального строительства (УКС), которое будет заключать договора с застройщиками.

    Здесь, впрочем, пока еще много неясного. Во-первых, потянут ли УКСы такой значительный объем «бумажной работы», смогут ли на должном уровне контролировать сроки и качество строительства? Во-вторых, с чисто юридической точки зрения исключение граждан из участия в инвестиционном процессе означает для них и невозможность как-то влиять на этот процесс. Например, они не смогут подать в суд или просто пожаловаться на застройщика, если строительство неоправданно затянулось. К тому же не совсем ясно, каким образом будет распределяться построенное по госзаказу жилье. Ведь если раньше, получая кредит, «льготник», тем не менее, мог выбрать застройщика или дом, в котором он хотел бы проживать, то что получится сейчас? Не окажется ли, что эту категорию граждан заодно лишат даже такого, небогатого по сути, выбора?

    Впрочем, оставим «льготникам» их проблемы – в конце концов, они не такие уж серьезные, если принять во внимание цену, по которой им достается жилплощадь. С учетом прошедших и потенциальных девальваций, а также темпов инфляции это даже нельзя назвать льготным кредитованием. Уж скорее – субсидированием из государственного бюджета.

    Кредитная «засуха»

    Второй важный источник финансирования строительства коммерческого жилья – банковские кредиты. В середине 2000-х их доля в продажах составляла от 15 до 30%, а в регионах – даже выше.

    «Самой значительной доля кредитов в сделках с недвижимостью всегда была в регионах Беларуси, – говорит Павел Астапеня, генеральный директор Центра торговли недвижимостью «Пакодан». – Они присутствовали не менее чем в 50% сделок, а в некоторых городах – даже в 70%. Но в 2012 году сделки с использованием не льготных банковских кредитов носили единичный характер».

    «По нашей оценке, большинство покупателей жилья сейчас приобретают его за счет собственных средств, – подтверждает генеральный директор «SvidlandDevelopmentLtd» в Беларуси и Литве Иосиф Фридман.– Кому-то помогает семья, особенно молодым, но без привлечения кредитов! Хотя у нашей компании был ряд договоренностей с банками по предоставлению более низких ставок по кредитам для клиентов проекта «Клевер Парк», их использовала крайне малая доля покупателей. Если говорить о застройщиках, то они финансируют строительство за счет средств покупателей, собственных, либо привлеченных средств со стороны различных финансовых институтов».

    В общем-то, ничего удивительного в этом нет. Нужно быть, наверное, уж совсем в отчаянном положении, чтобы взять долгосрочный кредит под 45-55% годовых. В первую очередь именно по причине дорогих ресурсов в Беларуси так и не заработал Закон «Об ипотеке», относительно которого было сломано немало копий, и на который возлагались очень большие надежды. Ведь даже если предположить, что Нацбанку удастся снизить ставку рефинансирования (СР) до 30%, или даже до 25%, стоимость кредитов все равно будет неподъемной для ипотеки – 30-35%! Между тем, Нацбанк находится сейчас в двойственной ситуации: с одной стороны, снижение СР сделает менее доходными рублевые вклады и может подвигнуть их владельцев перенаправить свой капитал на рынок недвижимости. С другой стороны, банки опять могут столкнуться с дефицитом рублевой ликвидности. А есть еще и третье возможное следствие – население массово начнет переводить рубли в валюту, что спровоцирует еще большую напряженность в экономике.

    Не случайно на повестке дня вновь оказался вопрос кредитования граждан в валюте. Характерно, что эту тему поднял именно премьер-министр Беларуси. Выступая на заседании Совмина, он заявил: «Для строительства жилья полагаю целесообразным разрешить кредитование физических лиц в валюте. Прошу Национальный банк и коммерческие банки поддержать».

    Нацбанк пока это предложение не поддержал. Однако, судя по всему, пошел на компромисс по другому вопросу. По крайней мере, докладывая Президенту о финансировании строительства, Михаил Мясникович сообщил, что три госбанка –  Беларусбанк, Белагропромбанк и Белинвестбанк – будут кредитовать строительство жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий под 16%, в сельской местности – под 14%, а для многодетных семей – под 12% годовых. «Это достаточно серьезное решение, которое мы приняли вместе с банками и Национальным банком, чтобы сделать доступными кредитные ресурсы для населения и хозяйствующих субъектов», – заметил премьер-министр.

    Наверное, государство имеет возможность дать госбанкам дешевые ресурсы. Насколько значительные – большой вопрос. Конечно, можно порадоваться за счастливчиков, которые смогут получить такие кредиты, но к нормальному банковскому бизнесу это не имеет никакого отношения, и коммерческие банки при всем уважении к правительству эту инициативу вряд ли поддержат. Если средняя стоимость пассивов по рынку – 40%, то размещать их под 14-16% – просто нереально. Поэтому можно предположить, что вопрос с валютным кредитованием окончательно не закрыт, и если станет понятно, что прогноз по вводу жилья не выполняется, к нему вполне могут вернуться, как говорится, не мытьем, так катаньем.

    Между тем, тревожный звоночек уже прозвенел. По данным Белстата, в январе 2013-го организациями всех форм собственности в Беларуси было введено в эксплуатацию 405,4 тыс. кв.м. жилья, что составляет всего 6,2% к заданию на год. При сохранении таких темпов оно будет выполнено лишь на 75%! Мало того, 58,6% сданных в эксплуатацию в январе «квадратов» построены с господдержкой. А это значит, что коммерческий сектор пока безнадежно отстает.

    Риск – дело благородное?

    По большому счету в самой идее валютного кредитования ничего страшного нет. Проценты по таким кредитам – втрое меньше, и они могли бы значительно оживить рынок. К тому же, как показывает практика, в большинстве случаев при покупке недвижимости без господдержки люди берут кредит не на всю сумму сделки, и даже не на половину, а лишь на небольшую часть, которой не хватает. Проблема заключается только в давлении на валютный рынок, которое теоретически может возникнуть в процессе погашения гражданами таких кредитов. Но, как считают девелоперы и даже банкиры, этот риск не так уж велик. Кстати, можно вспомнить, что все более распространенным механизмом финансирования строительства становятся жилищные облигации. Они также номинированы в валюте, и этот факт никого не пугает, зато облегчает жизнь и застройщикам и инвесторам.

    «Возобновление валютного кредитования самым лучшим образом скажется на всей строительной сфере, – считает Иосиф Фридман. – Это позволит снизить процентные ставки на кредиты и повысит их доступность. В результате население сможет позволить себе более дорогое, а значит более качественное жилье, что в свою очередь даст толчок к развитию строительной отрасли и стимулирует рост объемов строительства. Конечно, валютное кредитование должно происходить под серьезным и ответственным контролем со стороны банков. Требования к финансовому положению кредитополучателей при выдаче валютных кредитов должны быть достаточными, чтобы обеспечить возврат денег и сократить процент возможных проблемных кредитов при изменении валютного курса».

    «Я являюсь сторонником возврата к валютному кредитованию граждан, – говорит председатель правления ЗАО «МТБанк» Андрей Жишкевич. – Конечно, определенный риск в этом есть, но я за то, чтобы не решать за людей: что для них хорошо, а что – плохо. Нужно дать им возможность принять самостоятельное решение. Сегодня рынок может предложить такие кредиты под 12-15% годовых, и спрос на них наверняка будет значительным. Что касается риска, то даже в непростом 2011 году я бы не сказал, что наши клиенты массово перестали платить по кредитам. Просто некоторые из них не имели возможности легально купить валюту».

    Пожалуй, лишь риэлторы видят ситуацию в двояком смысле. С одной стороны, они не прочь заработать на очередном жилищном буме, с другой – опасаются нового обвала цен, который может за ним последовать.

    «Даже дешевые кредиты не гарантируют успешного развития ипотеки в Беларуси,– замечает Павел Астапеня. – В свое время в Америке она получила распространение благодаря бурному росту цен на недвижимость, поскольку банки были заинтересованы иметь залог, который с каждым днем растет в цене. У нас же, по крайней мере, пока, говорить о стабильном росте цен не приходится. И вообще, для риэлтерского бизнеса лучше всего, если рынок стабилен, и на нем отмечается некое «средневысокое» количество сделок. Конечно, доступные кредиты могут «разогреть» рынок. Но этот рост не будет подкреплен макроэкономическими условиями, в первую очередь, ростом реальных доходов населения. А значит, он может завершиться очередным кризисом, и депрессией на рынке недвижимости.

    Резюмируя

    Несмотря на значительные сбережения, все еще остающиеся у населения Беларуси, для их «перетока» на рынок недвижимости пока нет объективных условий. Это означает, что, скорее всего, в текущем году строиться будут лишь те, кто вынужден срочно решать свой жилищный вопрос. Остальные – предпочтут держать капиталы на депозитах, которые обеспечивают доходность намного выше темпов инфляции.

    Судя по всему, в правительстве это хорошо понимают. Поэтому в ближайшее время будет предпринята попытка оживить рынок за счет субсидируемых государством рублевых кредитов, выдаваемых госбанками. А если этих ресурсов окажется недостаточно, то и за счет валютного кредитования, возобновление которого по-прежнему остается вполне вероятным. Похоже, что пока это единственный неэмиссионный источник финансирования, который может реально обеспечить выполнение прогнозных параметров по вводу жилья.

     

    Мнение эксперта

    Иосиф Фридман, генеральный директор «SvidlandDevelopmentLtd» в Беларуси и Литве

    Хорошим финансовым инструментом для привлечения средств под строительство жилья сегодня являются жилищные облигации. По своей сути облигация является договором займа, с той разницей, что отдавать этот заем застройщик должен квадратными метрами, либо, по желанию покупателя, денежными средствами. С точки зрения застройщика жилищные облигации являются более простым способом реализации квартир. Например, договор долевого строительства необходимо регистрировать в исполкоме, а на договора по приобретению жилищных облигаций это требование не распространяется, следовательно, процедура упрощается. Белорусские застройщики успешно используют этот механизм уже несколько лет, и со стороны наших клиентов тоже сформировалось доверие к такому способу приобретения жилья. Причем, оно вполне обосновано по нескольким причинам:

    1.      Основное преимущество жилищных облигаций для покупателей – это постоянная фиксируемая стоимость метра. При долевом строительстве цена может быть изменена, мы же фиксируем ее в валютном эквиваленте. В результате покупатель точно знает, сколько ему будет стоить его квартира, а значит, может рассчитать свои возможности.

    2.      В отличие от долевого участия, жилищная облигация дает своему владельцу право ее перепродажи на вторичном рынке и быстрого возвращения вложенных средств. Причем продать ее можно по той цене, которую владелец посчитает выгодной. По сути, вы можете выйти из строительства в любой момент. Более того, например, мы всегда идем навстречу нашим клиентам и готовы помочь им в поиске покупателя, если возникает такая необходимость.

    3.      При использовании этого способа приобретения жилой недвижимости покупатель более защищен. Дело в том, что застройщик обязан обеспечить исполнение обязательств по облигациям. В Беларуси самыми распространенными способами обеспечения являются страхование обязательств либо оформление банковской гарантии. Т.е., если застройщик не выполняет свои обязательства по строительству жилья, то в возврате денежных средств покупателю, помимо застройщика, будет участвовать страховая организация либо финансовое учреждение.

    4.      При выпуске облигаций и их страховании производится очень серьезная проверка застройщика и его финансового положения. Нас проверяют и Министерство финансов, и депозитарий банка, в котором находятся наши облигации в бездокументарной форме, и страховщики. Мы также обязаны периодически отчитываться о ходе производства работ страховщикам. То есть, покупатель не остается один на один с застройщиком.

    5.      Под залог таких облигаций можно оформить кредит в банке без необходимости закладывать другую собственность либо прибегать к помощи поручителей. Да и вообще облигация всегда может быть заложена владельцем, поскольку она является ценной бумагой.

     

    Задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов в Беларуси

    (2006-2013 гг.), тыс. кв.м.

    Год

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    Всего

    4200

    4700

    5200

    5 800

    6 960

    7 500

    4200

    6500

    Из них, город Минск

    1070

    1076

    1229

    1 200

    1 200

    1 200

    1000

    1000

    Для нуждающихся, всего

     

    3333

    2131

    2 393

    2 918

    3 087

    2311

    2500

    Из них, для нуждающихся город Минск

     

    699

    763

    825

    920

    880

    629,3

    760

    Источник: Совет Министров

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by