Delo.by,

    Комментарии 24 Окт 2016 12:54

    Игры ставок или почему арендная ставка уже не показатель?

    Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах для привлечения внимания арендатора указываются очень привлекательные ставки. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны начинают согласовывать проект договора. О каких скрытых платежах следует знать арендаторам офисной недвижимости, рассказали эксперты АН «Твоя столица».

    «Если в объявлениях могут указываться любые ставки и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор аренды выступает своего рода лакмусовой бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора», - рассказывает начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов. - Скажу из практики общения с арендаторами, абсолютное большинство из них сталкивались с ситуацией, когда лишь в самый последний момент узнавали, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса. Зачем собственники на первоначальных этапах скрывают эти платежи и умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно - ведь все равно арендатор узнает о них. После этого у последнего неизбежно появляется чувство, что его хотели обмануть. Более того, нередки случаи отказа от аренды».

    К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей Сергей Войтов отнес следующие:

    • Эксплуатационные платежи

    Подписывая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

    Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Под коммунальными платежами понимается фактический объем потреблённых арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии и пр.). А эксплуатационные платежи представляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).

    Средняя величина эксплуатационных расходов в бизнес-центрах г. Минска

    Класс качества бизнес-центра

    Эксплуатационные расходы, €/кв. м. с НДС

    Средняя величина

    Минимальная

    Максимальная

    Класс «А»

    3,0

    1,8

    5,0

    Класс «В»

    2,5

    1,5

    4,0

    Класс «С»

    2,0

    1,5

    3,0

     

    «Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объёма и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем», - поясняет Сергей Войтов.

    Интересно, что иногда большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. Это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.

    • Коридорный коэффициент

    Иногда собственники бизнес-центров с целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.), используют надбавку к «офисной» арендной ставке или, так называемый, коридорный коэффициент.

    «Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента, который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади бизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент»- поясняет эксперт.

    • Планировка офиса

    На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Случается, что сама угловая форма помещения не подходит компании. Например, рабочее пространство разделяется на два крыла, что требует проведения слаботочных сетей к каждому рабочему месту или мешает коммуникациям сотрудников в рамках рабочего процесса. В таком случае арендатору придется не только мириться со снижением эффективности труда сотрудников, но, возможно, и арендовать дополнительные площади, чтобы комфортно разместить всех сотрудников.

    Что мы имеем в итоге? Изначально заявляемая арендная ставка не всегда является конечной. Если в процессе переговоров с собственником офиса вы сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м., то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

    «Сейчас, когда офисы становятся все более технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений, изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м. может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м. офис класса «С». Важно лишь при выборе офиса знать, на что обращать внимание», - резюмировал Сергей Войтов.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      тел: +375 (17) 203-52-09

      факс: +375 (17) 203-09-67

      email: delo@delo.by