DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 1 Апр 2012 0:00

    Холодная «перезагрузка»

    Кризис обнажил проблемы белорусского рынка коммерческой недвижимости – отсутствие системного планирования и низкое качество проектирования и проработки бизнес-проектов.

    В предкризисные годы сообщения информагентств чуть ли не ежедневно сообщали о новых проектах на рынке коммерческой недвижимости. Цены на нее росли невероятными темпами, а квадратные метры расходились, как горячие пирожки, часто еще на стадии закладки фундамента. Девелоперы и сотрудничавшие с ними риэлторы потирали руки и продолжали строить бизнес- и торговые центры, склады и отели. Поскольку всем казалось, что рынок «съест» все и даже больше.

    Кризис 2008-2009 годов заметно остудил рынок. Но не головы его участников. Дело ограничилось легкой паникой, и вскоре инвестиционная активность вспыхнула с новой силой. Понадобилось еще полтора года, прежде чем самые продвинутые игроки начали понимать: с рынком происходит что-то неладное. Как бы «вдруг» выяснилось, что инвестиции во многие объекты коммерческой недвижимости окупятся намного позже, чем предусмотрено бизнес-планами, что спрос (а с ним – и арендные ставки) упал, ликвидность – невысока, и самое главное – выйти из дела без потерь практически невозможно. Как выразился в частной беседе собственник одного из строящихся столичных бизнес-центров, «если бы можно было отмотать время назад, я бы лучше отнес эти деньги в банк».

    Попытаемся понять: что же произошло? Насколько долгосрочный характер носят появившиеся проблемы? И наиболее интересное – какая судьба ждет масштабные проекты по строительству офисной и торговой недвижимости, а также амбициозные программы возведения логистических центров и гостиниц?

    Гримасы спроса

    Первым столкнулся с трудностями рынок офисной недвижимости. Что в принципе вполне логично: экономия на непроизводственных издержках – первое, что приходит на ум руководителям компаний в периоды кризисов. Закрыть завод или розничную торговую точку намного сложнее, чем сократить часть «офисного планктона» и отказаться от ставших «лишними» или слишком дорогими метров.

    Валютный кризис на несколько месяцев вообще остановил всякое «шевеление» на рынке, и только к концу года он начал понемногу «оттаивать». Но, хотя по оценкам группы компаний «Твоя столица», к концу года ставки арендной платы по офисным помещениям в целом упали не более чем на 5%, спрос окончательно так и не восстановился. Аналитики  компании ColliersInternationalотметили лишьнебольшое снижение уровня вакантности в бизнес-центрах классов «А» и «B» с 13,73% в сентябре 2011 до 12% на конец декабря.

    В начале 2012-го уровень арендных ставок в офисных помещениях класса «А» в белорусской столице составлял €25-30 за кв.м., а в классе «В» – €12-15. Это намного ниже докризисных значений. Еще одним верным индикатором проблем является практически поголовный отказ банков от финансирования строительства новой офисной недвижимости. Зачастую они даже не хотят принимать ее в залог, что свидетельствует о крайне низкой ликвидности таких активов.

    Сегодня девелоперы говорят о том, что дальнейшее падение цен в этом сегменте – маловероятно. Но спрос в результате кризиса так радикально «переформатировался», что вряд ли кто-то сможет достоверно предсказать его динамику. С одной стороны, встречаются позитивные для рынка громкие сделки, как, например, договор о трехлетней аренде 4-х этажей бизнес-центра «Рубин плаза» (почти 5 тыс. кв.м.), заключенный БПС-Сбербанком. С другой, появляется негативная информация о расторжении  договора строительства «Минск-Сити» с основным инвестором – компанией «Итера». Причем, на слова Президента Беларуси о том, что этот проект реализуется неудовлетворительными темпами и может быть передан другим инвесторам, совладелец российской компании Игорь Макаров заявил: в результате изменения ситуации на рынке вместо $1,7 млрд. запланированной прибыли строительство «Минск-Сити» принесет убыток. А значит, проект необходимо пересматривать.

    О том, что строительство бизнес-центров в Беларуси ведется бессистемно, без учета реальной потребности рынка и самое главное – не особенно качественно, специалисты говорили уже давно. Доля бизнес-центров класса «В2» в Беларуси оценивается почти в 60%, тогда как класс «А» занимает всего около 10%. Для сравнения: в Москве А-класс составляет примерно половину рынка, а аналоги нашего В2-класса не более 10%. Правда, на рынках  Санкт-Петербурга, Киева и Вильнюса доля класса «А» несколько меньше (25-30%), класса «В2» – 15-17%, а все остальное – «В1».

    Сегодня, по словам генерального директора компании «А1Девелопмент»Игоря Портнова, спрос на офисную недвижимость есть. Однако он кардинально изменился в сторону роста запросов потенциальных покупателей. Иначе говоря, те, кто сегодня может позволить себе покупку собственного офиса, предъявляют такие требования, которые белорусский рынок порой просто не в состоянии удовлетворить. Тем более, что за последние полгода из новой качественной офисной недвижимости в Минске появилось лишь два объекта – бизнес-центр класса «А» на ул. Интернациональной и вторая очередь бизнес-центра «Порт» класса «В1».

    Резюмируя, можно сказать, что рынок офисной недвижимости в Минске одновременно перенасыщен некачественным предложением и наоборот – ненасыщен недвижимостью, за которую потенциальные покупатели готовы платить. Но с точки зрения цен приобретение офисных площадей сейчас выглядит довольно интересным. В самых перспективных бизнес-центрах класса «В1» квадратный метр стоит в пределах $1500-1700, причем, торг, как говорится, уместен.

    Склады без логистики?

    Рынок складской недвижимости еще несколько лет назад был абсолютно не заполнен. В конце 2011-го, по данным ColliersInternational, только в Минске и прилегающих районах было выставлено на продажу около 180 тысяч квадратных метров складов. Правда, большая часть этих помещений – старые здания, иногда – еще советской постройки. Кроме того, более 100 тысяч квадратных метров новой складской недвижимости находятся на стадии строительства. Объемы выводимых на рынок складов постоянно растут. Так, по информации Национального кадастрового агентства, с января по октябрь 2011-го в Беларуси было продано около 100 помещений, предназначенных под склады, что на 10% превышает количество сделок за аналогичный период 2010-го.

    Как известно, в Беларуси с размахом реализуется государственная  программа по строительству логистических центров. В соответствии с ней до 2015 года запланировано строительство 50 таких объектов. Минэкономики сообщает, что на эти цели уже привлечено около Br380 млрд. инвестиций. Только один крупный оператор – РУП «Белтаможсервис» – реализует семь таких проектов более чем на $120,5 млн. Наибольшее количество логистических центров (22) строится в Минской области. В Брестской возводится 7 центров, в Витебской – 4, Гомельской – 2, Гродненской – 4, Могилевской – 2. По предварительным оценкам правительства, средний срок их окупаемости составит 6-8 лет. Но уже сейчас у участников рынка есть большие сомнения, как в этих сроках, так и в том, что программа будет реализована в полном объеме.

    Во-первых,рынок складской недвижимости очень значительно пострадал в результате финансового кризиса, что обернулось резким падением арендных ставок. Это дало основание аналитикам из ColliersInternationalусомниться в вероятности «активного выхода на белорусский рынок крупных международных игроков в сфере логистики», а также заявить, что в нынешних условиях реализация крупных амбициозных проектов в области складской недвижимости находится «под большим вопросом».

    – По объектам складской недвижимости с наиболее удачным расположением площадью до 10 тыс. кв.м. было зафиксировано снижение ставок аренды на 20%, – отметил директор белорусского офиса ColliersInternationalАндрей Алешкин. – В первую очередь это связано с изменением экономической ситуации. Крупнейшие дистрибьюторы – арендаторы складских комплексов были вынуждены сократить свои объемы. А компании, которые планировали увеличить обороты и, соответственно, были заинтересованы в увеличении объемов складируемой продукции, пересмотрели свою стратегию.

    Во-вторых,специалисты в области логистики уже говорят о том, что большинство проектов, заявленных как логистические центры, представляют собой просто склады. Причем, построенные «не там» и «не так», как надо. Не говоря уже о том, что гигантские заявленные масштабы такого строительства не обоснованы ни потенциальным спросом транзитных перевозчиков, ни потребностями внутреннего рынка, зачастую они строятся даже без проработки элементарной концепции самого проекта.

    Например, строятся огромные ангары с высотой потолков 8,2 м., чтобы соответствовать стандарту «А+». При этом основным товаром, который планируется хранить на этом складе, являются паллеты, для которых достаточно 7,8 м. Отапливаются и не приносят дохода «лишние» метры, поскольку компания-застройщик не додумалась поднять высоту, скажем, до 9м., что позволило бы увеличить полезный объем склада на 30%!

    Или еще один пример: строится дорогое помещение, и только потом его хозяева задумываются о приобретении стандартных стеллажей. Выясняется, что площадь помещения спроектирована неправильно – остается много «пустот», а лишний ряд полезного оборудования, тем не менее, не помещается. Кроме того, по всей площади склада залиты дорогие наливные полы, хотя под стеллажами это необязательно. Да и светильники надо перевешивать, поскольку они оказываются прямо над стеллажами…

    – Застройщики крайне редко прорабатывают такие проекты основательно, привлекая специалистов, – говорит Сергей Носков, директор компании «Воксон Инжиниринг», занимающейся складским оборудованием. –Зачастую на этапе проектирования не учитывается ни необходимое оборудование, ни техника, которая будет использоваться, не говоря уже о человеческом факторе. Между тем, полный комплект современного складского оборудования, грамотно запроектированный, окупается за 7-8 месяцев. Например, использование стандартных стеллажей позволяет разместить на 1000 кв.м. 1400 паллето-мест, а более современные мобильные стеллажи позволяют разместить уже 3400 паллето-мест. Обработка и хранение одного такого места стоит примерно $14 в месяц. Вот и считайте разницу…

    Сейчас в России началась волна банкротств логистических операторов, чьи склады и услуги оказались неэффективными. Вполне вероятно, что спустя несколько лет нечто подобное ожидает и нашу страну. Эксперты «Дела» отмечают, что строящиеся логистические центры в Беларуси за редкими исключениями не соответствуют своему изначальному предназначению. Чаще всего, застройщики просто сдают в них площади крупным арендатором, а все «логистические услуги» ограничиваются погрузкой и охраной территории. Как говорят специалисты, у такого бизнеса нет будущего, поскольку и спрос на простое хранение со стороны крупных дистрибьюторов меньше, чем на логистику, и окупаемость, соответственно, увеличивается в два раза.

    Тише едешь – дальше будешь?

    Белорусский рынок торговой недвижимости развивается по принципу доброй русской поговорки: тише едешь – дальше будешь. Тише – потому что за 2011 год новых торговых площадей в Минске стало больше всего на 75 тыс. кв.м. Дальше – все-таки в кризисный год радует любой рост.

    Общая ситуация на рынке привела к «торможению» ввода в строй многих запланированных объектов и заморозила старт ряда новых проектов. Тем не менее, торговая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее благополучных сегментов рынка. Это заметно хотя бы по динамике арендных ставок, которые в долларовом эквиваленте понизились незначительно. По мнению экспертов «Дела», ситуация сейчас намного более благополучная, чем в 2009-м, когда падение цен составило около 40%.

    Девальвация  рубля и множественность курсов в прошлом году подтолкнула многих потенциальных покупателей вложить стремительно дешевеющие рубли в квадратные метры. Торговая недвижимость считается одной из самых ликвидных, поэтому брокерский отдел Colliers International, анализируя заявки покупателей, отметил в 2011 году сохранение интереса к аренде и покупке торговых помещений.

    Сохраняющийся спрос сказывается и на предложении. Инвестиции для реализации довольно амбициозных для Беларуси проектов продолжают поступать в Беларусь. Причем, активно инвестируют в новое строительство белорусские девелоперы (например, Трайпл, Табак-Инвест, А-100 и др.). За последние годы они окрепли и даже замахиваются на реализацию очень серьезных проектов. Среди лидеров в «рейтинге инвесторов» – также компании из стран Ближнего и Среднего Востока (правда, их основной «конек» – офисы и  гостиничный сектор). Появились на рынке инвестиции из стран Балтии и, конечно, из России.

    Из новых проектов, реализация которых идет в настоящее время, можно отметить проекты многофункциональных комплексов. Это – самый популярный формат у девелоперов. Например, на ул. Интернациональной, рядом с бизнес-центром появится и торговый центр. В 2011 году введена 2-я очередь комплекса «Европа» на ул. Сурганова. А в 2012-м на рынок должны выйти сразу три крупных проекта: Автовокзал «Центральный», где запланирована как офисная, так и торговая части, «Замок» и торгово-развлекательный центр возле Минск-Арены.

    Кроме того, аналитики отмечают рост активности операторов крупных торговых сетей. Таких как «Евроопт», «Алми», «Гиппо» и др. В целом в 2012-м в торговых объектах ожидается ввод в действие более 200 тыс. кв.м. новых площадей. А на 2013-2014гг. девелоперами заявлены проекты, реализация которых позволит ежегодно вводить по 140-150 тыс. кв.м. в торговых и многофункциональных объектах. Хотя при этом однозначно утверждать, что такие объемы реально выйдут на рынок, эксперты все же не решаются. Похоже, кризис все-таки научил девелоперов осторожности.

    То пусто, то густо

    Рынок гостиничной недвижимости тоже можно охарактеризовать перефразированной русской пословицей: то пусто, то густо. Пусто было еще в 2008 году, когда после открытия отеля CrownPlazaв Минске долго не появлялось новых гостиниц. А густо должно стать к 2014 году – всем известной дате проведения в Беларуси чемпионата мира по хоккею.

    Похоже, затишье в гостиничном строительстве все-таки закончилось. В прошлом году на ул. Якубовского был введен первый, пусть и небольшой новый отель. А вскоре у столичной богемы появилось новое излюбленное место – комплекс «RobinsonClub». И хотя этот отель еще не сертифицирован, как говорят специалисты, по качеству он не уступает многим минским гостиницам. Были в минувшем году и потери, правда,  временные: в связи с реконструкцией с рынка ушел самый вместительный (520 номеров) отель «Беларусь». Всего же к концу 2011 года на различных стадиях строительства и проектирования в стране находилось 25 отелей и многофункциональных комплексов, которые предусматривают их наличие. 7 из них заявлены как пятизвездочные. 

    Кстати, «звездность» – еще один интересный вопрос. Понятно, что в идеале на рынке должны присутствовать отели всех категорий, и что постояльцев из Беларуси и СНГ вполне устраивают 2-3-звездочные варианты. Как и большинство западных туристов, если речь идет не о бизнесменах или дипломатах. Между тем, цены в белорусских отелях гуманными назвать довольно сложно. Так, в пятизвездочных отелях Вильнюса они начинаются от €60, в Риге – от €100, а singlв минской «Европе» стоит… €245. Даже 4* звезды в Беларуси порой дороже 5* стран-соседей! Возможно, конкуренция хоть отчасти собьет этот ценник. 

    Большинство белорусских отелей на загрузку не жалуются. Финансовые проблемы отрасль в целом не затронули. Цены на проживание, номинированные в евро и долларах, сохранились на докризисном уровне. По предварительным данным, средняя загрузка и количество постояльцев в минских отелях 2011 году даже выросли. По словам начальника отдела продаж КУП «Бизнес-центр «Столица» Александра Щося, случается, что гостиничный комплекс «Виктория» не может разместить всех гостей, хотя в его активе – 169 номеров. Поэтому сейчас здесь идет строительство второго корпуса, и к концу 2013 года номерной фонд пополнится еще 259 номерами. Второй корпус – это 16-этажное здание с паркингом на 308 машино-мест и самый большой ресторан в Минске на 300 посадочных мест. А также – салон красоты, фитнес-центр и 20-метровый плавательный бассейн.

    С другой стороны, по мнению экспертов «Дела», фактическое удвоение номерного фонда к 2014 году создает риск низкой загрузки отелей после чемпионата. По мнению Андря Алешкина, чтобы его нивелировать, отельерам и государству придется поработать. Стране нужна активизация въездного и делового туризма. Частично расчет строится на том, что операторами ряда новых объектов будут крупные сети, входящие в международные или имеющие собственные системы бронирования. Это должно помочь в решении вопроса загрузки. Вероятно, после чемпионата некоторые гостиницы также поменяют свой профиль. Например,  уже сейчас рассматривается вариант использования отеля в районе «Чижовка-Арены» как малосемейного или арендного жилья.

    И все же возрастающая конкуренция во многом должна пойти на пользу отрасли. Уже сейчас можно отметить постепенное повышение уровня сервиса у крупных минских сетевых операторов,  таких как «Отель «Минск», ОАО «Минотель», КУП  «Бизнес-центр «Столица» и др. Активизируется работа отечественных отельеров с международными системами бронирования, налаживаются партнерские отношения с международными сетями (например, у отеля «Европа» с сетью Warwick International Hotels).

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by