Delo.by,

    Комментарии 17 Июл 2014 18:20

    «Элитная» дилемма: статус или прибыль?

    Рынок жилья повышенной комфортности теряет свою привлекательность для инвесторов

    Анна Дейч, «Дело»

    В советское время элитным считалось жилье высших партийных работников и так называемой творческой интеллигенции. А сегодня такие квартиры предлагают на продажу все, кто высоко оценивает потребительские качества своих квадратных метров. Однако зачастую заявленная «элитность» ничем не подтверждается.

    «Если углубляться в этимологию слова, то это жилье, предназначенное для элиты общества.Как определить, кто входит в элиту, а кто нет, и какими критериями тут руководствоваться?»– задается вопросом начальник управления оценки Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский.

    Что такое комфорт

    С точки зрения законодательства понятия «элитная недвижимость» в Беларуси не существует. В нормативных документах закреплена лишь формулировка «дом повышенной комфортности». Такое жилье должно соответствовать определенным характеристикам.

    Фото: Игнат Качан

    Современные требования, которые предъявляются к новостройкам повышенной комфортности, предполагают, что это непанельные дома с подчеркнутой дизайнерской проработкой и свободной планировкой. В квартирах с тремя и более комнатами должен присутствовать гостевой санузел. Высота потолков – не менее 2,7 метров, отопление – автономное. Централизованная система вентиляции воздуха, аварийное электроснабжение и бесшумные лифты – также неотъемлемые компоненты жилья повышенной комфортности. Плюс – на каждую квартиру должно выделяться более одного машиноместа на парковке.

    Застройщики таких домов должны побеспокоиться и о безопасности жильцов: обязательным является наличие консьержа, системы видеонаблюдения и, как правило, ограждения придомовой территории.

    Несмотря на растущие требования к жилью и предлагаемые экспертами классификаторы, покупатели и продавцы формируют свои собственные представления об «элитности» – по-прежнему наиболее дорогими квартирами остаются «сталинки», хотя они и не соответствуют многим вышеперечисленным характеристикам.

    «В первую очередь, это объясняется их центральным местоположением, а также ухоженной придомовой территорией и просторными комнатами с высокими потолками, – рассказывает аналитик интернет-портала о недвижимости Realt.byАртем Сахаревич. – После ремонта квартиры в таких домах стоят очень дорого: «сталинки» ежегодно попадают в список 10 самых дорогих проданных квартир в Минске».

    Способ вложений

    В среднем доля элитного сегмента составляет 4-6% от ежемесячного рыночного предложения минской недвижимости. В первой половине 2013 года она была больше из-за выхода на вторичный рынок квартир в таких недавно построенных комплексах, как «У Троицкого» и «Славянский Квартал». Сделки по ним носили преимущественно инвестиционный характер – квартиры после дизайнерского ремонта перепродавались по ценам значительно более высоким, чем у застройщика.

    Многие сделки в элитном сегменте – это не что иное, как попытка сохранения свободных средств путем инвестирования их в недвижимость. Однако это вовсе не означает, что подобные квартиры будут сдаваться в аренду. Некоторая часть покупателей приобретает жилье своим детям – «навырост».

    Инвестиционных покупателей на рынке было очень много в 2011 году, когда сравнительно низкие цены делали выгодным процесс вывода квартир на первых этажах в центральной части города из жилого фонда – в нежилой. В дальнейшем квартира сдавалась или продавалась под офис, что приносило владельцу бывшей квартиры приличные дивиденды.

    Однако постепенно инвестиционная привлекательность жилья повышенной комфортности стала падать и в2014 году доля такого жилья в общей структуре спроса вернулась к 5%.

    «Однозначно ответить на этот вопрос сложно, можно говорить о том, что данная недвижимость приобретается как для собственного пользования так и с целью вложения денег. Интересна она и белорусам, которые ведут свои бизнес в России или других странах», – отмечаетруководитель «Твоя столица – Новостройцентр» Наталья Пичуха.

    Сегодня потенциальные покупатели не испытывают недостатка в предложении.

    «Для нынешней ситуации на рынке характерна высокая конкуренция среди продавцов, –продолжает А. Сахаревич. Сделки идут, но куда более низкими темпами, чем это было еще год назад».

    Существует красноречивый рыночный индикатор: среднее время экспозиции квартир на рынке – с момента подачи объявления о продаже до заключения сделки. Если у «ходовых» квартир в спальных микрорайонах типа Каменной Горки он составляет 2-3 месяца, то продавцы жилья повышенной комфортности сегодня ждут покупателя в среднем год. Таким образом, логичнее говорить о слабом спросе, нежели о неудовлетворительном предложении.

    Разница в стоимости внутри самого сегмента жилья повышенной комфортности очень велика. Прежде всего,это связано с большими размерами квартир. Цены на «маленькие» студии по 60-80 кв. метров могут доходить до $3500-4000 за «квадрат», в то время как в 5-комнатных апартаментах цена может составлять $2000-2500.

    При этом цены не испытывают таких резких колебаний, как это бывает на других сегментах – они не обваливаются, но и не взлетают. В тоже время, элитный сегмент всегда в авангарде происходящих процессов: такие квартиры начинают дорожать на 3-6 месяцев раньше всех остальных. Такая же тенденция отмечается и при снижении цен.

    В ближайшем будущем

    По оценкам экспертов, 2014 год на рынке жилья повышенной комфортности пока нельзя назвать удачным. На нем сейчас значительно меньше инвестиционныхпокупателей, чем в 2012-2013 гг.

    Как результат – многие застройщики, не успевшие продать квартиры во время прошлогоднего ажиотажа, вынуждены снижать цены. А те, кто только начинает строительство, находятся в постоянном поиске новых концепций, чтобы выделиться из общего массива предложений.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by