Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 1 Окт 2012 0:00

    Цены ползут вверх

    Квартирный рынок замер в ожидании обещанного правительством строительного бума.

    Прогноз относительно ситуации на рынке недвижимости, опубликованный нами в начале текущего года*, полностью подтверждается. Напомним, что тогда эксперты журнала высказали довольно оптимистичные предположения: больше, чем на 5-6,5% в течение года жилье подешеветь не должно, но еще до конца осени рынок отыграет эти потери.

    Выше дна

    Квартирный рынок этим летом вел себя вполне предсказуемо: в июле спрос на нем упал в среднем на 10-15%, а к концу лета – восстановился до весеннего уровня. Эксперты «Дела» предполагают, что при нынешнем состоянии дел в экономике и постоянно снижающейся процентной ставке активность может расти и дальше. Понемногу «ползут» вверх и цены. За первое полугодие стоимость «квадрата» в минских новостройках выросла в среднем на 3%. Странно лишь то, что значительнее всего подорожали квартиры в домах на ранних стадиях строительной готовности. Средний рост цен здесь составил 8%. «Стоимость участия в долевом строительстве нашего проекта только во втором квартале выросла на 2-3%, – говорит генеральный директор «Московской инвестиционной строительной компании» Андрей Гринько. – Некоторые участники рынка выставляют беспрецедентные скидки на свои проекты, мы же к скидкам относимся отрицательно: хороший проект дешево стоить не может. Мы считаем, что это неправильно – продавать дом дешево еще на стадии котлована». Заметим, что цену на квартиры в одном из своих домов «Московская инвестиционная строительная компания» подняла до $1385 на однокомнатную квартиру при 100%-й оплате!

    Цена жилья в столичных новостройках постепенно увеличивается. В каркасно-блочных домах квадратный метр стоит уже от $1200 до $1500. Причем, цены держат такие крупные застройщики как «Минскстрой», «Минскпромстрой» и др. Цена за «квадрат» эконом-класса составляет $1000-1100. Правда, в этом сегменте сдерживать рост цен будет активность МАПИДа, который давно является крупнейшим подрядчиком в строительстве блочного жилья. Недавно МАПИД вышел на рынок еще и в качестве застройщика. Для реализации нового проекта ему выделен участок в Лошице. 

    Что касается самых дорогих районов Минска, то ими остаются Центральный и Первомайский, а замыкают прайс квартиры в районе Курасовщины и по улице Ангарской.

    Спрос ушел. В эконом-класс

    Хотя количество сделок увеличивается медленно, рынок все же растет. Правда, Андрей Гринько отмечает: «Первичный рынок растет не повсеместно. Существуют проекты, испытывающие трудности с реализацией. Рост числа сделок идет за счет объектов, которые находятся на последней стадии строительства. Не все дольщики способны рискнуть и вступать в дело на стадии строительства котлована».

    Вспомним, сколько грандиозных проектов с участием инвесторов из самых разных стран «заглохли»  в последние годы: реализация оманского проекта на территории бывшей ВДНХ отложена на неопределенный срок; у застройщика «Минск-Сити» начались проблемы, и договор с ним расторгнут; затихла активность инвестора в комплексе «Маяк Минска» и т.д. Чаще всего, инвесторы ссылаются на рост затрат, которые не вписываются в первоначальные бизнес-планы. Кстати, строительство бизнес-центра на ул. Танковой также находится под вопросом из-за недавнего громкого «развода» между городскими властями и компанией «Итера». Тем не менее, «Итерабелстрой» достраивает жилой дом «Парус», который обещает стать одним из самых высоких объектов белорусской столицы.

    С точки зрения площадей сохраняется спрос на однокомнатные квартиры. Недавно компания «А-100 Девелопмент» вышла на рынок с предложением «квартир-малюток». Их стоимость не превышает $31 тыс. Таким образом, частный застройщик реализовал идею,  которая уже давно витала в воздухе, раньше, чем неповоротливые госструктуры. Вслед за «А-100» строительство двух домов аналогичного типа в микрорайоне Лебяжий и по улице Рафиева начал еще один застройщик: ОАО «10 Управление начальника работ». Средняя площадь такой квартиры составит 26 кв. м, а цена за «квадрат» – от $1500 до $1800. Хотя на первичном рынке сейчас можно найти предложения и по $1 тыс. за метр, площадь выставленных на продажу квартир намного больше – от 45-50 кв.м. Что означает более высокую стоимость всей сделки. Между тем рыночный тренд по спросу находится на отметке до $35 тыс. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», в июле каждый десятый потенциальный покупатель интересовался такой квартирой.

    Миссия невыполнима?

    В целом ситуацию на квартирном рынке сейчас можно охарактеризовать, как спокойную, без резких взлетов и провалов. Директор группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович говорит: «Первые полгода показали, что количество сделок осталось практически на том же уровне, что и за аналогичный период прошлого года. По сравнению с концом прошлого года и началом текущего цена предложения выросла незначительно – на 1,5%, что можно считать статистической погрешностью».

    Однако уже на следующий год рынок жилой недвижимости ожидает бум. Правда, пока он существует лишь на бумаге. На 2013 год правительство поставило задачу – построить 6,4 млн. кв. м. жилья. По заявлению министра архитектуры и строительства Беларуси Анатолия Ничкасова, мощности промышленных и домостроительных предприятий страны позволяют строить до 10 млн. кв. м в год. Предпосылки для дальнейшего роста министр видит уже в том, что план текущего года по строительству 4,2 млн. кв. м теоретически и практически может быть перевыполнен. До конца года вполне реально построить 4,5 млн. кв.м. Правда, если сравнить доведенный на будущий год план с цифрами 2010-го, то получается, что правительство фактически запланировало всего лишь выход на докризисные объемы строительства. В 2011 году было сдано почти 5,5 млн. кв. м., а в 2010-м – 6,6 млн.

    План на 2014 год правительством также утвержден – 8,5 млн., а на 2015-й – 9,5 млн. кв. м!  В связи с этим у участников рынка возникает закономерный вопрос: позволят ли общее состояние экономики и финансовые возможности населения выполнить эти «наполеоновские» планы? Ведь до текущего года строительство в основном велось за счет двух источников: собственных денежных средств клиентов и льготных кредитов. В районных центрах была возможность взять кредит в рублях даже под 1% годовых. Но в этом году объемы льготного кредитования жилья существенно сократились. По данным Нацбанка, в январе-мае жилищных кредитов на льготной основе было выдано на Br2,6 трлн., что в сопоставимых ценах (то есть с учетом инфляции) составляет всего 36,5% к аналогичному периоду прошлого года.

    Минстройархитектуры во вновь разработанной концепции жилищной политики предлагает альтернативные льготному кредитованию инструменты финансирования строительства: долевое строительство, ипотека, система строительных сбережений и зачета имеющегося жилья в стоимость нового. В министерстве признают, что новые инструменты заработают далеко не сразу, но это вполне реально, если будут выполняться запланированные правительством макроэкономические показатели. То есть, если уровень доходов населения будет повышаться, инфляция – снижаться, а соотношение зарплаты и стоимости квадратного метра будет «нормальным» (согласно общепринятой мировой практике, средняя стоимость метра квадратного метра жилья должна равняться средней зарплате). Очевидно, что по всем этим пунктам прогноз пока неутешительный. Собственных же средств, чтобы обеспечить столь впечатляющий рывок на строительном рынке, у государства уже нет. А к стимулированию спроса за счет льготных кредитов мы вряд ли вернемся, поскольку это может снова привести к разбалансировке всей экономики. 

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by