Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 8 Мар 2013 0:00

    «Бомба» замедленного действия

    В 2012 году в эксплуатацию было введено лишь около 20% от заявленного объема офисной и торговойнедвижимости

    Минувший год для рынка коммерческой недвижимости выдался спокойным – без серьезных потрясений и… значимых достижений. Несмотря на небольшой объем нового предложения, во всех сегментах наблюдался умеренный рост арендных ставок иустойчиво высокий спрос. Впрочем, перенос сроков ввода объектов, которые были заявлены к сдаче в прошлом году, угрожает стать своего рода«бомбой замедленного действия» уже в ближайшем будущем, когда рынок начнёт поглощать «вчерашние» объемы вместе с «сегодняшними». Это чревато переизбытком предложения и падением цен.

    Предложение сократилось

    Явное преобладание спроса над предложением в прошлом году сильнее всего проявилось в сегменте офисной недвижимости. И вот парадокс:несмотря на малый объем нового предложения, существенного скачка арендных ставок не произошло. По оценкам участников рынка, они увеличилисьв среднем на 5-15%.

    Как говорят эксперты «Дела», такой незначительный ростсвязан с отсутствием качественного предложения.Из запланированных 140 тыс. кв.м. новых бизнес-центров за прошлый год застройщики вывели на рынок всего 14 тыс. кв.м! При этом средняя стоимость аренды офисных помещений класса «В» колебалась от €15 до €19 за кв. м, а класса «С»– от €14 до €16. Наиболее существенно выросли цены в классе «А», что во многом объясняется сдачейбизнес-центра по ул. Интернациональной. Средняя стоимость аренды таких помещений колебалась в разные месяцы в диапазоне от €29 до €31 за кв. м. Правда, ввод в текущем году нового бизнес-центра в строящейся штаб-квартире НОК может скорректировать слегка завышенные ставки на помещения класса «А». Правда, застройщик этого объекта–государство. Но, если все заявленное в этом проекте будет реализовано в полной мере и без экономии, то столица получит очень хороший офис премиум-класса, и ставки на аренду поползут вниз.

    В сегменте долевого строительства цены вели себя стабильно –рост по большинству проектов был в пределах 11% (обычно цены не выходили за рамки $1770-1870 за кв.м.). Однако на более качественные проекты они прибавили 15-20%.При этом на рынке обозначилась тенденция к приобретению максимально готовых площадей. «Сегодня есть предложения на этапе готового каркаса-котлована,– говорит руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович, –но люди научены горьким опытом и не спешат«зарывать»деньги в долгострой.Надежнее приобретать помещения в сдающемся в эксплуатацию здании. Сейчас те, кто ориентируется на долевое строительство, испытывают существенные трудности».

    Спрос в секторе аренды офисной недвижимости стабильно увеличивался в течение всего года. Как отметили специалисты отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», совокупный объем востребованных в аренду площадей на рынке офисной и торговой недвижимости в 2012 году вырос более чем в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.

    Векторы роста

    По оценкам участников рынка, в текущем годукачественное предложениедогонитспрос, в том числе иотложенный. Сохраняется вероятность завершения строительства ряда крупных проектов с арендопригодной площадью  более 20 тыс. кв. метров – это БЦ «Роял Плаза» и бизнес-центр в рамках комплекса штаб-квартиры НОК. Интересный проект – «Каскад», к слову, это пока что первая в Беларуси комплексная застройка, где сочетается жилая и офисная недвижимость.

    На май запланировано открытие единственного в 2013 году бизнес-центра класса В1, который находится в самом начале проспекта Дзержинского.Якорным арендатором здесь выступает группа компаний Патио (брэнды «5 элемент» и «Алло»). Девелоперы уверяют, что здание «выдержано» по всем международным стандартам.Например, вместительный паркинг на 198 мест имеет уникальный парковочный коэффициент для центра города – 1 место на каждые 40 метров полезной площади! По словам Андрея Алёшкина, директора брокерского подразделения ColliersInternational в Беларуси,в настоящее время существует отложенный спрос на качественные офисы, ведь вакансий в классе В1 попросту нет. «Бизнес-центры, построенные по долевому принципу, теряют своих арендаторов, – отмечает Андрей Алешкин, –и я уверен, что со временем на рынке будут появляться только бизнес-центры под управлением единого собственника и управляющей компании. Минск – европейская столица, и все тенденции европейского девелопмента в скором времени придут и к нам. Многие международные компании уже сейчас пишутв своих анкетах, что они хотят размещаться в бизнес-центре, принадлежащем одному собственнику, и эта тенденция только усиливается».

    Однако самым интересным проектом, заявленным в прошлом году, можно по праву считать застройку автовокзала «Московский», где должен появиться офис «Газпрома». Это будет 165-метровый небоскреб площадью от 120 тыс. до 150 тыс. кв.м. «С правой стороны проспекта Независимости, если смотреть в центр, есть намерения создать шедевр архитектуры, который покорит наше воображение,–говорит министр строительства и архитектуры Анатолий Ничкасов. –С архитектурной точки зрения, части города в непосредственной близости от автовокзала «Московский» не хватает доминанты и наполнения пространства. Оно пока свободно для будущих подвигов». Эксперты журнала «Дело» с реализацией этого проекта сулят качественные изменения на рынке коммерческой недвижимости, хотя это произойдет не в 2013 году.

    Зарубежный интерес

    Самые интересные и заметные проекты 2012 года относятся к сегменту торговой недвижимости: ТРЦ «Замок», «Galileo», «ALL» и др.Начал работать первый ТРЦ формата «региональный центр» за пределами столицы – «Марко-Сити» в Витебске. Правда, все самое «вкусное» застройщики приберегли на потом–ввод большинства крупных торговых центров был перенесён на 2013 г. Кстати, в отношении объектов торговой недвижимости начинает вырисовываться интересный тренд – снижение интереса к площадям в торговых центрах старых форматов. Это явление пока что касается только Минска, когда появляются свободные места в тех объектах, где несколько лет назад стояли очереди на аренду, а сегодня они не находят своих арендаторов месяцами.

    «В Минске возрастает конкуренциясреди торговых объектов, есть районы, где она очень высока, – отмечает Владимир Давидович. –Например, в районе «Каменная горка», где реализуются масштабные проекты площадью 30-50 тыс. кв.м. Правда,такие площади непросто заполнить качественными арендаторами, а на рынке все еще мало известных брэндов. К тому же, в последнее время многие из них отзывают свои франшизы, т.к. представители нашего ритейла не соблюдают нужный ассортимент товара, выбирают не то качество торговых площадей, попросту «паразитируют» на брэнде. Однако мы думаем, что этот год все-таки станет прорывным для иностранных торговых сетей. Если на наш рынок зайдет хотя бы одна серьезная марка, то следом за ней потянутся и остальные».

    Предпосылки для такого прорыва можно усмотреть и в возрастающей конкуренции между торговыми сетями, и в качественно новых предложениях. Например, с 2012 года активно идет строительство многофункционального комплекса «Галерея Концепт» по пр. Победителей. Инвестиции в проект уже составили $150 млн., а строительством комплекса занимается международная строительная компания RenaissanceConstruction, которая входит в сотню крупнейших международных генподрядчиков в мире. Планируется, что этот торговый центр будет состоять из 7 уровней, каждый этаж будет ориентирован на определенную группу товаров (мужские, женские, молодежные и т.д.), а супермаркет  также будет отличаться по формату от уже существующих. По словам экспертов, привлечь мировые брэнды способен и многофункциональный комплекс «Магнит», который возводит иранская компания «Кейсон». Инвестиции в этот проект составили около $250 млн. Кстати, в отличие от сегмента офисной недвижимости, инвестиции в торговые площади – практически полностью зарубежные. По данным официальной статистики, в прошлом году произошло сокращение притока ПИИ в экономику Беларуси на 22%, но из поступивших средств не менее половины были направлены в  организации торговли.

    Любопытно, но участники рынка считают, что строительство сразу нескольких крупных торговых центров не снизит арендные ставки. В прошлом году они медленно, но верно росли –с €22 за кв. метр в январе до €27-28  за кв. метр в декабре.Еще один новый для Беларуси тренд – это выход торговых сетей в районные и областные центры. Однако пока речь идет только о продовольственном ритейле.

    Не та стратегия?

    Наибольшим потенциалом ростаобладает рынок складской недвижимости. Здесь есть спрос и застройщики, готовые реализовать проекты под ключ. Только на Минщинев прошлом году было введено 14 новых объектов суммарной площадью практически 150 тыс. кв.м. В частности, были сданы логистические комплексы возле поселка Раков и в городе Заславль («Белвингеслогистик» и «Владпродимпорт»), а также менее крупный  логистический центр компании «Минск-Кристалл» под Минском.

    Однако до качественного насыщения рынку пока далеко.Руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович видит причину в стратегических просчетах.

    Все сейчас начали развивать логистические центры вокруг Минска, ориентированные на товарные потоки с Запада на Восток и с Севера на Юг. Но такие центры нужны и для обслуживания промышленных предприятий. Как правило, сейчас каждое крупное предприятие использует свои складские комплексы. В Европе логистика строится по-другому предприятие арендует у логистического центра необходимые площади, например, для недельного запаса продукции. Вот такого подхода нам не хватает, а центры, ориентирующиеся на транзитные товарные потоки, должны появляться возле крупных перевалочных пунктов – недалеко от границ с Евросоюзом.

    Между двух зол
    Самым заметным трендом рынка коммерческой недвижимости в прошлом году стал перенос сроков ввода многих объектов. Подобная ситуация может сложиться и в 2013-м. Впрочем, как отмечают участники рынка, если вводится в эксплуатацию 40-50% от всех заявленных проектов, то это нормальная ситуация. Причины этого не стоит искать в белорусской специфике, поскольку смещение заявленных сроков ввода характерно и для рынков соседних государств, в том числе западноевропейских.

    С другой стороны, если отложенные и запланированные проекты «выстрелят» одновременно, это создает угрозу ценового обвала. Что вполне может произойти, если вдруг в июне-июле одновременно будут введены в эксплуатацию все 255 тыс. кв. метров офисных площадей. Поэтому для рынка и его участников в такой спешке резонов нет: всем будет выгоднее, есливвод новых объектов будет идти поступательно, пусть и с нарастанием объемов, но без глобальных скачков.

     

    Мнение эксперта

    Андрей Алешкин, партнер, директор брокерского подразделения ColliersInternational в Беларуси

    Мы прогнозируем в этом году некоторый рост ставок арендной платы, но это будут уже не такие скачки, какие наблюдались в средине 2000-х годов, когда за год ставки могли вырасти на 40-50%. Однако предпосылки для роста в 5-7% сохраняются.

    На рост ставок в сегменте офисной недвижимости повлияет в первую очередь то, что в прошлом году здесь было введено крайне незначительное количество новых площадей. Например, только у нашей компании были два клиента, которые теоретически могли поглотить все новое предложение офисных площадей за прошлый год! Можно смело говорить о сложившемся существенном отложенном спросе, а по законам рынка при растущем спросе и отстающем предложении растут и цены. Ситуация может также измениться, если будут подняты ставки арендной платы в ведомственных объектах, в частности, находящихся в ведении Главного хозяйственного управления делами Президента. Это станет стимулом для некоторого роста ставок в бизнес-центрах класса В2.

    В сегменте торговой недвижимости ставкитакже несколько вырастут, поскольку в текущем году ожидается ввод новых объектов высокого уровня. А стабилизация на потребительском рынке позволяет ритейлерам платить более высокую аренду. Например, если будет интересное торговое помещение, и на него найдется несколько претендентов, то собственник будет заинтересован поднять арендную плату и вполне успешно сдаст его по более высоким ставкам.

    Алексей Конюшенко, коммерческий директор IDC group

    Инвестиции в недвижимость в нашей стране по-прежнему остаются одним из наиболее эффективных способов сохранения сбережений. Сегодня в Минске на разных стадиях строительства находится около двух десятков объектов коммерческой недвижимости общей площадью почти 200 тыс. кв. м. По нашим подсчетам, до 60% этого объема может быть введено в эксплуатацию в течение 2013 года.  

    Мы также прогнозируем небольшую корректировку ставок аренды в классе «А» в связи с появлением на рынке нескольких новых бизнес-центров. Исходя из сегодняшних темпов поглощения рынком новых площадей, в течение 1-2 лет предложение будет превышать спрос, возрастет уровень вакантности площадей. Вместе с тем предложение станет более разнообразным, клиенты смогут обращать больше внимания на качественные характеристики объектов, такие как престижный пул арендаторов, профессиональное управление зданием, наличие достаточного количества парковочных мест, уникальное местоположение, качественная отделка арендуемого помещения и др. Однако глобального снижения арендных ставок наша компания не прогнозирует.

    Что касается цен предложения, то разброс в сегменте долевого строительства сегодня достаточно большой: от $1,5 тыс. до $3 тыс. за 1 кв. м. Цены зависят от классности объекта и стадии его готовности. Приобретение коммерческой недвижимости у опытных и надежных застройщиков путем долевого строительства на начальном этапе по-прежнему остается одним из наиболее выгодных и перспективных вариантов вложения средств. Конечно, при таком типе инвестирования есть свои риски: например, несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию, удорожание строительства, недобросовестное поведение застройщика. Поэтому мы советуем предельно внимательно относиться к выбору застройщика, обращая внимание на его репутацию, построенные объекты, опыт и  профессионализм.

    Кроме этого, необходимо отметить растущий спрос на специализированную недвижимость. Так, предложение нашей компании по долевому строительству объектов медицинского назначения в комплексе «ВАЛЕО-ЦЕНТР» вызвало большой интерес  среди частных инвесторов, планирующих открыть собственный медицинский бизнес.

     

     

     

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by