DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 26 Июл 2012 0:00

    Большая распродажа. За рубежом

    Испанские банки начинают распродавать недвижимость по бросовым ценам. Это – хороший шанс для инвесторов.

    У каждого экономического кризиса есть свои привлекательные стороны, например, возможность приобрести некоторые активы, в частности, недвижимость, по крайне низким ценам. После завершения кризиса цены через какое-то время восстанавливаются, что позволяет хорошо заработать. Сейчас подобная ситуация складывается в отдельных странах Европы, в первую очередь, наиболее пострадавших от кризиса, таких как Греция и Испания. Жители Беларуси вполне могут поучаствовать в процессе скупки дешевеющего жилья в этих странах, так как законодательством это не запрещено, а цены там вполне доступные.  

    Падение цен продолжается

    Падение цен на рынках недвижимости многих европейских стран началось еще в 2007-2008 годах, и с тех пор продолжается с переменным успехом. Так, согласно исследованию, проведенному компанией Global Property Guide, в I квартале 2012 года в годовом выражении цены на недвижимость снизились в 23 из 35 обследованных стран.

    Таблица 1.

    Изменение цен на жилую недвижимость согласно Global Property Guide, %

    Страна

    I квартал 2011 года к I кварталу 2010 года

    I квартал 2012 года к I кварталу 2011 года

    I квартал 2012 года с начала года

    Эстония

    -3,05

    9,13

    -0,41

    Австрия

    -0,50

    8,24

    8,16

    Швейцария

    1,02

    5,49

    0,95

    Норвегия

    6,87

    5,43

    2,94

    Исландия

    -0,81

    2,25

    -0,42

    Финляндия

    0,72

    -2,05

    0,00

    Хорватия

    -6,64

    -2,45

    -0,10

    Великобритания

    -4,39

    -3,14

    -1,73

    Литва (5 городов)

    -4,37

    -3,87

    -1,12

    Швеция

    0,79

    -5,34

    -0,38

    Словакия

    -5,60

    -5,89

    -1,91

    Нидерланды

    -3,12

    -6,05

    -1,44

    Болгария

    -10,20

    -6,21

    -1,50

    Испания

    -7,93

    -9,00

    -2,51

    Португалия

    -6,15

    -10,45

    -3,43

    Польша (Варшава)

    -2,73

    -10,94

    -3,76

    Греция (Афины)

    -10,45

    -11,68

    -1,54

    Ирландия

    -13,12

    -18,95

    -5,19

     

    Лидируют по темпам снижения цен на недвижимость на протяжении последних двух лет Ирландия, Греция, Португалия и Испания. Из этих стран более предпочтительной для инвестиций в недвижимость кажется Испания, в первую очередь из-за того, что у нее намного больше шансов остаться в зоне евро и пережить кризис без серьезных политических потрясений, чем у Греции и Португалии. Греция все-таки, похоже, в ближайшие годы откажется от евро и введет собственную валюту. Это приведет к периоду политической и экономической нестабильности, что, конечно, будет способствовать новому падению цен, но владение собственностью в нестабильной стране является довольно рискованным занятием. Ирландия выглядит привлекательно, но уж больно далека, да и по потенциалу намного уступает Испании.

    Роковая ошибка

    К тому же, у Испании есть еще один плюс – перед кризисом в этой стране наблюдался строительный бум, в результате чего было построено множество квартир, которые до сих пор так и не нашли покупателя. По оценкам экспертов таких квартир и домов в Испании от 600 до 800 тыс. Есть из чего выбрать.

    Значительная часть этой недвижимости находится в собственности банков, которые кредитовали строительство. Кроме того, множество квартир в докризисные годы строились за счет ипотеки, которую не все смогли оплачивать после кризиса. В 2007 году неплатежеспособными оказались почти 26 тыс. испанских семей, в 2008 году их стало 58 тыс., а в 2009-м – 90 тыс. Их квартиры изымаются банками и выставляются на продажу, часто по ценам намного ниже рыночных.

    Все это оказывает давление на испанский рынок недвижимости, цены на котором становятся все привлекательнее. Правда, по данным испанских экспертов, около 70-90% квартир, которые находятся в собственности банков, это недорогое жилье, расположенное не на морском побережье. 

    Но хватает квартир и у моря. В период экономического подъема некоторые испанцы решили построить себе второй дом на побережье, примерно как в Беларуси горожане строят себе дачи. Многие делали это в кредит, а после кризиса были вынуждены отказаться от подобной роскоши, и эти квартиры отошли банкам. В связи с этим  испанская газета El Pais в 2009 году даже опубликовала статью под заголовком «Побережье Испании превратилось в цементное кладбище». 

    Специфика рынка недвижимости Испании состоит в том, что в первое время после начала кризиса 2008 года банки не хотели продавать недвижимость, которая оказывалась у них на балансе. Наивные испанские банкиры почему-то рассчитывали на то, что кризис скоро закончится, и они заработают на продаже недвижимости. К тому же поступать таким образом советовал им и Центробанк Испании.

    Совет оказался плохим. Заработать не удалось, а упорство банков замедлило падение цен на испанском рынке, что только усугубило ситуацию, так как из-за падения доходов населения недвижимость по причине сравнительно высоких цен на нее для самих испанцев стала недоступной. В результате, по данным испанской консалтинговой компании CB Richard Ellis, уже в начале 2011-го у испанских банков скопилось на балансе недвижимости на €61,5 млрд.

    Но кризис не прошел, спрос на недвижимость не вырос, и банки не могли избавиться от нее без серьезных убытков. Тогда в попытке предотвратить снижение цен на недвижимость банки поступили и вовсе нелогично. Они… начали снова выдавать ипотечные кредиты на привлекательных условиях, то есть делать то, что, собственно, и привело к финансовому кризису. В 2011 году они опять начали кредитовать 100% стоимости жилья и увеличили сроки кредитования до 35 лет (в 2008 году эти сроки были значительно уменьшены). Более того, банки начали более активно предоставлять клиентам отсрочки по выплате ипотечных платежей сроком до 36 месяцев!  

    В связи с этим в начале 2011 года эксперты дружно заговорили о том, что наступили лучшие времена для покупки недвижимости в Испании, и… дружно ошиблись. Самоубийственная тактика банков не принесла результата, за исключением сдерживания цен – за 4 посткризисных года цены на недвижимость в Испании упали всего на 30%, что в условиях 22%-ной безработицы и рецессии можно считать просто чудом.

    Впрочем, чудес не бывает: перегруженность балансов банков неликвидной недвижимостью в конце концов привела к банковскому кризису, обострившемуся в мае-июне текущего года. В конце концов ЕС и МВФ приняли решение об оказании испанским банкам помощи в размере €100 млрд. Это спасет банки от банкротства, но не решит проблему с недвижимостью, от которой им все равно надо избавляться. Время ожидания закончилось, наступило время распродаж и обвала цен.

    Процесс пошел

    Согласно прогнозу Совета предпринимателей по конкурентоспособности Испании, в 2012 году цены на испанскую недвижимость могут снизиться еще в среднем на 10%. Но, судя по начавшимся в 2012 году распродажам жилья, это явно не предел.

    Так,испанский банк Banesto в 2012 году выставил на продажу около 5 тыс. квартир, расположенных на побережье в различных районах Испании со скидкой до 80% от их стоимости. Средняя цена квадратного метра составила €645, что соответствует уровню цен 1991 года. В рамках этой акции, получившей название Verano Azul (голубое лето), были выставлены квартиры по цене от €14,8 тыс. Столько стоила квартира площадью 45 кв. м. со спальней, салоном и кухней, расположенная на побережье в местечке Пуэрто дель Росарио провинции Лас Пальмас де Гран Канария. То есть двухкомнатная квартира по белорусским понятиям. А на южном побережье Испании – в Альмерии – были предложения квартир площадью 98 кв. м. по €42 тыс. 
    В свою очередь, банковская группа Bankia – главный возмутитель спокойствия на финансовом рынке Испании – на салоне недвижимости в Мадриде SIMA-2012 представила новую программу по продаже жилой недвижимости в прибрежных районах страны со скидками до 55%. Кроме того, клиентам банка была предоставлена возможность воспользоваться двумя другими предложениями – «Большие скидки продолжаются» и «Мечта – ключи от квартиры». В первом случае Bankia продавал 3 тыс. объектов вторичной жилой недвижимости со скидкой до 53%, а в рамках второго предложения на рынок были выставлены 500 новых квартир по цене всего от €45 тыс.
    Еще одна банковская группа – Liberbank – объявила о продаже 3 тыс. объектов недвижимости со скидками в 30% и специальной программой кредитования. Банк предложил купить жилье в рассрочку на 40 лет и был готов кредитовать покупателей на все 100% стоимости недвижимости.

    Плюсы и минусы

    Разумеется, при покупке недвижимости в Испании есть свои плюсы и минусы. Надо иметь в виду, что распродажи затрагивают, как правило, современное недорогое жилье, построенное в последние 10 лет. До распродаж оно стоило в пределах €50-100 тыс.

    В расчете на массовый жилищный бум испанцы строили в основном, 3-5-этажные дома на 10-15 квартир. По типу блочных белорусских многоэтажек: железобетонная основа, а стены и перегородки – кирпич или блоки. Подобные квартиры изготавливаются под ключ, причем это понятие включает в себя гораздо больше, чем в Беларуси: они сразу имеют ванное и кухонное оборудование, а на полу лежит, естественно, не линолеум. Есть, конечно, и элитное жилье, но оно стоит намного дороже – сотни тысяч евро.

    В Испании нет ограничений на покупку жилой недвижимости иностранцами. Более того, испанские банки предоставляют иностранцам кредиты на приобретение жилья практически на тех же условиях, что и испанцам. Правда, естественно, покупатель должен доказать свою платежеспособность. И, кстати, иностранцы, покупающие жилье в Испании, имеют дополнительный бонус: возможность получить многократную визу. Но неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться налог на недвижимость, который достигает нескольких процентов от кадастровой стоимости квартиры (в среднем от 2 до 6%). Это совсем не мало. Более того, налог может увеличиться, так как правительство Испании в начале 2012 года  разрешило местным властям временно повысить налог на недвижимое имущество в своих регионах до 10%.

    Дополнительно владельцу такого жилья придется нести затраты на обслуживание квартиры или дома, которые намного выше белорусских, так как Испания – это современная европейская страна и все цены там рассчитаны на европейские зарплаты, несмотря ни на какой кризис. Правда, на этот минус есть свой плюс: квартиру можно сдавать в аренду, особенно если она расположена на побережье. Арендная плата в Испании довольно высока, и составляет €20-50 с человека в неделю. Аренда квартир пользуется высоким спросом, так как гостиницы в Испании еще дороже – от €50 до €150 за ночь.   

    Главное – не ошибиться со временем

    Падение цен на недвижимость в европейских странах, вызванное мировым экономическим и долговым европейским кризисами, делает инвестиции в недвижимость во многих странах Европы весьма привлекательными. 

    По ряду параметров испанская недвижимость выглядит предпочтительнее, чем в других странах. Однако время покупки квартир в Испании, по-видимому, еще не наступило, так как кризис продолжается и в текущем году ожидается снижение цен на испанскую недвижимость еще примерно на 10%.

    Испанские банки только приступили к массовым распродажам жилья, которые могут продлиться еще несколько лет, и только после их завершения цены на жилье в Испании прекратят снижаться, и может начаться их рост. Хотя уже сейчас некоторые банки продают недвижимость с такими значительными скидками, что ее приобретение может иметь смысл, особенно с учетом возможности сдачи жилья в аренду. Но при этом надо учитывать возможные дополнительные расходы, связанные с владением недвижимостью в Испании.   

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by