Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 1 Июн 2013 0:00

    «Аварийное всплытие»

    Мелкие частные застройщики могут уйти с рынка жилой недвижимости, несмотря на растущий на нем спрос

    Правительство поставило перед строителями на текущий год амбициозную задачу – ввести 6,5 млн. кв.м. жилья. Чиновники уверяют, что эта «миссия выполнима», а вот девелоперы замечают, что уже сейчас предложение не поспевает за резко активизировавшимся спросом. Стоит отметить, что планы правительства по строительству жилья в Беларуси повышались из года в год и до сих пор почти всегда выполнялись (исключение – посткризисный 2012-й). Но в этом году в них появилась одна маленькая, но существенная «деталь»: рост объемов запланирован именно за счет строительства коммерческого жилья. Тем более странно, что при этом государство ужесточило требования, предъявляемые к девелоперской деятельности. Как считают участники рынка, это негативно скажется на рынке не только в этом году, но и в 2014-2015-м. Кстати, в 2014 году правительственный прогноз предполагает ввод уже 8,5 млн. кв.м. жилья, а в 2015-м – даже 9,5 млн. кв.м.

    «Высшая математика»

    Доля личных накоплений граждан в строительстве недвижимости в прошлые годы неуклонно увеличивалась. А в конце 2012-го правительство вообще дало понять застройщикам и их клиентам, что господдержка на этом рынке станет еще более целевой, ограниченной и с каждым годом будет уменьшаться. Единственная помощь государства, на которую они могут рассчитывать, – снижение ставок по кредитам.

    Согласно прогнозу, за 2013 год в стране должно быть построено 6,5 млн. кв.м. жилья, из них 2,5 млн. кв.м. – с господдержкой. Т.е., долевым способом – с привлечением внебюджетных источников финансирования – должны быть построены оставшиеся 4 млн. кв.м. – почти столько же, сколько всеми способами за 2012 год! По официальным данным, за январь-апрель в эксплуатацию уже введено 1 млн. 494 тыс. кв.м., что составляет 23% к годовому заданию и 99,4% к январю-апрелю прошлого года.

    Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий, действительно, заметно сократился. За 4 месяца 2013 года введено 804, 2 тыс. кв.м. «льготного» жилья (или 53% построенных квартир). Это почти на 100 тыс. кв. м. меньше,  чем в прошлом году. При этом начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси Александр Горваль отметил, что план по вводу жилья в 1-м квартале даже перевыполнен – почти на 5%. По его словам, «темп строительства в январе-марте задан хороший, главное – придерживаться его и в будущем».

    К сожалению, участники рынка пока настроены не столь оптимистично. Большинство руководителей крупных девелоперских компаний, как только были озвучены планы по  вводу жилья на 2013 год, публично назвали их недостижимыми. И, несмотря на данные официальной статистики, не изменили своего мнения до сих пор.

    Факторы неопределенности

    До сих пор отрасль так или иначе исполняла задания по вводу жилья. Но те процессы, которые сейчас происходят на строительном рынке, могут внести в планы серьезные коррективы. Как говорят застройщики, сложно понять, почему процесс государственно-частного партнерства превращается в… новые ограничения, с которыми все чаще сталкиваются частные компании. Меняются правила предоставления земельных участков, ужесточается подход к компаниям-застройщикам, а процесс выделения площадок под строительство жилья застопорился еще четыре месяца назад.

    Если раньше частные девелоперы получали землю по заявительному принципу (согласно Указу Президента № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»), то сейчас все их запросы отклоняются, причем, отказы, чаще всего, ничем не мотивируются и не объясняются. Единственное более или менее внятное объяснение таких действий властей – намерение сократить объемы строительства жилья в столице.

    «Начиная с этого года, жилые дома в Минске мы разрешаем строить только государственным застройщикам,– заявил по этому поводу главный архитектор Минска Александр Петров. – Коммерческим застройщикам землю будут выдавать только на коммерческой основе – через аукционы или на тех площадках, которые будут специально определены для коммерческого строительства».  

    Ввиду таких кардинальных перемен Совет Министров обязался в ускоренном темпе разработать новые нормативные акты, но их до сих пор нет. Между тем, рынок полгода находится в «подвешенном» состоянии.

    «Говорят о том, что появится какой-то конкурс на право застройки, для участия в котором от застройщиков потребуются какие-то новые критерии, – рассказывает директор компании VivaInvestВадим Тачкин. – С одной стороны, это неплохо, потому что тогда мы четко поймем, что необходимо сделать, чтобы работать. Но с другой стороны, неразумно отменять старые правила, пока нет новых. Думаю, что в таком вакууме рынок продержат до середины лета».

    Новые критерии, по словам экспертов «Дела», полностью изменят структуру рынка коммерческого жилья. Немногие девелоперы смогут предъявить на конкурсе значительные активы и большое портфолио построенных объектов. Это приведет к сокращению количества игроков за счет мелких и средних компаний, которые создавали конкуренцию, закрывали ниши, неинтересные крупным инвестиционным группам. «Сейчас созданы такие условия, что на рынок должны выходить либо очень крупные инвестиционные компании, либо белорусские застройщики непонятным образом должны укрупняться, – добавляет Вадим Тачкин. – Это заставит многие компании отказаться от планов по строительству жилья, потому что работать им будет невозможно. Эти изменения не пойдут на пользу ни рынку, ни потребителям: предложение будет сокращаться, а цены – расти. Если мы не будем каким-то образом привлекать новых застройщиков, то с каждым годом выполнение планов по вводу жилья будет становиться все более проблематичным».

    Не полученные сегодня площадки означают не введенное жилье через полтора года. Так что, предложение на рынке жилой недвижимости в 2014-2015 годах уже потенциально «обескровлено».  

    В регионах нет денег?

    Тенденция сокращения строительства жилья в столице – курс, который официально огласило правительство. В результате, по итогам января-апреля, больше всего жилья было построено в Минской области – 400,7 тыс. кв.м., тогда как в Минске – лишь 324,3 тыс. «квадратов». Свободных площадок в столице уже и в самом деле совсем немного, а если что-то и «припасено», то для госкомпаний. Причем, на выделенных им участках активное строительство ведется не всегда: сложно «объять необъятное». Не лучшим образом обстоит дело и на действующих стройплощадках «частников», но тут причина другая: им порой выделяли территории, где просто нецелесообразно что-то строить в принципе – «лучшее из худшего». Приходилось тратить внушительные средства на снос старых зданий и отселение жильцов, и только потом приступать к строительству. А порой – и вовсе отказываться от намеченных планов.

    По мнению экспертов «Дела», сокращение строительства в Минске в ближайшее время вряд ли подтолкнет частных застройщиков идти в регионы, где ухудшение экономической ситуации свело к нулю коммерческое жилищное строительство. В Витебске, например, уже давно никто, кроме государства, ничего не строит. Здесь до сих пор слышны отголоски кризиса 2009 года: цены упали, а низкая стоимость не позволяет строительной отрасли развиваться. Все полученные доходы направляются на поддержание работ, а на новые инвестиции средств попросту нет. Сейчас строительством жилья в регионах занимаются государственные предприятия, которые, помимо квартир для очередников, что-то строят и на продажу. Коммерческие девелоперы на региональные рынки пока не торопятся: там очень маленькая маржинальность бизнеса, да и платежеспособность населения упала более значительно, чем в  столице.

    В то же время государство не в состоянии самостоятельно удовлетворить все потребности столицы в жилье, особенно если речь идет о качественной недвижимости. Риэлторы говорят, что в Минске очень трудно купить, так называемое, элитное жилье. Застройщики подтверждают, что спрос на такую недвижимость есть, но ее сложно строить. Во-первых, белорусские девелоперы имеют крайне малый опыт такого строительства (это логично, ведь вся страна, по сути, живет в режиме эконом-класса). Во-вторых, к такому жилью предъявляются очень высокие требования: его никогда не строят долевым способом, часто продают уже с отделкой, а цену диктует местоположение. Самое дорогое – в центре города. И здесь  круг замыкается: хотя в центре Минска много объектов и старого жилья, которое включено в план «под  снос», но реально никто ничего не сносит, и капитальный ремонт тоже не делается. Ко всему прочему с общественным мнением, которое всегда против нового строительства в центре, бороться очень тяжело. Одна из частных девелоперских компаний ввязалась в такой проект, но потерпела фиаско, не выдержав давления со стороны «общественности». Вероятно, ситуация изменится лишь тогда, когда в историческом центре Минска жить станет так же дорого, как и в центрах европейских столиц. Кстати, у нас уже появились прецеденты дифференциации в оплате капитального ремонта, когда часть расходов ложится на плечи жильцов.

    Спрос не ждет

    Тем временем рост спроса никто не отменял, более того, эксперты не могут точно спрогнозировать, насколько длительным будет период ажиотажного спроса на столичную недвижимость. В апреле он был крайне высоким – за последние 6 лет было зафиксировано лишь три месяца, когда квартир покупали больше. Интернет-портал Realt.byотмечает, что начало нынешнего года вообще характеризуется крайне высокой покупательской активностью: если ранее за первые 4 месяца в среднем покупалось 2500-3000 квартир, то сейчас их продано уже около 4 тыс. (без учета отдельных комнат).

    Причину массовой скупки недвижимости риэлторы видят, в первую очередь, в доступности кредитов, которые начали выдаваться нуждающимся под 14-16%. При этом основными источниками  финансирования  жилищного строительства в январе-апреле стали собственные средства населения (51,4% инвестиций) и банковские кредиты (33,2%). Спрос на жилье эксперты также рассматривают как желание населения вложить деньги, потому что ставки по рублевым депозитам падают, а в валюте они еще ниже.

    «Спрос на первичном рынке остается высоким, но уже заметно его снижение относительно февраля-марта, на которые пришелся пик продаж, – отмечает руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха. Предложение в последние месяцы сузилось – новых проектов на рынок выходит немного, наиболее востребованные новостройки распроданы. Ряд застройщиков приняли решение о продаже оставшихся объемов на завершающих этапах строительства, поэтому немало квартир было снято с реализации, либо на них выставлены цены, которые соответствуют заключительным этапам строительства».

    По словам наших экспертов, в мае по отношению к началу года рост цен составил почти 14%! На фоне 10-месячного тренда увеличения стоимости квадратного метра в новостройках такой скачок выглядит уже не столь удивительным: начиная с июля прошлого года, цены на квартиры в Минске не прекращают расти. Совокупный их рост за это время составил 17%: в 2013 году каждый месяц они увеличивались на 2-3%, а апрель и вовсе выдался рекордным – цена поднялась на 3,7%, т.е., столичный «квадрат» стал дороже в среднем на $57.

    По данным Realt.by, если в 2012 году количество выставленных на продажу квартир в среднем находилось на уровне 5-6 тыс. объектов, то в 2013-м этот показатель снизился до 4,2-4,5 тыс. При этом качественного и недорого предложения на рынке все меньше: в апреле квартир, стоимостью до $1400 за кв.м. было куплено на четверть меньше, чем в марте. По словам риэлторов, наибольшее число сделок происходило в диапазоне $1400-1500 за кв.м.

    «Предложение на рынке есть, но выбор клиента зависит от стоимости квадратного метра и от условий застройщика, – говорит Наталья Пичуха. – Если девелопер  работает с кредитами, то люди рассматривают его предложение, но это касается стоимости квадратного метра до $1500-1600. Более дорогие метры продаются значительно сложнее».

    Сейчас в структуре предложения растет доля 3-и 4-комнатных квартир, однако интерес покупателей по-прежнему направлен на 1-2-комнатные, доля которых в общей массе сделок увеличивается. Правда, застройщики уже не строят однокомнатные квартиры меньше, чем 40 кв.м., а среди двухкомнатных самый маленький метраж – 60 м.  

    С учетом сокращения финансирования, сложностей с выделением участков, дефицита рабочей силы в компаниях-застройщиках, в то, что государственным планам по вводу нового жилья суждено сбыться, верится с трудом. Конечно, если в ход не пойдут исторически укоренившиеся у нас «приписки». Или – если на рынок срочно не выйдут новые крупные игроки, которым, вроде бы, взяться неоткуда. Частных застройщиков, увы, больше не становится, а ужесточение критериев к девелоперскому бизнесу и вовсе может заставить малые и средние компании уйти с рынка. Тем временем спрос в Минске продолжает расти, а предложение за ним явно не поспевает.  Попытки властей повернуть  спрос в регионы пока мало результативны по причине отсутствия там инфраструктуры, хорошо оплачиваемых рабочих мест, а также платежеспособного спроса.

    Динамика цен в различных сегментах рынка недвижимости Минска, $

     

    Класс жилья

    Декабрь 2012

    Апрель 2013

    Динамика

    Эконом

    1136

    1315

    +15,76%

    Бизнес

    1363

    1562

    +14,60%

    Элит

    2273

    2389

    +5,10%

    Источник: «Твоя столица»

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by