Delo.by,

    Комментарии 30 Июл 2015 12:40

    Переход на летнее время

    Главными итогами первого квартала 2015 года для рынка жилой недвижимости стали резкое сужение спроса на квартиры в Минске и закономерное падение цен. На фоне вялых продаж жилья формируется отложенный спрос. Как долго покупатели готовы ждать еще большего снижения цен и как скажется на продажах присущая этому рынку сезонность?

    Артем Сахаревич, realt.by. Специально для «Дела»

    Свет в конце тоннеля

    Судя по последним данным о совершенных сделках купли-продажи квартир, некоторые покупатели все же решили не дожидаться ценового дна и вышли на рынок. Спрос на квартиры в апреле вырос по сравнению с мартом на 15,4% и даже сумел превзойти показатель прошлого года на 4,3%.

    Вряд ли при этом покупатели рассматривают приобретение квартир как способ инвестирования. Доходность аренды низкая, ценовое дно еще не достигнуто, а говорить о возможном росте в обозримом будущем пока не приходится. Резкое увеличение числа сделок в обменных цепочках также маловероятно, ведь их очень сложно формировать во время такого сильного снижения цен.

    Возможно, увеличение спроса произошло благодаря активизации так называемых покупателей первого жилья. Те, кто по каким-то причинам не купил квартиру в 2014 году, сегодня найдут на рынке обилие всевозможных вариантов по гораздо более привлекательным ценам. Еще одна потенциально активная группа покупателей – это жители регионов. Сегодня в Минске есть предложения квартир по средней цене областных городов в 2014 году.

    Достигнув пика в марте, предложение квартир снизилось за апрель на 2,5% и продолжило уменьшаться в мае. На это повлиял рост спроса, однако первопричина падения в апреле и мае – ослабление общей активности продавцов в связи с большим количеством праздничных дней.

    Интересный факт: общее соотношение между выставленными на продажу и проданными квартирами в апреле составило 10 к 1. Это лучше показателей начала года (12 к 1), но все равно значительно превышает средний уровень 2014-го (7 к 1) и тем более – 2013 года, когда в белорусской столице на 5 продаваемых квартир приходилась 1 проданная.

    Рост спроса никак не сказался на динамике средней цены, рассчитанной по результатам сделок купли-продажи квартир. Только за один апрель она снизилась на максимальные в этом году 4,5%. Напротив, это характеризует существенные подвижки в цене со стороны части продавцов, на которые покупатели и отреагировали.

    Средние цены на квартиры по результатам сделок купли-продажи в апреле составили:

    · 1-комнатные квартиры – 1504 $/м2 (-5,6% за месяц);

    · 2-комнатные квартиры – 1393 $/м2 (-2,7%);

    · 3-комнатные квартиры – 1296 $/м2 (-4,6%);

    · 4-комнатные квартиры – 1234 $/м2 (-5,9%).

    Примечательно, что средние цены в объявлениях о продаже квартир значительно превышают указанные выше. Так, по 1-комнатным квартирам в апреле сделки совершались в среднем на 8% ниже цен предложения. По 2-комнатным этот показатель составил 11%, по 3-комнатным – 18%. Самая сложная ситуация у квартир с четырьмя комнатами: разница между средней ценой сделки и предложения составляет без малого 22%.

    Спрос на квартиры в апреле – это первый луч света для продавцов жилья после девальвации. Те из них, кто готов продавать, учитывая общее снижение цен и величину торга, могут рассчитывать, что покупатель в итоге найдется.

    Сегодня от 20% до 30% квартир продаются ниже средней цены сделки в конкретном сегменте. В 2014 году эти цифры колебались в диапазоне 35-45%. Даже с учетом роста общего объема предложения, выбор квартир ниже среднего уровня сделок сегодня хуже, чем был в апреле прошлого года. Если в ближайшие 2-3 месяца квартиры будут покупать так же активно, как и в апреле, мы наверняка увидим замедление темпов снижения цен. Бюджетные варианты будут вымываться из определенного ценового диапазона, который станет уровнем сопротивления.

    С другой стороны, неплохой спрос в апреле может быть, как фальстартом части покупателей, длительное время ожидающих доступные цены, так и проявлением сезонного фактора. Рекордное снижение цен в апреле может заставить остальных повременить с покупкой и продолжить наблюдение за рынком. В таком случае рассчитывать на высокий спрос в мае-июне не приходится и цены будут снижаться прежними темпами.

    Сезонный фактор

    Из последних 10 лет лишь 5 прошли относительно спокойно: цены на квартиры в Минске менялись не более чем на 10%. Каким бы ни был рынок – растущим, падающим или стабильным – в зависимости от поры года в его поведении можно разглядеть схожие черты. Если доходы, кредиты и миграция задают направление для движения цен, то сезонность придает динамике итоговые очертания.

    Например, во время новогодних и майских праздников цены на квартиры меняются не так активно, как до и после них. Те, кто постоянно наблюдает за ситуацией на рынке жилья, наверняка обращали внимание на этот факт. Впрочем, влияние сезонности ощущается на протяжении всего года.

    Так, например, в январе – начале февраля активность продавцов и покупателей – самая низкая в году. И те, и другие отходят от новогодних и рождественских праздников, медленно вливаясь в привычный рабочий ритм. Система, которая не давала сбой последние 10 лет: в январе сделок купли-продажи квартир всегда меньше, чем в предыдущем декабре и последующем феврале.

    С конца февраля по апрель наступает время максимальных колебаний.Рынок стремительно оживает. Нормальным явлением считается резкий рост спроса и предложения. Если по какой-то причине один из этих показателей не демонстрирует признаков восстановления – значит, в экономике кризис. Именно поэтому период с февраля по апрель характеризуется самыми высокими колебаниями цен. Сильнейший рост 2007-го и 2013-го и крутое пике 2009-го и 2015-го пришлись именно на это время года.

    В мае-июле праздники и первое по-настоящему теплое солнце отвлекают участников рынка от совершения сделок. Нормой для мая считается снижение спроса по сравнению с апрелем и мартом. В это же время предложение квартир достигает пика, после чего начинает снижаться. После праздников покупатели возвращаются на рынок, и некоторые специалисты называют это время второй волной спроса. Впрочем, она редко достигает уровня первых весенних месяцев.

    В августе-сентябре активная фаза отпускного и дачного сезонов сказывается на сокращении предложения квартир: их количество опускается ниже среднегодовой нормы. В то же время у многих потенциальных покупателей появляются причины для совершения сделки. Начало учебного года и традиционный арендный ажиотаж затрагивают и рынок продажи. Некоторые родители покупают жилье детям, поступившим в вузы или тем, кто уже окончил университет. Для многих семей важно, чтобы дети пошли в новую школу с сентября, и это вынуждает их не откладывать покупку. Цены на квартиры в это время снижаются только в сложные, кризисные годы.

    Октябрь-декабрь– это «ударный» квартал. После окончания отпускного сезона на рынок массово возвращаются продавцы и покупатели. Многие считают конец года лучшим временем для решения жилищного вопроса. Как показывают данные, это утверждение чаще оказывается верным – на стабильном рынке в IVквартале и спрос, и предложение превышают годовую норму.

    Однако у каждого года всегда будут свои отличия от приведенного выше сценария. Из-за резких изменений ценообразующих факторов рынок может полностью проигнорировать какой-либо сезон или существенно усилить его влияние. Тем не менее, даже когда колебания цен на рынке были максимальными, они в целом вписывались в канву сезонности. На данный момент не является исключением и 2015-й.

    Слабый спрос в январе не был большим сюрпризом. Покупатели не вернулись на рынок в феврале-марте и это произошло на фоне рекордного роста предложения. Такое развитие ситуации закономерно привело к резкому снижению цен. Вместо двух весенних месяцев с высоким числом сделок на этот раз что-то похожее на норму эксперты увидели лишь в апреле.

    Ожидать высокого уровня спроса в мае вряд ли приходится: в восьми из десяти последних лет спрос в мае был ниже, чем в апреле. Если так произойдет и на этот раз, сильный негативный тренд имеет все шансы на продолжение в июне. Стоит отметить, что май и июнь всегда были месяцами, когда цены на квартиры в Минске снижались. Обратная ситуация наблюдалась лишь в случае активного влияния других факторов. Пример тому – 2013 год и появление 16-процентных кредитов на покупку и строительство жилья.

    С другой стороны, должно произойти что-то из ряда вон выходящее, чтобы ежемесячное снижение цен на 3% продолжалось и дальше – в июле, августе и сентябре. Количество выставленных на продажу квартир наверняка продолжит уменьшаться, и среди них будет расти доля «неликвида». Следующий массовый приток новых объектов на рынок стоит ожидать после отпускного сезона. Не стоит забывать и о естественных причинах активизации спроса в конце лета, о которых говорилось выше.

    Статистика последних 10 лет также говорит в пользу замедления снижения цен в IIIквартале. Максимальное падение цен в июле составляло 2,3%, в августе – 1,0%, а в сентябре – всего 0,5%.

    Подобные прогнозы имеют право на жизнь в том случае, если влияние других факторов будет минимальным. Резкие экономические потрясения незамедлительно найдут отражение на рынке жилья. Если грядущие президентские выборы станут своего рода гарантом стабильной экономической ситуации летом и в начале осени, в ближайшие месяцы роль сезонного фактора на рынке жилой недвижимости Минска будет только возрастать.

    Полный вариант статьи читайте в номере журнала "Дело", главная тема которого "Финансовые услуги. Инвестиции"

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by