Delo.by,

    Комментарии 13 Дек 2015 21:33

    Квадратный метр на полосе препятствий

    Инвестиции в жилую недвижимость стали более рискованными, но при условии тщательной проработки проекта могут обеспечить вполне приемлемую доходность

    Артем Сахаревич, аналитик портала realt.by.
    Специально для «Дела»

     

    Еще два года назад у нас много говорилось и писалось о том, насколько привлекательны инвестиции в жилую недвижимость. СМИ с завидной периодичностью сообщали о стремительно дорожающих квартирах и заоблачных ценах на аренду. С тех пор ряд исходных данных инвестиционного уравнения претерпел заметные изменения. Насколько сейчас оправданы инвестиции в жилую недвижимость?

    Спекулятивные инвестиции: купить, чтобы продать

    Все, что происходило на рынке продажи жилья в последние годы, наглядно демонстрирует график цен на квартиры в Минске. После резкого скачка в 2012-2013 годах, цены еще год держались на высоком уровне, после чего перешли в свободное падение. За год их снижение составило 19%, причем стабилизации пока не наблюдается. Даже в августе, во время разгара дачного и отпускного сезонов, городской индекс цен снизился на 1,2%, что является самой ощутимой коррекцией для этого месяца за 10 последних лет! Неудивительно, что такого количества продавцов, как в этом году, вторичный рынок жилья еще не видел. Многие из тех, кто покупал на волне роста цен, сегодня стремятся поскорее избавиться от дешевеющей недвижимости.

    Очевидно, что покупка квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи сейчас абсолютно лишена здравого смысла. Резкий разворот негативного тренда вряд ли возможен в обозримом будущем, а значит, чистых спекулянтов на рынке сегодня нет. С другой стороны, смысл фразы «купить чтобы продать» сейчас можно трактовать иначе: «продать чтобы купить» или даже «арендовать, прежде чем купить».

    Многие из тех, кто планировал размен или покупку жилья в начале года, не делали этого, а переезжали в арендное жилье. Такое поведение имеет логичное обоснование: на аренду 1-комнатной квартиры за 9 месяцев обычная семья тратила в среднем $2500, на аренду 2-комнатной квартиры – около $3500. В то же время цены на аналогичные квартиры снизились за это время на $10-15 тысяч. Выгода от временного отказа покупать жилье для семейного бюджета – колоссальная.

    Консервативное инвестирование: купить, чтобы сдавать в аренду

    Годовая доходность от сдачи жилья в Минске опустилась в начале 2015 года до самого низкого уровня за последние несколько лет. Падение арендных ставок из-за декабрьской девальвации обгоняло темпы снижение цен на квартиры, что негативно сказалось на инвестиционной привлекательности этого сегмента. Покупать дорогие квартиры, чтобы получать небольшой рентный доход стало невыгодно. Аренда жилья не могла конкурировать с валютными депозитами, хотя еще 2 года назад ее доходность достигала 7-9%.

    Тем не менее, в июне произошло одно важное событие, которое резко изменило расстановку сил между валютными депозитами и арендой квартир. На ситуацию повлиял Нацбанк, вынесший предписания по ограничению доходности вкладов. Если раньше максимальный показатель за 12 месяцев составлял 6,7%, то теперь лучшее, что предлагают населению банки, – это 5,64% за год. Номинально доходность аренды превысила доходность валютных депозитов. Но ожидать в ближайшее время массового перетока инвесторов из валютных вкладов на рынок жилья вряд ли стоит. Тому есть ряд причин.

    Во-первых, указанный показатель доходности аренды не учитывает расходы собственника квартиры и подразумевает 100%-ную занятость помещения в течение года, чего в нынешних условиях достичь довольно сложно. Еще в прошлом году предложение квартир вышло на пиковый уровень, и сегодня арендодателям нужно приложить немало усилий, чтобы найти квартирантов. Падение реальных доходов населения в американской валюте не оставляет арендодателям иного выбора, кроме как продолжать снижать цены.

    Вторая причина, по которой вкладываться в арендный бизнес следует только хорошо изучив ситуацию: далеко не каждая квартира может генерировать доход, превышающий уровень валютных вкладов. Доходность аренды зависит от цены, за которую продается квартира. Чем она ниже, тем выше в процентном отношении итоговые дивиденды. Неудивительно, что абсолютным лидером по доходности аренды являются малометражные «хрущевки» и «брежневки».

    Этот факт зачастую не знают или игнорируют новоиспеченные арендодатели, покупая современное жилье для последующей сдачи в аренду. Новые просторные квартиры имеют более высокую абсолютную цену при равном числе комнат, поэтому и проигрывают старому жилфонду в доходности около 1-2% в год. Более дорогой материал стен дома, в котором расположена квартира, оказывает противоположное влияние на доходность аренды. В кирпичных и каркасно-блочных домах результаты будут хуже, чем в панельных. Играет свою роль и количество комнат: как правило, у 1-2-комнатных квартир показатели доходности будут немного лучше, чем у квартир с тремя комнатами.

    Наконец, нужно понимать, что снижение цен на квартиры в Минске замедлилось, но не остановилось. Если продать в будущем дешевле, чем покупать сегодня, то отрицательную разницу придется покрывать за счет прибыли от аренды. А значит, итоговая доходность аренды значительно снизится, либо вовсе уйдет в «минус». Рынок аренды сегодня может быть интересен только тем инвесторам, которые планируют получить прибыль в долгосрочной перспективе.

    Инновационное инвестирование: строительство нового жилья

    2015 год складывается для строительной отрасли очень непросто, а 2016-й ожидается еще более сложным. Первая причина связана с падением реальных доходов населения. Многие связывают уменьшение спроса на жилье после девальвации с тем, что люди начинают меньше зарабатывать. Хотя на самом деле – это исключительно психологический фактор, ведь расставаться со своими сбережениями в неспокойное время тяжелее, чем при стабильной ситуации.

    «Хлебные» годы, которые предшествовали девальвации, дают о себе знать: по мере уменьшения цен интерес к новому жилью возрастает. Это происходит в первую очередь за счет отложенного спроса – тех, кто не мог позволить себе решение жилищного вопроса в прошлом году. Примерно $45-50 тыс. сегодня позволяют приобрести квартиру, которая в прошлом году стоила $60-65 тыс. При пессимистичном прогнозе в 2016 году рынок может остаться на голодном пайке, т.к. старые запасы средств у населения будут реализованы, а возможностей для новых накоплений сегодня стало меньше.

    Вторая причина, куда более серьезная, чем думают некоторые девелоперы – это объемы строительства жилья. Ввод новых площадей в Беларуси составил 104,8% к уровню января-августа 2014 года, в Минске эта цифра составила 100,9%. Если динамика текущего года останется прежней, мы второй раз подряд побьем исторический рекорд. Такие объемы ощутимо давят на цены и делают будущие инвестиции крайне рискованными.

    Текущее коммерческое предложение на рынке на 83% состоит из новостроек, которые либо уже сданы, либо будут введены в эксплуатацию в течение года. Эти застройщики готовы идти на уступки, т.к. период с максимальными расходами у них уже пройден. А вот у тех проектов, которые только выглядывают из котлована, риск стать долгостроями очень высокий. На этом мрачноватом фоне можно ли получить прибыль, инвестируя в новые проекты? Да, но для этого потребуется совершать как можно меньше ошибок на каждой из фаз жизненного цикла девелопмента.

    Многие застройщики это понимают: еще никогда различия между тем, что было заявлено на стадии проектирования, и тем, что в итоге вводится в эксплуатацию, не было таким сильным. Причина тому – не столько желание сэкономить, сколько смещение спроса к новым типам квартирам.

    Многим столичным застройщикам может оказаться интересным попробовать себя в регионах. Ситуация в других крупных городах страны имеет много общего с минской в плане финансовой ситуации, и все же локальные различия есть. У каждого областного центра есть своя специфика, при грамотном изучении которой можно создать проект, востребованный местными покупателями.

    Например, структура спроса на квартиры в Бресте и Гродно значительно отличается от того, что покупают в Гомеле и других городах юго-востока. В первом случае пользуются популярностью довольно просторные (даже по минским меркам) 2- и 3-комнатные квартиры, в другом случае свыше половины всех сделок совершается с небольшими 1-комнатными квартирами. Тщательное изучение особенностей каждого рынка и адекватная реакция на нужды местных покупателей позволит получить результат, который не всегда можно достичь в Минске.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by