Delo.by,

    Комментарии 11 Авг 2015 15:19

    «Метры» офисных надежд. И разочарований

    Рынок офисной недвижимости нащупывает «дно»: рекордное за последние девять лет снижение арендных ставок создает предпосылки для оживления спроса на помещения в современных бизнес-центрах

    Андрей Асфура, специально для «Дела»

     

    Минск продолжает уверенно обрастать офисными площадями, а предложение на рынке все еще значительно превышает спрос. Но собственники решили не ждать чуда и сделали шаг навстречу арендаторам: снизили ставки и начали предлагать всевозможные бонусы. Причем «первую скрипку» сыграли владельцы новых бизнес-центров, в которых лучше условия и ниже ставки. Рынок немного «встрепенулся»: наиболее расторопные компании стали подыскивать качественные площади для собственного роста.

    Проблеск надежды

    Рынок офисной недвижимости «штормит» уже полгода. На уровень арендных ставок оказывают влияние рекордные объемы ввода офисных площадей и макроэкономическая нестабильность. Предложение на рынке выросло, а спрос остался прежним. Потребность столичного бизнеса в офисах оказалась ниже, чем ожидали застройщики и инвесторы. В результате заполняемость офисных объектов замедлилась, а вакантность выросла практически вдвое. Рынок оказался «в руках» арендатора.

    В начале июня средние арендные ставки составили €17,7 с НДС за кв. м и тем самым опустились до уровня 2006 года. «Квадрат» в бизнес-центрах класса «A» предлагался за €24 с НДС, класса «B» – за €17,5, класса «С» – за €12,5. Рыночные ставки находятся несколько ниже – средний дисконт на рынке сейчас доходит до 10%.

    Из рога изобилия

    В Минске в первом полугодии ввели в строй около 18 тыс. кв. м площадей в бизнес-центрах. Основной объем впереди: до конца года город должен получить еще 128 тыс. «квадратов».

    Казалось бы, девелоперы сильно переоценили потенциал рынка, однако средняя обеспеченность офисными площадями в Минске остается крайне скромной. Сейчас на 1 тыс. жителей города приходится около 390 кв. м офисных площадей – более чем в 10 раз ниже, чем в Лондоне, Париже, Амстердаме или Брюсселе. Чтобы приблизиться к уровню ведущих европейских городов, даже при оптимистичном сценарии Минску понадобится более 5 лет.

    Наибольший интерес сейчас представляют бизнес-центры, способные предложить высокий уровень комфорта по разумным ставкам. А вот в зоне риска оказались административные объекты класса «С», особенно старой постройки. Раньше их преимуществом выступала низкая стоимость аренды. Однако за последний год на рынке появились бизнес-центры класса «B», которые могут предложить арендаторам схожие условия. Компании, которые ради экономии ютились в неприглядных офисах, получили возможность переехать в более комфортные объекты и при этом сохранить текущие затраты на аренду.

    Бремя уступок

    Рынок растет не только количественно, но и качественно. Времена унылых «коробок» ушли в прошлое – на их место приходят бизнес-центры с интересным архитектурным решением, свободной планировкой, оригинальной концепцией и разнообразной «начинкой». В качестве наиболее перспективных эксперты выделяют бизнес-центры Riviera Plaza, «Титул» и «Красавiк», комплекс «Mercure» и новую 26-этажную высотку при МФК «Титан».

    Преференций со стороны девелоперов стало больше: компании могут рассчитывать на нулевую ставку аренды в первые месяцы после ввода в эксплуатацию, удобный график оплаты платежей и помощь в ремонте. Появляются и ранее нехарактерные для рынка предложения, вроде полугодичных арендных каникул, которые установили в бизнес-центре «Орлан». Для девелоперов стало важнее не повысить рентный доход, а заполнить все помещения.

    Когда «все включено»

    Основными факторами при выборе бизнес-центра, помимо размера арендных ставок, выступают его местоположение и исполнение, включая наличие всех необходимых инженерных сетей. Большое значение приобретает качество обслуживания. В любом серьезном бизнес-центре сейчас создана управляющая компания, которая занимается охраной и уборкой объекта. Нормой также становится организация круглосуточного доступа в офисное помещение.

    Кроме того, возросла роль «выгодного соседства»: чтобы заполнить офисный объект, девелоперы стараются привлечь якорного арендатора. Им может выступить представительство какой-нибудь международной компании или головной офис банка. Чтобы повысить интерес к бизнес-центру, девелоперы выделяют места под кафе, рестораны и фитнес-залы.

    Вместе с ростом требованиям к бизнес-центрам размывается грань между различными классами офисных объектов. В первую очередь это касается бизнес-центров класса «B», которые широко представлены в Минске.

    Сложности на рынке офисной недвижимости имеют и положительный аспект – возрос уровень девелоперского бизнеса. Все больше компаний готовы инвестировать в строительство офисных объектов, рассчитывая не на сиюминутную выгоду, а на постоянный денежный поток в течение 7-10 лет. Постепенно столичный рынок переходит на европейские стандарты, которые еще пару лет тому назад казались не сильно привлекательными.

    Полный вариант статьи читайте в номере журнала "Дело", главная тема которого "Человек Дела 2015"


    Мнение экспертов:

    Юрий Попов, руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»

    Собственникам офисных объектов порою приходится прибегать к «чудесам дипломатии». Ведь арендаторы, которым не удалось найти общий язык с собственником бизнес-центра, начинают «мигрировать» из одних офисных объектов в другие. Переезжают обычно в новые здания с лучшими условиями. Одни компании рассчитывают тем самым снизить расходы на аренду, другие – создать себе более комфортные условия. Для поиска нового офиса сейчас наступило хорошее время.

    Основной вопрос – что будет дальше? Вероятнее всего, рынок стабилизируется до начала осени. Девелоперы сбросили ставки, арендаторы на это откликнулись. При этом снижается инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости. Многие проекты перейдут в разряд «бумажных» проектов. Инвесторы сосредоточат свое внимание на уже строящихся объектах.

    Что касается объектов, находящихся на стадии возведения каркаса, то они должны быть завершены. Девелоперы не заинтересованы их «замораживать», поскольку это сопряжено с высокими затратами. Кроме того, многие застройщики привлекали кредиты: чтобы выполнить обязательства перед банком, им необходимо как можно быстрее завершить строительство бизнес-центра. Отчасти с этим связано появление столь выгодных предложений на рынке офисной недвижимости.

    Сергей Шитько, заместитель директора по строительству ООО «Завод Бульбашъ» (застройщик бизнес-центра Riviera Plaza)

    Девелоперы стали испытывать сложности с продажей и сдачей в аренду офисных площадей еще в конце прошлого года. Возросли сроки заполнения бизнес-центров, а некоторые собственники были вынуждены пересмотреть инвестиционные планы. На рынке наступила «эпоха покупателя и арендатора», что хотя и усложнило правила игры для застройщиков и инвесторов, но стало толчком к качественным преобразованиям.

    Сложнее всего сейчас приходится владельцам невзрачных объектов, расположенных вдали от крупных магистралей. Разница в цене между стандартным и оригинальным офисным объектом стала менее ощутимой, поэтому покупатели и арендаторы обычно отдают предпочтение бизнес-центрам с продуманными характеристиками. Возросшие ожидания привели к усложнению проектов: девелоперы стали серьезнее подходить к оценке конкурентных преимуществ и при необходимости вносить корректировки в реализуемые концепции.

    Если раньше все были уверены, что достаточно возвести здание, а покупатели и арендаторы сами подтянутся, то сейчас все осознают, что важнее всего заполнить объект. Основной посыл – забота о людях, которым нужно создать условия не только для работы, но и для отдыха. И это вовсе не прихоть застройщиков и инвесторов – таковы особенности рынка, который теперь адаптировался к новым условиям.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by