Delo.by,

    Комментарии 26 Май 2015 13:57

    Шоковая терапия

    В условиях нынешнего кризиса на рынке торговой недвижимости необходимо выстраивать партнерские отношения между девелоперами и ритейлерами

    Анна Дейч, «Дело»

     

     

    Торговля пустотой

    За прошлый год рынок торговой недвижимости Минска и пригорода увеличился всего на 130 квадратных метров GLA*, что составило примерно треть от намеченного объема. В этом году, по словам директора Департамента исследований и консалтинга Colliers International Дениса Четверикова, планируется ввести порядка 376 тыс. кв. метров GLA(48,5% к стоку). Сможет ли рынок «переварить» такое количество торговых объектов? Для сравнения: в Москве в 2014 году было введено рекордное количество площадей – около 750 тыс. «квадратов». И это привело к тому, что торговые центры, открытие которых пришлось на вторую половину 2014-го, при старте были заполнены всего на 15-35%.

    «Раньше торговые центры не открывались, пока арендаторы не заполнят 60% площадей, – отмечает Генеральный директор и Управляющий партнер компании «Практика Девелопмент» Булат Шакиров. – Но сейчас ситуация иная. Есть пример ТЦ, где после открытия работает всего 3 магазина».

    Стоит ли ожидать повторения этой ситуации на белорусском рынке? По данным компании Colliers International, тренд к росту вакантности начал проявляться еще в прошлом году, причем раньше, чем стали снижаться ставки аренды. На фоне падения темпов роста розничного товарооборота некоторые сетевые ритейлеры всерьез задумались об оптимизации сети, в результате чего начали наблюдаться факты ротации арендаторов, сокращения числа объектов у некоторых операторов.

    «Средний уровень вакантности торговых центров в Минске сейчас составляет 15-20%. За последние месяцы он вырос, в первую очередь, из-за насыщения рынка торговыми площадями. Спрос сейчас не поспевает за предложением: арендаторы не успевают занимать строящиеся торговые объекты»,– говорит учредитель СООО «Сигмаполюс» (застройщик МФК «Титан») Виталий Синицкий.

    Однако уровень вакантности в торговых центрах – крайне неоднороден. Больше всего пустующих помещений – в новых торговых центрах, которые открылись в последние полгода. С начала этого года девелоперы значительно скорректировали ценники: по Минску средняя стоимость «квадрата» сейчас составляет около €26 с НДС в месяц, и по сравнению с началом прошлого года ставки в валютном эквиваленте снизились на 20-40% в зависимости от объекта.

    Сегодня белорусские арендодатели идут на такие уступки и готовы отказаться от фиксированных ставок в пользу «процента с оборота». Кроме того, девелоперы утраивают «арендные каникулы», составляют удобный график платежей и предлагают другие бонусы арендаторам. Сейчас все понимают: если магазин закроется, то на его место найти другого оператора крайне сложно, а пустое помещение в торговом центре негативно влияет на имидж объекта в глазах покупателей.

    Таким образом, большинство девелоперов вошли в положение ритейлеров. Это позволило избежать массовой «миграции» операторов из действующих объектов в новые торговые центры. Но в дальнейшем ситуация будет зависеть от активности покупателей.

    Лучше меньше, да лучше

    Далеко не все проекты, запланированные на 2015 год, смогут стартовать в намеченные сроки. Нынешняя ситуация на рынке строительных услуг, казалось бы, благоволит инвесторам: компании были вынуждены значительно снизить цены на свои услуги, а некоторые даже пошли на демпинг в борьбе за заказчика.

    Крупные девелоперы, имеющие стабильный финансовый поток, конечно, могут «войти» в новые проекты, и что интересно – в масштабные и уникальные для белорусского рынка. Если сейчас и начинать что-то возводить, то это должен быть крупный объект с большим сроком строительства. За это время конъюнктура на рынке изменится: спрос возрастет, а ставки выровняются. Проект ожидает огромный успех, если стартовать он будет в условиях низких цен на строительство, а его завершение придется на пик арендных ставок. Но эта затея только для готовых к риску инвесторов, способных смоделировать развитие рынка на годы вперед.

    Время меняться

    Ритейлеры, особенно в нынешних условиях, скрупулезно подходят к выбору торговых площадок и останавливаются на центрах с наиболее грамотной концепцией и удачным местоположением. Однако таких – по-прежнему единицы.

    По словам В. Синицкого, оригинальная концепция стала играть существенную роль: она позволяет более эффективно позиционировать торговый центр как среди арендаторов, так и среди покупателей.

    Однако не все так просто: концепция предполагает формирование определенного пула арендаторов, поэтому крайне важно не переоценить сегмент. Например, еще пару лет тому назад была крайне популярна мебельная тематика, но с тех пор, как открылись торговые центры «Трюм», «Первый мебельный гипермаркет» и «Озерцо», новому объекту в этом сегменте, вероятнее всего, уже не найдется места.

    Среди ярких примеров новой для Минска концепции – строящийся на проспекте Жукова центр постоянных распродаж Leto. Это далеко не самый большой торговый центр в Минске, но благодаря выбранной стратегии постоянных распродаж и низких цен он интересен для арендаторов и покупателей. В ТЦ Leto откроется около 70 магазинов, и все они будут предлагать покупателям товары по сниженным ценам и проводить распродажи. Интенсивный трафик заложен в самой концепции: люди будут приезжать в торговый центр, чтобы сэкономить на покупках.

    Если говорить о крупных торговых центрах, таких как «Титан» или «Замок», то здесь важно грамотно поделить объект на тематические зоны и продумать модель движения покупателей. Якорные арендаторы, в том числе продуктовый супермаркет, обычно располагаются на первом этаже, модные бутики – на втором и третьем.

    Если же взять небольшой торговый центр, который обслуживает жителей ближайшего микрорайона, то чего-то оригинального и не требуется – достаточно продуктового супермаркета, аптеки, кафе, отделения банка. Вокруг этого размещаются различные магазины импульсных покупок. Однако если по соседству открывается крупный торговый центр с гипермаркетом, то конкуренция за покупателей усиливается. И тогда уже нужно позаботиться о преимуществах. Это может быть сделано за счет изменения пула арендаторов, перепланировки, изменения фасадов и интерьеров, увеличения парковочных мест, проведения согласованной с арендаторами маркетинговой политики.

    В качестве резюме

    По словам наших экспертов, чтобы пережить нынешний кризис как собственникам, так и арендаторам следует отнестись к торговому центру как к единой системе. Должна быть четкая концепция и единая маркетинговая стратегия – только тогда объект станет успешным.

     «Антикризисный рецепт» заключается в том, чтобы прикладывать больше усилий для привлечения арендаторов и трафика, чем для увеличения рентного дохода. То есть, надо создать операторам благоприятные условия: продумать различные факторы привлечения покупателей, привести якорных операторов, установить рыночную ставку аренды. Все это позволит удержать текущих и привлечь новых арендаторов, что и обеспечит торговому центру популярность среди потребителей. В текущей ситуации сложно рассчитывать на сиюминутную прибыль – нужно работать на перспективу, чтобы и через десятки лет объект не потерял своей актуальности»,– резюмирует В. Синицкий.

    *GLA– арендопригодная площадь.

    Полный вариант статьи читайте в свежем номере журнала "Дело", главная тема которого "Ритейл"  

    Другие материалы автора:

    Гонка за «лайками»

    Спрос на энергоэффективность. «Сверху» и «снизу»

    Современный офис – комфортный офис

    Медленно, но верно

    В десятку!

    «Перестройка» в строительстве. Аттестат строительной зрелости

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by