DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 2 Мар 2011 0:00

    «Коммерческие метры» еще в дефиците

    Инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему приносят хорошую прибыль.

    Проекты в сфере коммерческой недвижимости в Беларуси являются доходным бизнесом. В большинстве сегментов рынка спрос значительно опережает предложение. Во многом такая ситуация – отголосок финансового кризиса, из-за чего некоторые заявленные девелоперами объекты были заморожены или срок их сдачи перенесен на несколько лет. По оценкам риэлторов, насыщение рынка произойдет не раньше 2015 года.

    Офисная математика

    По данным аналитического центра компании «Твоя столица», общий фонд офисных площадей в белорусской столице составляет около 1,2 млн. кв.м. Однако доля качественных офисов (т.е. современных бизнес-центров) в этом объеме не превышает 30%. За 2010 год было введено всего 37,8 тыс. кв.м. новых офисных площадей, что значительно меньше, чем ожидалось. Поэтому заполняемость в большинстве бизнес-центров довольно высока – уровень вакантности не превышает 10%. Основным спросом пользуются помещения площадью до 100 и выше 500 кв.м.

    – О том, что рынок по-прежнему не насыщен, свидетельствует и небольшая ценовая разница между долевым строительством и вторичным рынком, – говорит заместитель директора компании «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов. – Можно сказать, что сейчас вторичного рынка практически нет. В месяц мы фиксируем не более 40-60 сделок по продаже или аренде офисов. Большинство из них – маленькие помещения. Инвесторы, построившие офисы долевым способом, не спешат с ними расставаться, так как цены на рынке все еще довольно низкие, и продавать невыгодно. В новых бизнес-центрах продажи носят единичный характер, а там, где один собственник – их вообще нет.

    Что касается цен, то стоимость квадратного метра в собственность составляет $1600-3000 на вторичном рынке и $1500-2600 на рынке долевого строительства. При аренде разброс цен – от €12 до €35 за «квадрат» плюс коммунальные платежи. В самых популярных зданиях класса «В» средняя арендная ставка составляет €21 за метр. Аренда, кстати, продолжает оставаться очень популярной. По словам руководителя белорусского офиса компании Colliers International Андрея Алешкина, сегодня соотношение между выкупленными и арендуемыми помещениями составляет примерно 50/50. Но с учетом того, что многие из тех, кто купил недвижимость на условиях долевого строительства, затем сдают его, реальная доля аренды на рынке составляет около 70%.

    Спецификой белорусского рынка офисной недвижимости не первый год является высокий объем «долевки» – с ее помощью у нас строится 2/3 новых офисов. Это накладывает свой отпечаток на качество строительства и последующую эксплуатацию – при большом количестве дольщиков очень сложно привлечь хорошую управляющую компанию, которая обеспечивала бы высокий уровень сервисного обслуживания здания и расположенных в нем организаций. Кроме того, «долевка» сдерживает развитие вторичного рынка – практика показывает, что построенные таким способом здания практически невозможно продать. Мировая практика офисного строительства заметно отличается от наших реалий.Зарубежные девелоперы обычно строят объект на свои деньги, эксплуатируют его два-три года, а затем продают.

    Хотя, справедливости ради нужно отметить, что количество зданий, которые строятся силами самих девелоперов либо с привлечением узкого круга инвесторов, с каждым годом увеличивается. Так, исключительно под аренду строятся БЦ «Футурис» (владелец – частный инвестор из Великобритании), МФК «Магнит» (иранские инвесторы), бизнес-центр возле здания НОКа на проспекте Победителей (российский капитал) и ряд других. Причем, если белорусские девелоперы, чаще всего, строят недорогие офисы классов «В» и «С» методом долевого строительства, то иностранные – здания класса «А» и за свой счет.

    «Ненасытная» торговля

    В сегменте торговой недвижимости наблюдается значительный рост спроса. По данным аналитического центра компании «Твоя столица», количество заявок на аренду торговых помещений площадью до 50 кв.м. за 2010 год увеличилось почти вдвое. И в ближайшей перспективе в этом сегменте прогнозируется рост спроса примерно на 5-7% в год.

    Хотя в основном этот спрос формируется индивидуальными предпринимателями и торговыми сетями, такими как «Рублевский», «Белмаркет», «Евроопт», «Соседи», «Гиппо» и др. Их интересуют, как правило, помещения, встроенные в жилые дома, для размещения магазинов формата «у дома». Поскольку крупных иностранных торговых операторов на рынке по-прежнему нет, строящиеся и запланированные к вводу до 2014 года торговые объекты по площади не превышают 10 тыс. кв.м.

    – Специфика торговых объектов состоит в том, что они строятся либо для сдачи в аренду, либо крупными операторами «под себя». Торговый объект с «долевкой» в принципе непродаваем, – объясняет Юрий Попов. – Но, если крупные отечественные предприятия готовы строить торговые центры за свой счет, то иностранные компании предпочитают аренду. Но при этом выдвигают серьезные требования к планировке, месторасположению, качеству строительства и хотят работать по европейским арендным ставкам, которые значительно ниже белорусских. Естественно, наших девелоперов это не устраивает.

    По мнению риэлторов, крупные торговые объекты площадью 30 тыс. кв.м. и более появятся в Беларуси не ранее 2012-2013 гг. Хотя информация о масштабных проектах все чаще появляется в СМИ. Так, например, недавно стало известно, что Мингорисполком и представители иранской компании DIDAS-Со подписали инвестиционный договор о строительстве в границах улиц Аранской, Маяковского, Оранжерейной и железнодорожных путей многофункционального комплекса «Червенский». В этот проект планируется вложить $200 млн. При этом заявлено, что общая площадь комплекса составит 150 тыс. (!) кв.м. Насколько жизнеспособны такие проявления «гигантомании» – покажет время. До сих пор большинство подобных планов так и оставались на бумаге…

    Отельный бум

    Одним из самых перспективных для инвестиций в ближайшие годы будет сегмент гостиничной недвижимости. Во-первых, потому, что гостиниц в стране элементарно не хватает, а сроки Чемпионата мира по хоккею, который пройдет в Беларуси в 2014 году, приближаются. И государство поддерживает любые начинания в этой сфере. Во-вторых, гостиничный бизнес у нас сам по себе является довольно прибыльным делом, что подстегивает интерес инвесторов. В-третьих, как сообщил заместитель министра спорта и туризма Чеслав Шульга, на ближайшие пять лет в стране поставлена задача увеличить экспорт туруслуг в 3,5 раза, что означает резкое увеличение въездного туризма. А размещать туристов – негде!

    По словам замминистра, самая провальная ситуация в регионах, на уровне районов, где гостиницы не только морально устарели, но и номерной фонд активно используется для практически постоянного проживания, так что для туристов остается не более 30% «коек». Вторая беда – крайне малое количество самых популярных отелей формата 3*, которые в высокий сезон заполняются почти на 100%. Поэтому Минспорта будет пытаться распространить на региональные гостиницы льготы, аналогичные тем, что применяются сейчас для субъектов агроэкотуризма.

    По данным Главного статистического управления Минска, на 1 января 2011 года в столице насчитывалось 28 гостиниц. Из них – всего две пятизвездочные, две – четырехзвездочные и шесть – трехзвездочных. 60,7% гостиничного хозяйства города приходится на гостиницы «без категории». А единовременная вместимость всех минских гостиниц составляет чуть более 5,5 тыс. мест. В целом по странеиз примерно 300 функционирующих отелей только около 10% прошли процедуру сертификации и классификации на «звездность».

    С другой стороны, доходность гостиничного бизнеса впечатляет: например, в минских гостиницах за 2010 год выручка выросла на 28,7% и составила Br163,3 млрд. Причем, основная ее часть (80,9%) поступила от размещения иностранных граждан! Общее число клиентов столичных гостиниц возросло на 10,5%, но опять же, за счет иностранных гостей – их стало больше на 24,8%. Специалисты утверждают: в «высокий сезон» и во время крупных деловых и массовых мероприятий заполняемость минских гостиниц достигает 75-80%, а в среднем за год она составляет примерно 52%.

    Статистика свидетельствует о том, что основными клиентами белорусских гостиниц являются иностранцы, причем преимущественно бизнес-туристы. А они предпочитают отели уровня 4-5*. Вероятно, с учетом этой тенденции большинство новых гостиниц, которые будут строиться в Беларуси, ориентированы именно на эту категорию клиентов. Правда, и здесь планы часто вступают в противоречие с реальностью. Как говорят риэлторы, несмотря на значительное количество заявленных к строительству объектов, реальные работы ведутся на единичных площадках. Скорее всего, наполеоновские планы (напомним, что к 2014 году в Минске планировалось построить более 10 новых гостиниц) закончатся тем, что реально будут построены лишь три-четыре отеля: Radisson, Hyatt, Kempinski и, возможно, что-то еще.

    В остальном же придется рассчитывать на реконструкцию действующих гостиниц. В частности, сейчас идут работы в гостинице «Октябрьская», которая будет претендовать на уровень 5*, есть планы по реконструкции гостиниц «Беларусь», «Планета» и «Орбита».

    Конечно, нельзя не заметить и положительные тренды. А именно – появление качественных частных отелей в регионах Беларуси. Например, в Бресте в этом году откроется новый четырехзвездочный отель «Эрмитаж», владельцем которого является частный инвестор: уроженец Бреста, а ныне – гражданин России. В проект уже вложено $4 млн., а общая сумма инвестиций составит $11 млн. Причем, у инвестора – далеко идущие планы. Например, строительство 5-6 придорожных мини-отелей по трассе Брест-Москва. По приблизительным оценкам один такой проект на 12-15 номеров с прилегающей автостоянкой обойдется в $1,2 млн.

    Еще один пример региональных инвестиций – покупка российской компанией Amaks Hotels & Resorts контрольного пакета гостиницы «Бобруйск» в Могилевской области, а также 25% акций ОАО «Гостиница «Могилев» в областном центре. Всего на $2,5 млн.

    – Сейчас мы приобрели отели в Могилеве, Бобруйске и Гомеле, но уже есть предварительные соглашения с администрациями Гомельской, Гродненской, Витебской и Минской областей по участию нашей компании в приватизации других гостиниц, – поделилась планами Виктория Ермолаева, представитель компании и управляющий менеджер отеля «Бобруйск». – Наша цель: приобретение отелей в Беларуси и их реконструкция для нужд, в первую очередь, делового туризма. Номера в наших отелях будут соответствовать уровню 3*, а сервис – 4-5*.

    Amaks Hotels & Resorts в России также делает упор на регионы. Компании принадлежит 15 отелей, которые расположены в таких городах, как Пермь, Владимир, Казань, Уфа, Белгород, Ростов-на-Дону.


    Складской дефицит

    Складская недвижимость также кажется «золотым дном» для инвесторов. Складов, несмотря на «громадье планов» по строительству логистических центров, не хватает просто катастрофически! Достаточно сказать, что совокупная площадь современных отапливаемых складов классов «А» и «В» в столице не превышает 100 тыс. кв.м. Возможно, в ближайшие годы эта цифра удвоится, но кардинально проблемы это не решит. Рост арендных ставок на этом рынке за прошлый год составил 30% при среднем их размере для складов в городской черте €8,5 за кв.м. В летние месяцы на рынке, как правило, вообще не бывает свободных площадей, да и вообще уровень вакантности в этом сегменте редко поднимается выше 2-3%.

    При кажущейся простоте проблемы решить ее силами самих девелоперов непросто. Для строительства даже самого маленького склада площадью в 2 тыс. кв.м. нужно не менее гектара земли, что чревато огромными расходами на административные процедуры и инфраструктуру. Старых зданий, которые находятся рядом с подъездными путями – в городе немного, а их «перепрофилирование» подчас стоит дороже, чем строительство новых. Так что, остается надеяться на то, что все заявленные планы по строительству крупных транспортно-логистических центров будут выполнены. Пока под Минском строятся три таких центра – с большими площадями и всей необходимой инфраструктурой. Возможно, их ввод позволит хотя бы отчасти решить проблему складского дефицита.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by