DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 2 Мар 2011 0:00

    «Элитных» метров станет больше

    Рынок жилья премиум-класса в Беларуси только начинает развиваться. При этом основным критерием «элитности» пока является не столько высокий уровень самого жилья, сколько цена и месторасположение дома.

    Несмотря на то, что в белорусской столице появляются дорогие новостройки, имеющие развитую инфраструктуру и современную техническую «начинку», уровню жилья класса «люкс» в западных странах и даже в России они еще не соответствуют. На вторичном рынке квартир международных стандартов у нас тоже нет. Как нет и престижных районов с жителями одного социального уровня. Однако, возможно, скоро все изменится, и на карте Минска появятся фешенебельные кварталы для состоятельных людей.  

    От Минска до Лондона

    Традиционно одним из центров дорогой и респектабельной жизни считается Лондон. Именно здесь, в центре британской столицы с видом на Гайд-парк, построен самый дорогой жилой комплекс «One Hyde Park», который состоит из четырех зданий и 86 квартир. Цена на жилье здесь варьируется от ?5,6 млн ($9 млн) за квартиру с одной спальней до ?140 млн ($220 млн) за пентхаус. Таким образом, средняя  стоимость квадратного метра составляет примерно $95 тыс. За такую сумму помимо роскошных апартаментов жильцы получают круглосуточное обслуживание, возможность пользоваться частным кинотеатром, 21-метровым бассейном, спортзалом, тренажером для игры в гольф, сауной и даже… винным погребом. Для обеспечения безопасности в каждом лифте установлен сканер сетчатки глаза, а жильцам предоставлены специальные убежища – «комнаты страха» на случай попытки ограбления или похищения. Инвестиции в этот проект составили ?900 млн ($1,4 млрд). Девелопером объекта выступила компания Candy & Candy. Любопытно, что еще на стадии проектирования в адрес застройщиков прозвучало немало критических замечаний по поводу того, что квартиры не будут реализованы. Однако уже в  январе 2011-го в здании  было продано более 60% апартаментов. В основном клиентам из Ближнего Востока и … России.

    Конечно, Минск – не Лондон. Рынок дорогого жилья у нас только формируется. Однако и в белорусской столице постепенно начинают появляться жилые комплексы с повышенным уровнем потребительских качеств. По оценке риэлторской компании «Твоя столицаконсалт», в основном это объекты бизнес-класса (около 30). Что касается элитных (по белорусским меркам) строений, то их пока можно пересчитать по пальцам (не более 10), при этом они по многим показателям не отвечают ожиданиям потенциальных покупателей.

    Проблема в том, что в Беларуси нет единых стандартов определения классности жилья. Если во всем мире оно условно делится на три основные категории: эконом, бизнес и элит, и покупатель четко знает, на что он может рассчитывать, приобретая квартиру того или иного класса, то у нас понятиями классности в основном оперируют агентства недвижимости. Большинство же клиентов, интересующихся жильем повышенной комфортности, исходят из собственных представлений: кому-то достаточно «панельки» в историческом центре Минска, а кому-то нужен фонтан у дома и вымощенные камнем тротуары. Такая же ситуация и с девелоперами – каждый застройщик выстраивает собственные критерии оценки недвижимости и пытается заявить свой объект в более высоком классе, чтобы оправдать стоимость квадратного метра.

    Впрочем, некоторые аналитики видят в этом не причину, а следствие: высокая себестоимость увеличивает продажную стоимость объекта, и здесь уже сама цена является показателем «элитности». Кстати, разделение жилья по классам с точки зрения цены оформилось в Беларуси в последние два года. Сегодня разница между эконом- (средняя цена – $1000 за кв.м.) и бизнес-классом ($1400) составляет более 40%, между бизнес- и элит-классом ($2000) – 42%.Как отмечают эксперты, в перспективе ценовая дифференциация между классами усилится, и вполне возможно, что в скором времени в Минске, как и в российской столице, стоимость стандартной и элитной квартир будет отличаться в разы.

    Доходное место

    Сейчас при отнесении жилья к VIP-категории большинство участников рынка делают акцент на престижности месторасположения объекта. Дом премиум-класса должен находиться в центре, но при этом на удалении от транспортных магистралей и увеселительных заведений типа клубов и казино. Обязательно наличие лесопарковой зоны, водного пространства или какого-то «знакового» объекта, что позволит жильцам наслаждаться живописным видом из окна.

    Такое жилье также предполагает развитую транспортную и социальную инфраструктуру – близость к метро, легкий доступ к основным транспортным «артериям» – проспектам Независимости и Победителей, наличие в радиусе 1,5 км. крупных магазинов, медицинских центров, объектов бытового обслуживания, банков, спортивно-развлекательных комплексов. Мест, отвечающих всем этим требованиям, в Минске немного – Троицкое предместье, районы парков Горького и Челюскинцев, пл. Победы, проспекты Победителей и, частично, Независимости. Но здесь большинство площадок уже застроены, а оставшиеся – сложны для освоения. Как правило, они предполагают точечную застройку и, соответственно, тесное соседство с близлежащими домами или снос с последующим отселением, что увеличивает финансовое бремя застройщика и в итоге бьет по карману покупателя. Это не только увеличивает стоимость жилья, но и снижает уровень его комфортности, так как маленькая придомовая территория не позволяет разместить возле дома детскую площадку, гостевую парковку и другие нужные объекты.

    Возможно, в будущем некоторые из старых строений, в частности, фабрики, расположенные в престижных местах, пойдут под снос, освобождая площадки для строительства дорогой недвижимости.

    – Если этого не произойдет, застройщикам придется делать упор на другие факторы, – считает Павел Протасовский, специалист по продажам ООО «Трайпл».– К примеру, улучшать характеристики самого строения, увеличивать обеспеченность парковочными местами, привлекать новых потребителей во внутриквартальную застройку.

    Пока же жилье, находящееся в VIP-зоне, нередко становится элитным только в силу ограниченности престижных мест для проживания.

     

    Интерьер и экстерьер

    Еще один важный параметр для оценки уровня жилья – архитектурно-планировочное решение дома и квартиры. И здесь существенны не только технические характеристики строения, но и эстетическое оформление объекта. Состоятельные люди предпочитают жить в «красивых» стенах, с продуманной внешней архитектурой и интересным, авторским дизайном, что дает таким домам возможность стать экскурсионными точками на карте Минска. Это вызывает чувство гордости и лишний раз подчеркивает статусность жильцов. Что касается материала стен домов такого уровня, то здесь лидирует каркасно-блочный тип, позволяющий иметь свободную планировку квартиры и дающий хорошую тепло-и звукоизоляцию. По-прежнему ценятся кирпичные дома и жилье из монолита.

    Жилье высокого класса предполагает такой же высокий уровень инженерного оснащения: собственные службы эксплуатации и безопасности, автономную систему отопления, централизованную систему очистки воды и кондиционирования, видеонаблюдение и контроль доступа, бесшумные импортные лифты и др. В связи с этим среди риэлторов до сих пор остается открытым вопрос: можно ли отнести к элитному жилье в престижном месте, но в старом, без капитального ремонта доме, часто с деревянными перекрытиями. В противном случае большинство «вторичных» квартир, скажем, на ул. Киселева, К.Маркса, Я.Купалы, которые позиционируются продавцами в премиум-классе, останутся за порогом «элитности».  

    По московским меркам большинство наших новостроек класса «люкс» далеки от VIP-недвижимости еще и из-за многочисленности жильцов. В российской столице по-настоящему элитными считаются дома среднеэтажной застройки с количеством квартир не более тридцати. Это недвижимость клубного типа, где проживают люди одного социального статуса, финансового уровня и с похожими жизненными ценностями. В Москве такое жилье сейчас самое дорогое. У нас же, как отмечают в агентстве недвижимости «Динас», «клубные» дома только начинают появляться, и выделить их как класс пока не представляется возможным.

    Что касается самих квартир в дорогих домах, то до сих пор многие девелоперы предлагают стандартные варианты планировки: просторные квадратные комнаты, большую кухню, два и более санузла и т.д. После покупки жильцам нередко приходится переделывать такое жилье «под себя», часто испытывая терпение соседей, на что уходит до 6 до 12 месяцев. В соседней Украине застройщики давно нашли выход из этой ситуации. Еще на стадии строительства дома всем жильцам предлагается утвердить желаемую планировку и дизайн, чтобы уже при сдаче квартиры получить нужное планировочное решение. После чего они берут обязательство (и это прописано в договоре) сделать ремонт в течение года. В результате люди получают качественный ремонт и сохраняют доброжелательные соседские отношения.

    На нашем рынке такие прогрессивные методы пока применяются редко, зато появились застройщики, которые на стадии строительства дома предлагают сделать перепланировку квартиры. Есть проекты с полностью открытым пространством, которое можно формировать в соответствии с собственным вкусом. Как считают наши эксперты, в долгосрочной перспективе, такие «фишки» будут повышать конкурентные преимущества застройщика.

    Пока же тем, кто не желает «жить на стройке», стоит рассмотреть варианты готового жилья на вторичном рынке. Цена на него выше, чем в новостройках – в прошлом году  риэлторы АН «Твоя столица» продали самую дорогую квартиру за $350 тыс. Как отмечают эксперты из агентства недвижимости «Динас», продается подобное жилье с трудом (порой, в течение года), зато жилец получает индивидуальную планировку с учетом функционального зонирования жилого помещения, эксклюзивный дизайнс использованием современных материалов и прочие прелести технического прогресса. Например, систему фильтрации и очистки воды, энергоэффективные отопление, кондиционирование, вентиляцию и др.

     

     

    Стоянка для коня.

    Железного

    Любопытно, что при определении «элитности» того или иного объекта в Беларуси нет четкой привязки к метражу – элитной может быть и 1-комнатная квартира в 60-80 кв м. и 3-комнатная в 120-150 кв.м. Но наибольшим спросом, по словам экспертов, пользуется жилье площадью от 100-120 кв.м. и больше. Популярные когда-то квартиры в двух уровнях в последнее время практически не строятся. По словам Татьяны Недеревой-Архипец, заместителя директора компании «Твоя столицаконсалт», спрос на такие квартиры невелик, поскольку на площади 100 кв.м. сложно сделать качественную и комфортную планировку. Для этого метраж должен начинаться от 180 кв.м., а это уже совсем другая цена объекта. По некоторым оценкам, всего в Минске таких квартир не более 30-40 (см. Таблицу 1).

    Одним из важнейших условий жилья премиум-класса является его обеспеченность стоянками для машин. Для Минска – это вообще больной вопрос. Парковок катастрофически не хватает. Поэтому сейчас в каждой новостройке VIP-уровня предусмотрены подземные стоянки, но количество мест в них ограничено – как правило, одно на квартиру. Поскольку у состоятельных людей порой две, а то и три машины, а наружные стоянки из-за ограниченности территории могут выполнять функцию только гостевых парковок, то можно представить остроту проблемы для человека, живущего в дорогих апартаментах и пытающегося пристроить свойBentley где-нибудь у проезжей части…

    Городские власти пытаются решить проблему, создавая паркинги в спальных районах. Совсем недавно было объявлено о планах строительства нескольких многоуровневых паркингов на въездах в Минск со стороны основных магистралей. Но в таких местах паркинги часто остаются невостребованными. Достаток жильцов в микрорайонах не позволяет им выложить $15-18 тыс. за машино-место в подземном гараже и даже $7-9 тыс. за постоянное место на паркинге при средней стоимости подержанного автомобиля в $5-7 тыс. Обеспеченные же люди вряд ли поедут на окраину города, чтобы припарковать свою машину.

    Каковы перспективы?

    В настоящее время элитное жилье занимает не более 5-8% рынка, а к квартирам бизнес-класса можно отнести 52% строящихся домов (см. Таблицу 2). По мнению риэлторов, это процентное соотношение нет смысла менять. Спрос на элитное жилье – постоянный, достаточно устойчивый, но не выходит за пределы указанных цифр, как и количество состоятельных людей, желающих приобрести дорогую недвижимость.

    – Другое дело: будут ли эти объекты в будущем относиться к классу-люкс, –  размышляет Павел Протасовский.– Сфера недвижимости эволюционирует, и вполне возможно, что через некоторое время те дома, которые сейчас относятся к сегменту премиум, опустятся до бизнес-класса, а на их место придут совершенно новые, уникальные объекты.

    Что касается жилья бизнес-класса, то здесь конкуренциясреди застройщиков будет только обостряться.

    – Это сегмент, где требования к жилью еще находятся в стадии формирования, – считает Татьяна Недерева-Архипец. – На сегодня они размыты, и если застройщик утверждает, что это – бизнес-класс, то в большей степени это обусловлено месторасположением, чем набором технических характеристик. Думаю, что в ближайшем будущем при реализации такого жилья понадобятся другие конкурентные преимущества, которые могут быть интересны покупателям. К примеру, контроль доступа в квартиру и дом, консьерж-служба, система видеонаблюдения, хорошо оборудованная и огороженная детская площадка, парковочные места под домом и на придомовой территории, собственная эксплуатационная служба, комфортные и обустроенные места общего пользования и др.

    Очевидно, что Беларусь неизбежно пойдет по пути, которым в свое время пошли большинство экономически развитых стран – богатые будут жить рядом с богатыми, бедные – рядом с бедными, средний класс – вместе с себе подобными. Но это произойдет не сразу: во-первых, сами эти классы окончательно не сформировались, во-вторых, такое «расселение» не поощряется государством, очевидно, в силу «социальности» нашего государства.

    Это проявляется, в первую очередь, при выделении земельных участков, а также при заселении очередниками тех 10% квартир, которые обычно застройщики передают горисполкому. Но опыт соседних стран доказывает: расселение по уровню доходов – неизбежно. Только у нас для этого понадобится больше времени, чтобы обеспеченные люди выкупили квартиры у тех, кому они достались с дисконтом. И это правильно: продав квартиру в дорогом районе, можно купить жилье гораздо большей площади или даже две квартиры вместо одной. К тому же обеспеченных граждан в стране становится все больше «естественным путем». Это заметно по растущему слою тех, кого принято относить к среднему классу. Именно они сейчас являются покупателями жилья бизнес-класса, доля которого на рынке заметно возросла. Нет сомнений, что часть этой категории граждан вскоре пополнит «элитный» сегмент.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by