DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 2 Фев 2011 0:00

    Работа над ошибками

    Такого обилия предложений жилья и кредитных программ, как сегодня, в Беларуси не было никогда раньше. Но покупатели не спешат ими воспользоваться. На рынке первичной недвижимости – затишье.

    Увеличение масштабов строительства – в этом году в столице планируется  сдать150 домов общей площадью 1 276 574 кв.м. (что в 1,5 раза больше, чем в прошлом) – пока никак не сказалась на стоимости квадратного метра. Она по-прежнему достаточно высока. Девелоперы связывают это с растущими издержками и в буквальном смысле «бьются» за каждого платежеспособного покупателя, взяв в напарники банки.

    Неустойчивое равновесие

    Весь прошлый год рынок первичного жилья демонстрировал стабильность: подвижки средневзвешенной цены составляли не более 0,5%-1%. При этом, по данным АН «Твоя столица», эконом-класс – «падал», бизнес-класс – сохранял устойчивость, а элитное жилье – медленно, но верно дорожало, что в целом и обеспечивало равновесие. В январе ситуация кардинально не изменилась, хотя, как отмечают в девелоперской компании «Промекс», для этого месяца характерен сезонный спад активности – все важные решения, в том числе о покупке и строительстве квартиры, клиенты предпочитают переносить на февраль. Именно в этом месяце застройщики ждут поступления новых финансовых потоков.

    В настоящее время наиболее востребованы объекты эконом-класса (панельные дома популярных серий). Особым спросом (благодаря низкой стоимости) пользуется эконом-жилье в ближайшем пригороде, в районе МКАД. Но при этом большинство квартир в новостройках относятся к бизнес-классу (62 объекта), в эконом-классе строится 26 объектов, элитном – 11. Основная масса коммерческих квартир продается за $1100-1400 за кв.м. Выделяются лишь элитные – они «уходят» по цене от $2000 за кв.м.

    По площади среди однокомнатных эконом-класса преобладают 35-50-метровые, бизнес-класса – 40-60-метровые, элитные квартиры – как правило, 50-110-метровые. В «двушках» метраж варьируется от 55-70 м.кв. – в эконом-классе, 60-80 м.кв. – бизнес-классе, 80-110 м.кв. – в элит-классе. Трехкомнатные предлагаются от 75-90 м.кв. – в «экономе», 90-120 кв.м. – в бизнес-классе и 120-180 кв.м. в элитном.

    При этом в АН «Твоя столица консалт» отмечают стабильный спрос на квартиры площадью от 120 до 180 м.кв. Казалось бы, при этом должно появиться и достаточное их предложение. Но, видимо, застройщики боятся повторно наступить на одни и те же «грабли»: несколько лет назад квартиры большой площади (от 120 кв.м. и выше) возводились повсеместно. При этом никто не задумывался, что они предназначены для обеспеченных людей, желающих соседствовать с себе подобными. Как результат – у девелоперов возникли проблемы с реализацией таких объектов, из-за чего их пришлось продавать с большим дисконтом. Сегодня застройщики «переключились» на малометражное жилье, создав дефицит «больших», в том числе и элитных квартир.

     – Сейчас застройщики внимательно подходят к тому, что они должны строить, – говорит Татьяна Недерева-Архипец, заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столица консалт». –  Как заявил один из наших партнеров – девелоперов, если раньше в огромной марже «тонули» все ошибки, которые могли быть при проектировании, то сейчас, когда приходится сражаться за каждые $5-10 с метра, ошибки обходятся дорого. Благодаря такому подходу есть надежда, что в городе будут строиться только хорошо продуманные дома.  

    В настоящее время в общем объеме новостроек элитное жилье занимает всего 5-8%. Даже повышенный спрос не в состоянии изменить ситуацию, которая зависит от площадок под строительство. А они выделяются городом преимущественно на окраинах. Между тем, покупатели элитного жилья хотят жить в престижных районах – в районе Национальной библиотеки, у Троицкого предместья и на пересечении пр. Победителей и Машерова. И это практически непреодолимый сдерживающий фактор.

    Выгодная бумага

    Реализация жилья на первичном рынке, как и в прошлом году, идет преимущественно через механизмы долевого строительства. Таким образом совершается до 70% сделок. Но, как отмечают наши эксперты, все большую популярность на рынке набирают жилищные облигации (они фигурируют примерно в 20% сделок).

    – Это менее «зажатый» механизм, который выгоден как покупателю, так и застройщику, –говорит Юлия Козловская, начальник отдела правового обеспечения компании «Промекс».– Для покупателя очевидным плюсом является фиксированная цена, страховка или банковская гарантия, которой обеспечивается облигация, т.е. его интересы защищены лучше, чем при долевом строительстве. Для застройщика, несмотря на дополнительные затраты, преимущество состоит в ценообразовании, поскольку здесь идет такое же регулирование, как на рынке ценных бумаг.

    Жилищные облигации являются и инструментом инвестирования: при желании облигации всегда можно продать, вернув собственные средства, в то время как в долевом строительстве процесс возврата денег может затянуться на многие месяцы. Однако, несмотря на эти преимущества, в настоящее время для покупателей недвижимости жилищные облигации – инструмент все еще малоизвестный и непонятный, оттого предпочтения по-прежнему отдаются традиционным формам – долевому строительству и покупке готового жилья.

    К слову, цены на квартиры в зависимости от способов реализации варьируются в среднем от $1338 за кв.м. при долевом строительстве до $1378 за кв.м. при покупке жилищных облигаций. Самое дорогое жилье – в уже готовом доме. Здесь средняя цена – $1454 за кв.м. По словам риэлторов, в последнем случае минимальной ценой является максимальная цена «долевого» метра, что компенсируется отсутствием рисков для покупателя: заплатил деньги – получил ключи. Но проблема в том, что большинство ликвидных квартир к окончанию строительства, как правило, уже распроданы, а оставшиеся реализуются через агентства недвижимости на вторичном рынке, что увеличивает их цену на 15%-20%.

    Бремя перемен

    Тренд последнего времени – активное привлечение заемных ресурсов для покупки жилья. По данным АН «Пакодан», кредитную поддержку сейчас используют до 70% дольщиков.

    Возможно, в этом году процент кредитующихся будет еще выше, о чем уже свидетельствуют очереди в банках для получения кредитов. Причина – в «облегчении» условий кредитования для приобретения и строительства жилья. Сейчас банки стали охотнее сотрудничать с застройщиками и готовы предоставлять потенциальным дольщикам бонусные кредитные программы, которые разрабатываются совместно застройщиками и банками. Порой в эту схему включаются и агентства недвижимости, что снижает кредитную ставку на некоторые объекты в первый год кредитования до фантастических 4%! При обычных условиях кредитования ставка под приобретение недвижимости в среднем по рынку составляет 13,5% для нуждающихся (состоящих на учете) и 15,5% для не нуждающихся.Справедливости ради нужно отметить, что по льготным программам предлагаются, как правило, «неликвиды» девелоперов – квартиры на первых этажах, угловые, рядом с лифтовыми шахтами или увеличенной площади.

    Оценивая перспективы первичного рынка, специалисты отказываются от долгосрочных прогнозов. Но значительных перемен на рынке никто не ожидает. Как и существенных колебаний в цене, хотя эксперты не исключают незначительного роста в 5-6% к концу года.

    – Никакие потрясения рынок не ожидают, – считает Павел Кузнецов, генеральный директор Центра торговли недвижимостью «Пакодан». – Могут испытывать трудности некоторые частные девелоперы, если продолжится массовое строительство жилья на льготных условиях крупными государственными застройщиками, так как они оттянут на себя достаточно большое количество потенциальных дольщиков. Если государство введет более жесткие условия для льготного кредитования, коммерческий рынок будет активнее, но без особых всплесков и, надеюсь, без сильных «провалов»!

    Остается пока открытым вопрос, как отразится на рынке недвижимости планируемое законодательное ужесточение деятельности застройщиков. Имеются в виду разрабатываемый проект постановления правительства с дополнительными критериями, которым должны соответствовать застройщики, а также внесение изменений в указ по долевому строительству и др.

    – Регулирование рынка, безусловно, должно быть, – говорит Татьяна Недерева-Архипец. – Раз я покупаю «воздух» над котлованом, значит, я должна быть защищена от обмана. Однако непропорциональное ужесточение требований сократит количество застройщиков, на рынке, и это неизбежно отразится на объемах строительства, возможности привлекать средства дольщиков, и, соответственно, толкнет вверх цены.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by