Игорь Шишкин, специально для журнала «Дело»,

    Комментарии 3 Ноя 2010 0:00

    Новостройки на подъеме, а продажи в упадке

    На первичном рынке жилья — бурный рост. Но вопрос в том — смогут ли застройщики продать все то, что строят?

     

    Квартиры в белорусских новостройках всегда стоили значительно дешевле, чем на вторичном рынке. Но за последние два года ситуация кардинально изменилась. Отчасти из-за кризиса, а отчасти — благодаря росту предложения качественного нового жилья, «первичка» по цене практически вплотную подобралась к вторичному рынку. Сегодня именно бурная активность девелоперов и государства по вводу жилья заставляет продавцов на вторичном рынке сбрасывать цены. Между тем, эта «палка» о двух концах — резкое увеличение предложения в условиях дорогих и не слишком востребованных кредитов может привести к снижению ликвидности и падению цен на новые квартиры. Как это, уже произошло на рынке офисной недвижимости.

     

    Встречное движение

    По большому счету ситуация на первичном рынке жилья в белорусской столице остается неизменной уже более года. Конечно, кое-какие ценовые подвижки на нем случаются, но в целом все достаточно стабильно. По данным группы компаний «Твоя столица», с осени 2009 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке уменьшилась не более чем на 3%. То есть, по сути, изменение цены находится в коридоре колебаний курса доллара.

    — Если на вторичном рынке продавцы формируют стоимость жилья, исходя из того, сколько денег им сейчас нужно, то на первичном рынке все завязано на сметы и себестоимость, — считает генеральный директор центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Кузнецов. — Как известно, в последнее время ни электроэнергия, ни строительные материалы у нас не подешевели, и оплата труда строителей тоже не снизилась.

    «Коммерческие» квартиры в новостройках Минска предлагаются сегодня по ценам от $700 до $3 000 за м?. Большинство объектов на первичном рынке относятся к бизнес- и эконом-классу — 48% и, соответственно, 42%. При этом если цены на новое жилье эконом-класса падают, то в сегменте бизнес-класса они «заморозились», а стоимость новых элитных квартир за год возросла в среднем на 20%. С точки зрения способа покупки наиболее демократичным вариантом является долевое строительство. Средняя стоимость квадратного метра в этом случае составляет $1270-1290. При приобретении полностью готовой квартиры стоимость метра оказывается не ниже $1400.

     

    Таблица 1. Стоимость новых квартир в Минске в различных ценовых сегментах ($ за 1 м?).

    Месяц

    элит

    бизнес

    эконом

    ноябрь 2009

    1561

    1364

    1224

    декабрь 2009

    1551

    1368

    1218

    январь 2010

    1762

    1407

    1238

    февраль 2010

    1661

    1396

    1336

    март 2010

    1791

    1390

    1247

    апрель 2010

    1825

    1374

    1263

    май 2010

    1880

    1371

    1228

    июнь 2010

    1852

    1354

    1172

    июль 2010

    1810

    1350

    1169

    август 2010

    1897

    1368

    1173

    сентябрь 2010

    1904

    1359

    1146

    Источник: «Твоя столица»

     

    Таблица 2. Стоимость новых квартир в Минске в зависимости от способа строительства ($ за 1 м?).

    Месяц

    Прямая продажа

    Долевое строительство

    Жилищные облигации

    декабрь 2009

    1454

    1296

    1125

    январь 2010

    1461

    1322

    1192

    февраль 2010

    1467

    1344

    1376

    март 2010

    1458

    1315

    1186

    апрель 2010

    1484

    1322

    1197

    май 2010

    1418

    1337

    1234

    июнь 2010

    1440

    1297

    1196

    июль 2010

    1400

    1294

    1290

    август 2010

    1415

    1290

    1397

    сентябрь 2010

    1424

    1267

    1343

    Источник: «Твоя столица»

     

    Врезка

    На рынке недвижимости сейчас наблюдается несколько тенденций: большее, по сравнению с предыдущими годами, количество нового жилья, снижение стоимости квартир, которые при этом стали более технологичными, а также возможный обвал цен через два-три года

     

     

    Смена приоритетов

    Итак, первичный рынок гораздо лучше вторичного пережил пик кризиса. Что из этого следует? Какие тренды будут определяющими для рынка новых квартир в ближайшее время?

    Во-первых, нового жилья будет строиться больше, поскольку спрос на него пока неплохой. Сегодня в белорусской столице в разной степени готовности находится почти сотня строящихся объектов. Только за второй квартал их количество увеличилось на 20%. При этом отдельные проекты — «Минск-Сити», «Маяк Минска», «Каскад» и другие — представляют собой густонаселенные кварталы.

    Во-вторых, многие эксперты отмечают, что большинство девелоперов в условиях кризиса пересмотрели свои проекты в сторону удешевления. Так называемого «элитного» жилья строится совсем немного, а основной акцент делается на квартиры бизнес- и эконом-класса. Свой вклад в этот тренд внесли и государственные застройщики. В последнее время они, в частности МАПИД и Минскпромстрой, все активнее выходят на коммерческий рынок жилья. Цен это пока не обвалило, но, чтобы выдержать конкуренцию с ними, частные застройщики также начинают отказываться от монолитных домов в пользу дешевого панельного домостроения. Учитывая обременения в части инфраструктуры, которые приходится нести застройщикам, монолитная застройка часто нерентабельна. Хотя пока порядка 75% нового жилья — именно монолитно-каркасные дома. Вероятно, самое дорогое жилье именно потому и продолжает дорожать, что его просто недостаточно.

    В-третьих, в новых домах все чаще применяются современные технологии. Это, пожалуй, самый оптимистичный тренд. Особенно это заметно в проектах, которые реализуют иностранные компании-застройщики. Вентилируемые фасады, многоуровневые паркинги, системы центрального кондиционирования и контроля потребления электроэнергии и тепла — постепенно становятся нормальным явлением.

    В-четвертых, первичный рынок может столкнуться с дефицитом ресурсов, от которых он, в отличии от вторичного, очень зависим. Ведь львиная доля сделок со «вторичкой» — многоступенчатые операции по обмену с доплатой. «Чистых» продаж — немного. А на первичном рынке еще год назад 80% сделок совершалось с привлечением кредитных ресурсов. С начала 2010 года, по словам Павла Кузнецова, количество участников долевого строительства с льготными кредитами резко сократилось. И сейчас их доля в коммерческих стройках невелика. С другой стороны, некоторые эксперты считают, что не все так плохо.

    — Вместе с усилением активности государственных застройщиков на рынке жилье будет больше предложений по квартирам в панельных домах, — говорит директор агентства недвижимости «ViVaInvest» Юрий Жарков. — Один из факторов возможных изменений конъюнктуры рынка состоит в увеличении интереса банков к рынку недвижимости, что в конечном итоге может отразиться и на увеличении платежеспособного спроса за счет повышения доступности кредитов, а значит приведет к росту общей активности в отрасли.

    Как бы там ни было, но у многих участников рынка есть серьезные опасения в том, что массовый «вброс» на рынок нового жилья, пик которого придется на 2012-2014 годы, может снова привести к обвалу цен. По плану правительства на 2010 год предусматривается строительство 7 млн м?. квартир, на 2011-й — уже 9 млн. А «на горизонте» уже маячат цифры 12-15 млн м?… В том, что такие объемы сможет «переварить» платежеспособный спрос — есть серьезные сомнения.

     

    Самые «знаковые» проекты на строительном рынке Минска в ближайшие годы

     

    Название

    Район

    Площадь участка

    Срок сдачи первого квартала

    Планируемый объем инвестиций

    1

    «Минск-Сити»

    р-н аэропорт Минск-1

    318 га

    2012 год (14 жилых домов)

    $5 млрд

    2

    «Маяк Минска»

    р-н Национальной библиотеки

    47 га

    2011 год

    $2,5 млрд

    3

    Чайна-таун

    вдоль Свислочи от ул. Аранской до ул. Денисовской

    15 га

    Ориентировочно 2015 год

    н/д

    4

    Парк высоких технологий

    р-н Академгородка в Уручье

    н/д

    2014 год (в том числе жилой район)

    €550 млн

    5

    Миниполис «Каскад»

    р-н ул. Опанского

    16 га

    2015 год

    $350 млн

    6

    «Магнит Минска»

    р-н Национальной библиотеки

    19 Га

    2013-2014 годы

    $250 млн

    7

    Жилой комплекс

    по улице Я.Купалы

    7 га

    2016 год

    $120 млн

    8

    Жилой комплекс «Парус»

    ул. М.Танка

    25 га

    2012 год

    $220

    9

    Жилой квартал «Лебяжий»

    пр-т Победителей в районе «Минск-Арены»

    35 га

    2014 год (15 жилых домов)

    н/д

    10

    Центр «Гулливер»

    ул. Притыцкого в районе Ледового дворца

    3 га

    2012 год

    $63,4

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by