DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 3 Окт 2010 0:00

    Загородный «ценопад»

    Каждый месяц цены на загородную недвижимость продолжают снижаться на 3%. И объективных причин для их повышения в ближайшее время нет.

     

    Начавшийся еще в октябре 2009 года «ценопад» на загородные дома и коттеджи набирает обороты. Таким образом, для покупателей наступили самые благоприятные условия: сейчас дома «уходят» с 20-30% дисконтом, а незавершенные строения продаются ниже себестоимости.

     

    Куда ушли покупатели?

    Причин, которые привели к обвалу цен почти на 40%, множество. И кризис в них занимает далеко не главное место. По мнению экспертов агентства недвижимости «Твоя столица», явный перевес предложения над спросом возник спустя несколько месяцев после подписания Указа Президента №64 от 06.02.2009 года, благодаря которому тысячи нуждающихся практически бесплатно получили земельные участки под строительство. После этого почти 50% потенциальных покупателей ушли с рынка, при этом количество выставляемых на продажу объектов не уменьшилось. Более того, многие обладатели участков оказались не в состоянии за отведенный Указом трехлетний срок начать строительство и стали искать пути избавления от участков. Несмотря на то, что продать такой объект по закону они не могут, часть земельных участков все-таки попала на рынок через «серые» схемы.

    Цены вновь упали. Причем, больше всего в этот период пострадали владельцы «незавершенок» и готовых коттеджей. Ценам на дачи и дома эконом-класса «падать» было уже некуда — за два кризисных года они снизились почти вдвое, да и спрос на такую недвижимость был более-менее стабилен. К примеру, реконструированный сельский дом — на сегодняшний день самое востребованное жилье — стоит $60-70 тысяч, тогда как два года назад цена на него достигала $100-120 тысяч. В то же время коттедж в Боровлянах с современной отделкой, полностью готовый для проживания, можно приобрести за $200 тысяч. Участки с незавершенным строительством в Тарасово, Боровлянах или Ждановичах, уходившие в прошлом за $80 тысяч, теперь оцениваются в $30-40 тысяч, а с аукциона — еще дешевле.

    Один из трендов рынка недвижимости сегодня — большие дисконты. Разница между начальной ценой и ценой покупки порой составляет от 20% до 30%. Как отмечают эксперты, в нынешней ситуации продаются только те объекты, на которые владелец дает хорошую скидку.

    Если раньше у покупателей было два-три реальных предложения, то сейчас они приходят со списком из 15-20 домов и просто шантажируют продавцов, — рассказывает Людмила Красовская, директор агентства недвижимости «Твоя столица». —Отсюда много обид от владельцев, которые считают, что в таком «необоснованном» снижении виноваты агентства. Просто люди живут старыми ценами, старыми мерками, им тяжело свыкнуться с мыслью, что их дом стоит дешевле, чем соответствующая таким же потребительским свойствам, квартира. Но с другой стороны, наши докризисные цены из-за дефицита земельных участков были необоснованно завышены и превышали мировой уровень, сейчас же мы постепенно приходим к мировым стандартам.

    Как бы то ни было, непродаваемых объектов не бывает. Другое дело, что теперь их нужно активно рекламировать и поэтапно снижать цену.

     

    Лидер продаж

    Сейчас покупатель стал более рационально подходить к покупке недвижимости — спрос определяется критерием необходимой достаточности. Из-за этого практически не востребованы дома для отдыха вблизи национальных парков и заповедников.

    Прошла мода и на помпезные многометражные строения. Отчасти этому «поспособствовало» и Постановление Совмина №639 от 28.04.2010 года, согласно которому дома с общей площадью помещений более 200 м² признаются жильем повышенной комфортности, что в свою очередь тянет за собой 100% оплату коммунальных услуг.

    Наибольшим спросом теперь пользуются дома эконом-класса — строения из блоков или кирпича площадью до 150 м², с паровым отоплением, водопроводом, местной канализацией и телефоном. Желательно, чтобы при нем был приусадебный участок около 15 соток. При этом гараж, как ни странно, не обязателен — большинство жителей предпочитают ставить авто под навес. Оптимальная цена на такой дом — до $60 тысяч. Как правило, подобное жилье приобретается взамен проданной городской квартиры и без привлечения кредита.

    Лояльней стали относиться покупатели к еще совсем недавно непрестижному южному направлению. В агентствах недвижимости это связывают не столько со снижением требований к жилью, сколько с хорошей информированностью о размещении загрязняющих природу предприятий — юг столицы в этом плане стал далеко не самым худшим вариантом. Изменилось отношение и к максимальному расстоянию до МКАД. Если раньше покупатели непременно стремились попасть в 15-километровую зону, то теперь, после реконструкции ряда пригородных трасс, рассматриваются варианты и до 50 километров.

    Люди поняли, что нужно измерять не расстояние, а время, которое они тратят по пути от дома до города и наоборот, —говорит Людмила Красовская.— Сейчас дома, находящиеся на расстоянии 30 километров от МКАД, покупатели приобретают для ежедневного посещения Минска. Конечно, в этом случае возрастают требования к инфраструктуре — необходим хотя бы один магазин продуктов и общественный транспорт в пределах одного километра. В поселках, удаленных от столицы на 50 километров, должны быть школа, детский сад, поликлиника или больница, магазин и администрация. В таком месте покупаются дома для постоянного проживания. Как правило, основные их покупатели — семьи с маленькими детьми.

    Самыми же проблемными для продажи являются дома из так называемого евробруса. Московская мода на экологичность у нас, к сожалению, не укоренилась. Покупая загородную недвижимость, белорусы стремятся перенести комфорт городской жизни на загородную. Дом из дерева требует особого обслуживания и интерьера. В связи с этим такие строения продаются медленно и только настоящим ценителям натурального жилья. Не прижились у нас и таунхаусы. Проблема в том, что при проектировании подобных объектов ставка делается на большой метраж, что даже при невысокой цене квадратного метра (от $700) делает таунхаус «неподъемным» для среднего класса. Элитное жилье с отделкой обходится дешевле.

     

    «Белорусской Рублевки» не будет

    Элитное жилье — пожалуй, единственная категория загородной недвижимости, спрос на которую не упал даже в период кризиса. Причина проста — подобных объектов у нас единицы и в продажу они попадают достаточно редко, а количество желающих приобрести дом повышенной комфортности год от года меньше не становится. Более того, после массовых лесных пожаров в России вырос спрос на белорусскую недвижимость со стороны наших соседей. Конечно, в связи с общей корректировкой цен стоимость такого жилья изменилась. Если раньше оно продавалось за $1 млн — $1,2 млн, то теперь цены снизились до $500-600 тысяч.

    Определяя критерии элитности жилья важно понять, что не каждый дом с шикарной отделкой можно отнести к VIP-недвижимости. По мнению риэлторов, метраж и отделка в таком доме — дело вторичное. Самое главное, чтобы коттедж находился в экологически чистой лесопарковой зоне, чтобы к нему вели удобныеподъездные пути. Немаловажна и налаженная система безопасности, а также однородность заселения коттеджного поселка — богатые хотят жить с богатыми. Однако, несмотря на стремление обеспеченных людей к объединению, в Беларуси вряд ли когда-нибудь появится своя «Рублевка».

    — Белорусы уже неоднократно пытались повторить московский опыт и создать свой поселок закрытого типа, наподобие Рублевки. Но такие проекты погибли еще на стадии зародыша. Причина тому — белорусский менталитет и спокойная обстановка, — считает Владимир Чернушевич директор агентства недвижимости «Загородный дом».— В России богатые уходят в закрытые поселки «из-за боязни пули». Для нас эта проблема не актуальна. Кроме того, не стоит забывать, что состоятельные белорусы еще в 1990-х годах смогли приобрести участки в хороших местах и «приросли» к ним. Маловероятно, что они изъявят желание поменять место жительства. Кроме того, в последнее время богатые просто боятся открыто демонстрировать свое благосостояние — это, кстати, отразилось и на архитектуре. Раньше была тенденция строить «дворец» снаружи и «сарай» внутри, теперь же все наоборот. А что касается пресловутых Дроздов — это не белорусская Рублевка, а зачастую «запасной аэродром» для состоятельных россиян. По данным нашего агентства, до 80% квартир в поселке уже принадлежит гражданам Российской Федерации.

     

    Цены еще упадут

    Эксперты «Дела» пока не готовы давать долгосрочные прогнозы — слишком много факторов может повлиять на состояние рынка.

    Цена на недвижимость в Беларуси зависит даже от того, насколько вырастет зарплата в Китае, — отмечаетВладимир Чернушевич.— В последнее время из-за роста заработной платы стало невыгодным размещать производство в этой стране. В связи с этим для нашей республики открываются большие перспективы. Если внутренняя политика будет направлена на развитие производственной базы, в том числе будет упрощена процедура получения земли под производство, это «вздернет» все рынки, и спрос на недвижимость начнет расти. Этому же поспособствует и неуверенность населения в стабильности евро и доллара. С другой стороны, перенасыщение рынка вследствие принятия Указа №64, когда только в Минском районе было выделено 18 тысяч земельных участков и 20 тысяч еще планируется выделить, приведет к еще большему падению цен.

    Участники рынка считают, что снижение стоимости коснется в основном незавершенного строительства — цены на готовые дачи и дома эконом-класса уже достигли своего критического минимума. Что же касается «незавершенки», то, как только будет создан прецедент изъятия участков, белорусы начнут массово от них избавляться, что соответственно еще больше их обесценит. Уже сейчас купить незавершенное жилье выгоднее, чем построить дом самому, и намного эффективнее приобретения 3-4-комнатной квартиры.

    Но это лишь предполагаемые сценарии развития событий — один указ, постановление или внешние политические причины могут все изменить. Ясно одно: большой выбор жилых объектов, низкая цена на них и существенные скидки уже сейчас создают самые благоприятные условия для инвестирования в недвижимость.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by