DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 3 Окт 2010 0:00

    Самое время покупать, но где взять деньги?

    Цены на квартирном рынке лежат «на дне» уже второй год. И «всплывать» пока не собираются.

     

    На белорусском рынке недвижимости вот уже второй год наблюдается состояние глубокой депрессии. Прошлогодние прогнозы аналитиков, предрекавших ему медленный, но стабильный рост не оправдались. Более того, летом 2010 года цены на квартирном рынке оказались даже на 1,5-3% меньшими, чем год назад. Причем, прогнозировать развитие ситуации даже на среднесрочную перспективу никто не решается. Максимум, что можно предположить, — по крайней мере до Нового года ситуация вряд ли существенно изменится.

     

    Рынок стоит

    По данным специалистов из Информационного центра долевого строительства «Твоя столицаконсалт», в августе средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилья Минска составила $1382 за м². И хотя по сравнению с июлем она увеличилась на 0,6%, это слабое утешение. Во-первых, потому, что каждый год, начиная с августа, на рынке жилой недвижимости наступает период сезонного всплеска активности. Во-вторых, в сентябре 2009-го цена предложения была значительно большей — в среднем $1426 за м².

    По словам риэлторов, рынок фактически стоит. По разным оценкам, количество реальных сделок на нем, в сравнении с прошлым годом, уменьшилось на 30-40%. И проблема даже не в том, что продавцы придерживают квартиры, не желая отдавать их по столь низким ценам, но и в отсутствии платежеспособных покупателей. По сравнению с летом прошлого года спрос упал почти на 7%. Характерный индикатор того, что на недвижимости сейчас нельзя заработать — с рынка поголовно ушли спекулянты, обеспечивавшие еще пару лет назад, как минимум, четверть платежеспособного спроса. Участники рынка говорят о том, что ситуацию на нем сейчас практически невозможно спрогнозировать — слишком много политических и экономических факторов влияют на стоимость квадратного метра.

    — Главным фактором, сдерживающим восстановление докризисных объемов продаж на вторичном рынке недвижимости, является финансовый, — говорит директор Информационного центра «Твоя столицаконсалт» Владимир Давидович. — Был определенный отложенный спрос, но летом и осенью прошлого года, когда цены достигли минимума, он был реализован. Все, кто хотел купить квартиру, и мог себе это позволить — купили. Теперь же деньги «в чулках» закончились. Вторая причина в том, что, в отличие от многих сопредельных государств, кредиты в Беларуси так и не стали доступными для населения. Ведь кредиты, выдающиеся «льготникам», не могут «толкать» весь рынок. Так подогревается лишь самый дешевый его сегмент. Наконец, третья причина — конкуренция со стороны первичного рынка. Новостроек в Беларуси по-прежнему много, и цены на новое жилье в среднем на 15% ниже.

    По оценкам риэлторов, недвижимость в Беларуси явно недооценена. Об этом свидетельствуют сравнения с соседними странами, такими как Польша, Украина или Россия. Тем более что сейчас цены явно достигли своего «дна» и существенное их снижение вряд ли возможно. Значит, самое время покупать. Но, к сожалению, обеспеченных людей, которые могут себе позволить долгосрочные вложения в недвижимость, в нашей стране немного. Не случайно две и более квартир в столице имеют всего 20 тысяч человек. Что касается спекулянтов, способных «разогреть» рынок, то они работают только в условиях краткосрочной перспективы и на волне роста цен. Для большинства же потенциальных покупателей основным источником средств являются именно кредитные ресурсы.

     

    Высокая планка

    Начиная с конца 2008 года, из-за растущих рисков большинство банков ушли с рынка недвижимости. Одно время такие кредиты выдавали всего в трех банках, причем процесс получения денег сопровождался значительными трудностями и ограничениями. Разумеется, ставка тоже взлетела «до небес», достигая 25-28%.

    Сегодня все активные игроки, которые кредитовали приобретение недвижимости в 2007-2008 годах, вернулись на рынок. По данным аналитического центра Realt.by, достаточно активно этим занимаются в одиннадцати банках. Причем, в некоторых из них возвращаются к докризисным условиям, принимая ликвидную недвижимость в качестве залога без дополнительного поручительства, заменяя его страхованием жизни заемщика и предмета залога. Но, к сожалению, уровень ставок по таким кредитам пока слишком высок.

    — Если до 2009 года кредиты были более или менее подъемными для населения, и количество сделок с их использованием постоянно росло, то сейчас ставки по ним таковы, что смысла брать такие кредиты не стало, — считает директор риэлторской компании Dinas Владимир Завгородний. — Не секрет, что за время кризиса зарплаты как в государственных организациях, так и в частных компаниях были заморожены, а цены на потребительском рынке — выросли. Поэтому люди очень осторожны в оценке своей платежеспособности. Да и мировая практика показывает, что кредиты на жилье должны выдаваться не более чем под 5% годовых. Тогда они будут действительно массовыми, да и риск их невозврата существенно снизится.

    В самом деле: хотя в большинстве случаев на бумаге процентная ставка по кредитам, выдаваемым «на общих основаниях», сегодня начинается с 14%, реально речь идет о 17-18%. Это не просто дорого, а очень дорого, учитывая значительный размер основного долга. Поэтому и спрос на такие ресурсы крайне низок. Не случайно банкиры стараются сами искать контакт с риэлторами, чтобы последние предлагали их программы своим клиентам — такого не было уже давно.

     

    Важные тренды

    Очевидным трендом квартирного рынка является смещение приоритетов покупателей в сторону более дешевого жилья. Так, в августе на столичном рынке спрос превышал предложение именно на однокомнатные и многокомнатные квартиры. С просторным жильем все объясняется просто: в этом сегменте цены упали серьезнее всего. Поэтому именно сейчас появилась неплохая возможность для тех, кто собирается обменять свою квартиру на большую или лучших потребительских качеств с доплатой. Если на «двушки» с июля по август цена увеличилась на 1,4%, то на многокомнатные — упала на 2,2%. Если основная доля «однушек» (около 70%) в этом году продавалась по цене $1200-1500 за м², то многокомнатные — менее чем по $1200. И еще одна тенденция: в августе, по сравнению с июлем, цена предложения выросла только в Центральном, Первомайском и Советском районах столицы. Во всех остальных районах продолжалось ее падение. Особенно существенное — в Партизанском и Ленинском.

    — Многокомнатные квартиры и так называемое «элитное» жилье продается сейчас с очень большим дисконтом, — подтверждает Владимир Давидович. — Даже в центре города цена на него редко превышает $2000 за м². Не случайно большинство девелоперов, начинающих строительство, выбирают стандартные проекты. Так что через 1,5-2 года рынок наверняка столкнется с дефицитом квартир улучшенной планировки.

    Что касается первичного рынка, то он действительно является важным фактором, оказывающим серьезное влияние на уровень цен. В первом полугодии 2010 года в Беларуси было введено более 3 млн м² жилья, а план до конца года — почти 7 млн метров. В 2011 году планируется и вообще поднять планку до более чем 9 млн метров. Деньги на первичный рынок поступают исправно. Так, в этом году на финансирование строительства жилья планируется направить Br12,647 трлн, а на создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры — более Br1,6 трлн. Случаи заморозки строительства и обмана дольщиков у нас довольно редки и доверие к «долевке» по-прежнему велико. Тем более что государство постепенно снимает многие барьеры на пути ускорения темпов строительства. Например, согласно Указу Президента №266 у застройщиков появилась возможность осуществлять проектирование параллельно строительству. В результате срок строительства объектов можно сократить, как минимум, на полгода.

    В условиях депрессии вторичного рынка риэлторы несут значительные финансовые потери, поэтому все активнее начинают работать с «первичкой» и даже с коммерческой недвижимостью.

    — Риэлторы активно участвуют в привлечении дольщиков в проекты, осуществляющиеся на первичном рынке, — рассказывает Владимир Завгородний. — Это позволяет как-то минимизировать потери, связанные с сокращением числа сделок на вторичном рынке. Для застройщиков это тоже выгодно. Ведь риэлтор не только обеспечивает дополнительную рекламу их проектам, но и «фильтрует» клиентов. В результате застройщику остается лишь заключить договор.

    Резюмируя, можно отметить, что хотя участники рынка очень осторожны в прогнозах, общее мнение таково: во-первых, до конца года, а, скорее всего, и до весны ситуация на рынке недвижимости кардинально не изменится. Возможно, что традиционный осенний всплеск спроса немного «подогреет» цены, но вряд ли существенно. Во-вторых, цены в Беларуси, скорее всего, достигли «дна». В-третьих, учитывая перспективу роста цен, сейчас хорошее время для покупки жилья. Особенно это касается многокоматных квартир и, так называемого, «элитного» жилья, которое подешевело особенно значительно.

     

    Цены на вторичном рынке Минска в 2009-2010 годах ($)

    Месяц

    Средняя цена предложения

    Средняя цена сделки

    Сентябрь 2009

    1426

    1266

    Октябрь 2009

    1442

    1341

    Ноябрь 2009

    1483

    1344

    Декабрь 2009

    1491

    1396

    Январь 2010

    1521

    1368

    Февраль 2010

    1506

    1379

    Март 2010

    1489

    1362

    Апрель 2010

    1466

    1366

    Май 2010

    1443

    1331

    Июнь 2010

    1399

    1307

    Июль 2010

    1374

    1279

    Август 2010

    1382

    1272

    Источник: ОДО «Твоя столицаконсалт»

     

    Цены на первичном рынке Минска в 2009-2010 годах ($)

    Месяц

    Средняя цена

    Сентябрь 2009

    1356

    Октябрь 2009

    1370

    Ноябрь 2009

    1355

    Декабрь 2009

    1353

    Январь 2010

    1372

    Февраль 2010

    1379

    Март 2010

    1371

    Апрель 2010

    1363

    Май 2010

    1351

    Июнь 2010

    1325

    Июль 2010

    1318

    Август 2010

    1330

    Источник: ОДО «Твоя столицаконсалт»

     

    Динамика цен предложения квартир в Минске

    Кол-во комнат

    Средняя цена, S/м²

    Прирост за период июль-август, %

    июнь

    июль

    август

    1-комнатные

    1408

    1381

    1386

    0,4

    2-комнатные

    1391

    1367

    1386

    1,4

    3-комнатные

    1395

    1364

    1369

    0,4

    многокомнатные

    1430

    1416

    1385

    -2,2

    Средневзвешенная цена предложения

    1400

    1374

    1382

    0,6

    Средневзвешенная цена предложения, скорректированная на структуру предложения

    1397

    1373

    1376

    0,2

    Источник: ОДО «Твоя столицаконсалт»

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by