DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 3 Сен 2010 0:00

    «Слепой» рывок

    Количество гостиничных номеров в Минске должно утроиться. А значит, уже через три-четыре года гостиничные операторы столкнутся с ростом конкуренции.

     

    Большинство белорусских гостиниц не соответствуют требованиям времени как по стоимости проживания, так и по качеству обслуживания. Наши граждане, часто бывающие за рубежом, не говоря уже об иностранцах, прекрасно знают, что за ту же цену в отелях Польши, Литвы или Германии можно получить гораздо более обширный сервис. Кроме того, даже чисто количественно гостиниц в Беларуси не хватает, что ограничивает возможности по развитию въездного туризма.

    Впрочем, в ближайшие три-четыре года ситуация должна измениться к лучшему. Импульс рынку отельной недвижимости дал Чемпионат мира по хоккею, который пройдет в Беларуси в 2014 году. Его посетят около 35 тысяч иностранных гостей а, следовательно, количество мест в наших отелях необходимо утроить. Беда в том, что никаких расчетов, кроме сиюминутной необходимости принять посетителей чемпионата, похоже, ни у кого нет. Поэтому спрогнозировать последствия такого «слепого рывка» с резким насыщением рынка очень сложно.

    Позавчерашний день

    Большинство гостиниц в Беларуси достались «в наследство» от советского прошлого. Основная их часть (210 из 312 на 25437 мест к началу 2009 года) находится в собственности государства. При этом в гостиничном фонде столицы насчитывается всего 28 объектов в общей сложности на 5 600 мест. Из них всего две — частные. Остальные находятся в коммунальной собственности или являются ведомственными — принадлежат Управлению делами Президента, предприятиям или профсоюзам. По технической оснащенности и подготовленности персонала к работе с требовательными зарубежными клиентами большинство из них — это даже не вчерашний, а позавчерашний день. Фактически в Минске только четыре отеля соответствуют современным стандартам. Это — пятизвездочные CrownPlazaи «Европа», а также 4-звездочные «Минск» и «Виктория». В 2009 году в Беларуси не было открыто ни одного нового отеля.

    Вероятно, именно по причине слабой конкуренции белорусские гостиницы работают с очень хорошей рентабельностью, которая в2007 году среди минских отелей доходила до 170%. Даже за кризисный 2009 год, например, владельцы отеля «Виктория» получили около Br5 млрд чистой прибыли, а отеля «Минск» — Br7 млрд.

    — Средняя загруженность в гостиницах Минска составляет 40% с незначительными колебаниями, как в меньшую, так и в большую сторону, — говорит Андрей Алешкин, глава белорусского представительства компании Colliersinternational. — В столице загруженность гостиниц на 5-7% выше, чем в среднем по стране. Кризис, безусловно, повлиял на показатели наполняемости белорусских отелей. Но, благодаря тому, что их постояльцы в большей части являются событийными и деловыми туристами, падение составило менее 9%. Причем это средняя величина. Некоторые из минских отелей фактически были заполнены на прежнем уровне.

    Несмотря на то, что средняя наполняемость гостиниц сейчас составляет, по разным данным, 40-50%, в пиковый сезон в Минске ощущается дефицит номеров. В первую очередь, самых дешевых и самых дорогих — эконом- и бизнес-класса. В «высокий» сезон и в дни крупных деловых и массовых мероприятий средняя наполняемость гостиниц, по словам участников рынка, достигает 75-80%, а 3-звездочные гостиницы порой заполняются на 100%. В низкий же сезон (конец декабря — начало января и август) гостиницы загружены в среднем на 10-20%. Но все равно — это намного лучше, чем у соседей. А значит, доходность вложений в гостиничную недвижимость остается высокой, что подогревает интерес инвесторов к реализации подобных проектов в Беларуси.

    При этом если в зарубежных отелях гибко варьируют цены в зависимости от времени года, количества постояльцев и других факторов, то в большинстве белорусских гостиниц работают без каких-либо сезонных скидок. Вопреки ожиданиям, в 2009 году в отелях Минска не произошло существенного изменения стоимости проживания. Цены были жестко зафиксированы в долларах США, а изменения носили чисто сезонный характер и отмечались лишь в частных отелях.

    Минские отели заполнены более чем достаточно, — подтверждает Александр Свиридович, директор гостинцы «Европа», возглавивший, кстати, недавно созданную Минскую гостиничную ассоциацию. — В этом году даже в июле средняя загрузка у нас составляла около 70%. Так как основная масса постояльцев столичных отелей — деловые и событийные туристы, периодически возникает дефицит люксов и наиболее востребованных номеров уровня 4*. Доля туристов среди наших клиентов пока невелика — около 20-25%. Хотя в последние годы она медленно увеличивается.

     

    Отельный «бум»

    В преддверии Чемпионата мира по хоккею правительство и минские власти развернули массовую кампанию по привлечению инвестиций в отельный бизнес. Мингорисполком уже объявил о выделении под строительство гостиниц 40 участков. По словам заместителя председателя Мингорисполкома Олега Табанюхова, к 2014 году почти все действующие столичные гостиницы будут реконструированы. Дополнительно предполагается построить еще, как минимум, 12-15 новых отелей. В основном — за счет зарубежных инвесторов, которым при этом поставлены весьма жесткие условия: до конца этого года они должны предоставить проектную документацию, а в 2011 — начать строительные работы. В противном случае городские власти могут забрать выделенные участки обратно и передать их другому инвестору.

    — Мы всем ставим задачу, что если к концу года не будет проектно-сметной документации, то эта компания автоматически исключается из инвестиционного проекта. Потому что гостиница в 2014-2015 годах будет менее востребована. А мы берем тех, которые успеют разработать проектно-сметную документацию и к 2013 году, то есть за 2,5 года введут этот проект,— подтвердил О. Табанюхов.

    В Мингорисполкоме сообщили, что заявки на выделение участков поступили от полутора десятков инвесторов. Некоторые из них уже начали строительство, и суммы вложений порой достигают довольно значительных величин — по некоторым проектам до $100 миллионов. Прежде всего, до конца 2013 года в Минске планируется увеличить 4- и 5-звездочный номерной фонд на одну тысячу мест, когда сейчас их около 800. Это необходимо для того, чтобы разместить 16 команд — участниц Чемпионата, VIP-болельщиков и официальных лиц. К слову, это полностью совпадает с интересами инвесторов, предпочитающих вкладываться в проекты с высокой нормой прибыли, какими являются 4- и 5-звездочные отели. С другой стороны, ориентация на бизнес-сегмент может аукнуться столице дефицитом наиболее популярных у туристов недорогих 3-звездочных гостиниц.

    На сегодняшний день в Беларуси не хватает качественных проектов всех типов, — считает Андрей Алешкин. — Новое строительство активно ведется, но фактически все объекты будут претендовать на 4-5*. Это значит, что к 2014 году сегмент высококлассных отелей в столице в основном будет заполнен. Поэтому новые проекты должны быть представлены в формате 2-3* и рассчитаны на массовый туризм.

    Три новых отеля уже строятся. В третьем квартале 2009 года компания «Кузнецкий Мост Девелопмент» приступила к возведению многофункционального комплекса в составе штаб-квартиры Национального олимпийского комитета, бизнес-центра и отеля категории 4 звезды. Предполагаемый оператор — RezidorSAS.Второй гостиничный комплекс(HyattRegency) строится в районе Старовиленского тракта на берегу Комсомольского озера. А на пересечении проспекта Независимости и ул. Калиновского возводится «Президент-отель». Кроме того, отельным оператором Kempinskiужеведется проектирование объекта.В Управлении физической культуры, спорта и туризма Миноблисполкома также сообщили, что в 2012 году в Минской области будет построен первый в Беларуси SPA-отель. Его планируют построить на территории конноспортивного комплекса «Урожайный», расположенного в Сеннице Минского района. Финансироваться проект будет эстонскими инвесторами.

     

    Новые проекты, запланированные к реализации в 2012-2013 гг.

    Источник: Colliersinternational

     

    После 2014-го

    Впрочем, уже сегодня ряд экспертов отельного рынка высказывают опасения, что столь масштабное увеличение гостиничного фонда может создать проблемы с наполняемостью гостиниц после 2014 года. Ведь Чемпионат мира — это разовое мероприятие, а туристический потенциал тех же Киева и Варшавы значительно превышает возможности Минска. Наверняка операторам придется столкнуться с ростом конкуренции, в которой у зарубежных сетей намного больше шансов. Во-первых, они применяют единые и самые современные технологии, что позволяет экономить на текущих издержках, во-вторых, имеют возможность гибко варьировать цены, в-третьих, еще на этапе строительства используют более «длинные» и дешевые ресурсы.

    Одной из основных проблем в развитии белорусского отельного рынка является то, что оператор не строит гостиницу сам, — говорит Андрей Алешкин. — Поэтому, прежде всего, необходимо найти девелопера, который будет развивать проект. Кроме того, отельная недвижимость характеризуется длительными периодами окупаемости — как правило, 10-15 лет. Для развитого европейского рынка это нормально, но белорусские девелоперы не привыкли работать в столь долгосрочных проектах.

    Действительно, белорусские инвесторы часто являются заложниками системы финансирования строительства. Например, отель «Европа» строился за кредитные деньги и ссуды Мингорисполкома. Их необходимо вернуть в течение 10 лет — это максимальный срок, на который в нашей стране можно получить кредит. Аналогичная ситуация в «Виктории» и «Минске». Получается, что наши гостиницы вынуждены держать цену, чтобы обеспечить возврат кредитов. А иностранные операторы могут растянуть срок окупаемости на 15 и более лет, что сделает их предложения более выигрышными.

    С другой стороны, руководители белорусских гостиниц надеются, что незаполненность рынка и неизбежный период адаптации иностранных операторов к местным условиям даст им некоторый временной лаг, который можно использовать для укрепления позиций — обучения персонала, внедрения новых технологий.

    — В ближайшие годы места на рынке хватит всем, — уверен Александр Свиридович. — К тому же, сколько реально будет построено новых отелей — это большой вопрос. Ведь планы и их реализация — разные вещи. Нам сегодня доводится «сверху» масса показателей, которые мы должны выполнять — от экономии энергоресурсов и объема оказываемых услуг до сдачи макулатуры и лома цветных металлов. Было бы интересно посмотреть, как будут работать иностранные инвесторы в таких условиях. Но я думаю, что, например, для Kempinskiони будут неприемлемы. В любом случае, гостиница — это не просто размещение в номерах, а целый комплекс услуг: и общественное питание, и служба безопасности, и приличное количество лицензий, которые необходимо получить. Мы здесь давно живем и работаем, а они все-таки не привыкли к таким своеобразным условиям. Кроме того, у нас есть определенный запас прочности. Да и за те три года, в течение которых будет построен тот же Hyattситуация на рынке может кардинально измениться.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by