DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 11 Июн 2010 0:00

    Затишье перед бурей?

    Большие надежды на развитие рынка недвижимости девелоперы, в частности, возлагают на проведение в Минске в 2014 году чемпионата мира по хоккею. Предполагается, что кроме спортивных команд город посетит более 35 тысяч болельщиков. К этому событию в столице планируют построить более 20 новых гостиничных объектов. Придется существенно расширить и зоны розничной торговли, что повлечет за собой увеличение складских площадей. Но главным толчком для рынка может стать приход в Беларусь представительств иностранных компаний – торговых и гостиничных сетей, транспортных и логистических компаний, которые и станут основными потребителями строящейся сегодня недвижимости.

     

    «В» — упало, «А» — пропало

    Уже сейчас, по данным ОДО «Твоя столицаконсалт», в Минске действует 43 бизнес-центра, общей площадью порядка 475 тыс. м?. Из них 22 относится к самому низшему классу «С», 17 — к классу «В», четыре — к классу «А». Классификация эта довольно условная, поскольку, по мнению Юрия Попова, заместителя директора «Твоя столицаконсалт», на белорусском рынке офисной недвижимости пока не существует единых стандартов определения классности. Если же брать за образец европейскую или российскую классификацию, то класс «А» у нас просто отсутствует — по большому счету ни одно из зданий, построенных в Минске, не соответствует такому стандарту по качественным характеристикам. При этом ставки арендной платы сохраняются на европейском уровне. Так, если в Варшаве аренда офиса класса «А» обойдется в €23-25 за м? без учета НДС, то у нас в объектах уровнем ниже ставки такие же, а то и более высокие.

    По мнению экспертов, столь парадоксальная ситуация сложилась из-за «всеядности» отечественного рынка офисной недвижимости. В докризисные годы на волне роста рынка многие девелоперы строили дешевые безликие коробки с коридорной системой, зная наверняка, что они будут «поглощены», так как альтернативных площадей просто не было. Во многом из-за кризиса строительство таких офисов продолжится и в ближайшие 3-4 года, пока рынок не «наестся» и на нем не появятся принципиально новые качественные объекты, такие как «Маяк Минска», «Минск-Сити» и др. В нынешнем году, по данным компании Colliers International, планируется построить 13 новых объектов совокупной площадью 110 тыс. м?. Не исключено, что реальное количество введенных в эксплуатацию офисных помещений будет меньше запланированного на 15-25% из-за нестабильного финансирования. Но и эта цифра, учитывая экономическую ситуацию в стране, весьма внушительная.

    Сейчас доля вакантных площадей возросла в первую очередь за счет ввода новых офисных центров, что усиливает конкуренцию между арендодателями. Это неизбежно должно привести к тому, что будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг, более гибкими ставками и структуройаренды. Пока же арендаторы и покупатели офисной недвижимости пользуются ситуацией — в этом году, как и в прошлом, наблюдается уменьшение цен и ставок арендной платы. По данным ОДО «Твоя столицаконсалт», снижение цен на долевое строительство в первом квартале 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009 года составило 27,3% на объекты класса «А», 33,7% — на объекты класса «В», 30,5% — на объекты класса «С». А уровень арендных ставок на помещения класса «А» снизился на 29,3%, класса «В» — на 38,8%, класса «С» — на 37,7%. Но по сравнению с четвертым кварталом 2009 года существенных изменений по ставкам арендной платы и ценам долевого строительства уже не наблюдается — падение остановилось.

     

     

    Из-за высокой стоимости белорусские офисы класса «А» востребованы в основном представительствами иностранных компаний

     

    Старые форматы несут убытки

    В Минске действуют уже 40 построенных и реконструированных торговых центров, общая площадь которых превысила 366 тыс. м?. А обеспеченность современными торговыми площадями на 1000 жителей, по данным ОДО «Твоя столицаконсалт», составляет около 55 м?. По европейским меркам, это совсем немного — в среднем на 1000 жителей там приходится 250 м? торговых площадей.

    Подвижки на рынке, конечно, есть. Даже в минувшем кризисном году было построено пять новых торговых центров, а на 2010 год, по данным компании Colliers International, запланирован ввод еще десяти крупных торговых объектов общей площадью более 60 тыс. м?. Большинство из них должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2009 году, но из-за кризиса сроки строительства отодвинулись.

    По этой же причине наметилось и снижение спроса на торговые объекты, особенно устаревших форматов. Количество желающих приобрести или взять в аренду торговые площади уменьшилось за 2009 год на 15%. Упали и ставки арендной платы. В помещениях с непродуманной концепцией, в частности, переоборудованных на месте старых рынков, их снижение доходит до 50% и более. В современных торговых центрах ставки упали в среднем на 30%, но, как отмечают эксперты, такие объекты хотя бы заполнены арендаторами.

    По мнению Юрия Попова, востребованность любого торгового объекта определяется в первую очередь его местоположением. Кроме того, на спрос влияют размер помещений, архитектурно-планировочное решение, наличие развлекательных объектов и многое другое. Успешными в этом плане являются торговые центры современного формата такие, как «Титан», «Корона», «Экспобел», Prostore, «Гиппо» и некоторые другие. В некоторых из них еще на этапе строительства была проведена работа по подбору арендаторов (в основном торговых сетей) и в зависимости от их запросов организованы торговые площади. Те же объекты, которые изначально строились под индивидуальных предпринимателей с «нарезкой» в 10-12 м?, а то и 6 м? пользуются наименьшей популярностью у арендаторов и соответственно, имеют наибольшую вакантность.

     

    В ожидании торговых сетей

    На рынке складской недвижимости Беларуси четко заметен неудовлетворенный спрос, особенно на помещения до 500 м? и свыше 2000 м?, причем как в аренду, так и в собственность. Имеющиеся складские объекты в большинстве своем представлены старыми переоборудованными постройками, которые по общепринятой классификации можно отнести к складским помещениям классов «С» и «D». Несмотря на нехватку площадей, популярностью они не пользуются, так как не соответствуют требованиям, предъявляемым к современным складам. Больше всего нареканий вызывает отсутствие регуляции температурного режима, современных транспортных и других коммуникаций, грамотного планировочного решения, возможности зонирования площадей под «мелкопартионку» и крупные грузы.

    Исправить ситуацию призваны современные логистические комплексы, которые возводят под Минском и Раковом. Однако уже сейчас понятно, что для государствав центре Европы — это ничтожно мало. Развитие складской недвижимости может по-настоящему начаться лишь с приходом на рынок новых торговых операторов.

    Склады привязаны к ритейлу, крупным торговым центрам, — объясняет Юрий Попов. — Когда на рынок выходят крупные сети, для обеспечения их жизнедеятельности требуются соответствующие складские площади. На данный момент работающих на рынке крупных сетей в большом объеме нет, поэтому и складов нет. И наоборот. Но мы уже наблюдаем повышение интереса к торговому рынку со стороны иностранных компаний, особенно тех, кто работает по формату дискаунтера, в дешевом товарном сегменте. Это предсказуемо, потому что торговым сетям необходимо расширятся, завоевывать новые рынки. Мы ждем прихода торговых сетей и, соответственно, развития сопутствующей инфраструктуры.

     

    Гостиничный потенциал

    По данным ОДО «Твоя столицаконсалт», в настоящее время в столице работают 28 гостиниц, в которых могут принять 5568 человек. Из них две — «пятизвездочные», еще две — «четырехзвездочные», шесть — «трехзвездочные» и одна «двухзвездочная». Остальные 17 попали под категорию «без рейтинга». В 2009 году в Минске не было открыто ни одного нового отеля. Последним является открытый в 2008 году CROWNPLAZA.

    По сей день нехватка гостиничных комплексов, как «высокой звездности», так и демократичных 2-3- звездных отелей, которые будут особенно востребованы с развитием туризма, ощущается весьма остро. Да и сейчас «командировочные» предпочитают номера в «тройке» за €40-60 в сутки «пятизвездочным» за €120-160.

    Однако ситуация коренным образом может поменяться с началом подготовки в Минске чемпионата мира по хоккею в 2014 году. Город посетят порядка 35 тысяч европейских и американских болельщиков, готовых тратить свои деньги. Под них в столице планируется возвести 20 отелей. Конечно, пока не известно, будут ли все они реализованы, так как основная проблема гостиничного бизнеса — еще до начала строительства найти оператора на объект. Белорусские застройщики в большинстве своем не имеют опыта переговоров с иностранными операторами, что нередко заканчивается провалом. По мнению Юрия Попова, такую работу необходимо перепоручать международным посредническим структурам, тогда и результат будет положительным, ведь Беларусь — «непаханое поле» для международных гостиничных операторов.

     

     

    Средняя наполняемость отелей в Беларуси — примерно 49%, в Минске — 54%. Во время проведения различных массовых и бизнес-мероприятий она увеличивается до 90-95%

     

    Мнение эксперта

     

    Юрий Попов, заместитель директора «Твоя столицаконсалт»:

    К положительным сторонам кризиса можно отнести то, что на рынок вышли девелоперы, которые строят офисные помещения за счет собственного капитала, без привлечения дольщиков. Ожидается, что они станут выводить на рынок новые качественные объекты, которые в дальнейшем будут сдаваться в аренду. Примеры такие уже есть: это бизнес-центр на Мясникова, «Сильвер-тауэр», «Рубин-плаза», А-100.

     

    Мнение эксперта

     

    Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers International в странах Балтии и Беларуси:

    Поскольку рецессия в Беларуси оказалась не настолько глубокой, как ожидалось, белорусский рынок коммерческой недвижимости пострадал значительно меньше, чем рынки других стран Восточной Европы. В значительной степени из-за прихода на рынок новых игроков. В результате в первом полугодии 2010 года сделки с коммерческой недвижимостью шли достаточно динамично.

    Наиболее привлекательным для девелоперов и инвесторов сейчас является сегмент торговой недвижимости. Тот факт, что даже в период кризиса банки продолжали кредитовать такие проекты — говорит о многом. Да и уровень вакантности в торговых центрах не превышает 6%, тогда как в офисных зданиях он составляет от 20 до 30%. Хорошие перспективы и у складской недвижимости, что обусловлено развитием логистики и грузоперевозок. Что касается офисного сегмента, то в ближайшее время на нем будет ощущаться рост предложения и, как следствие, ужесточение конкуренции между девелоперами.

     

    + Диаграммы (из отчета ColliersInternationalсо ссылкой на них, как на источник):

    1. Динамика вывода на рынок новых бизнес-центров
    2. Структура спроса на офисные помещения в Минске
    3. Динамика вывода на рынок новых торговых центров
    4. Динамика вывода на рынок новых складских объектов

     

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by