Анатолий Бурбуть, специально для журнала «Дело»,

    Комментарии 17 Мар 2010 0:00

    В стадии «заморозки»

     

    Официальная статистика пока не фиксирует снижения темпов строительства, но в 2010 году белорусские девелоперы могут заморозить до 10% своих проектов.

     

    Рынок недвижимости сегодня – едва ли не самый никудышный инструмент для инвестирования. Минувший год наглядно продемонстрировал, сколько можно потерять в результате обвала цен на квадратные метры. Вместе с тем именно строительная отрасль, по замыслам белорусского правительства, должна стать локомотивом национальной экономики. Эксперты «Дела» считают, что 2010-й станет годом «дна».

     

    Оптимисты

    и пессимисты

    В советские времена в Беларуси в год вводилось до 5,2 млн. квадратных метров жилья, но в 1990-е последовал резкий спад. Хотя, если верить статистике, в прошлом году строительной отрасли удалось выйти почти на 6 млн., а с 2011-го мощности стройотрасли должны обеспечивать ежегодный ввод порядка 10 млн. квадратных метров жилья.

    – Понятно, что для этого предстоит приложить значительные усилия, – говорит министр архитектуры и строительства Александр Селезнев. – Поэтому уже сейчас ведется напряженная работа, реализуется около 120 инвестиционных проектов. Освоен выпуск новейших строительных материалов – поризованного керамического кирпича, керамо-гранита и ряда других. Планируется запустить новые технологические линии по производству цемента, выпуску стекла, минераловатных плит. Это, естественно, повышает роль стройотрасли в структуре национальной экономики. Если в 2005 году доля отрасли в ВВП страны составляла менее 7%, то сейчас – около 12%, а в 2015-м, как прогнозируется, она возрастет до 15%.

    Впрочем, многие участники рынка не разделяют оптимизма государственных мужей, ведь рынок падает, а в таких условиях даже при дешевеющих стройматериалах вкладываться в стройку – дело рискованное. Риэлторы забили тревогу еще в конце 2008-го, когда цены на столичные квартиры впервые за последние 6 лет начали снижаться, и по итогам года показали падение в 4,3%.

    А 2009-й и вовсе стал рекордным. Как отмечают эксперты портала Realt.by, меньше всего пострадали однокомнатные – они упали в цене на 22,5%, «двушки» потеряли четверть стоимости, трехкомнатные – 25,5%. А «рекордсменом» по падению оказалось многокомнатное жилье – такие квартиры сегодня стоят на 31,8% дешевле, чем год назад. Цена квадратного метра 1-комнатных квартир на конец года составила в среднем $1543, 2-комнатных – $1468, 3-комнатных – $1417, многокомнатных – $1267.

    Несмотря на падение цен, число сделок на рынке также сократилось. По данным Национального кадастрового агентства Беларуси (НКА), в 2009 году на рынке жилой недвижимости было заключено всего 10581 сделок купли-продажи, из которых четверть приходится на комнаты в квартирах (7%) и «нерелевантные» сделки, при которых стоимость продажи не соответствует рыночной (16%). Всего же емкость рынка жилой недвижимости НКА в 2009 году оценило в скромную сумму – примерно $700 млн.

    На рынок недвижимости особенно сильно повлияли три ключевые составляющие: снизившаяся покупательская способность населения, стоимость и количество инвестиций и ликвидность объектов недвижимого имущества. Впервые девелоперы заговорили о том, что работать становится невыгодно еще в начале прошлого года. В первую очередь, такая оценка ситуации исходила от строительных компаний, которые строили недвижимость, опираясь не на трезвый расчет, а на спекулятивный спрос, при этом за счет заемных «коротких» денег. После того как банковский сектор, переживавший кризис ликвидности, отказался финансировать рискованные с его точки зрения проекты, застройщики оказались без денег и без планов на будущее. К середине года о приостановке либо о «заморозке» проектов заговорили и вполне успешные с финансовой точки зрения компании.

    – Главной проблемой спроса на рынке недвижимости Минска и Беларуси в целом остается его необеспеченность, – говорит директор риэлтерской компании Viva Invest Юрий Жарков. – Снижение финансирования и покупательского спроса вынудили девелоперов замораживать начало строительства новых объектов, выставлять на продажу права по ранее приобретенным, но не освоенным площадкам, ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства текущих объектов.

     

    Справка «Дела»

    В 2009 году количество сделок с жилыми объектами в Беларуси сократилось в среднем на 25% по сравнению с 2008 годом. Согласно данным Национального кадастрового агентства (НКА), в Беларуси было заключено и зарегистрировано без малого 29 тыс. договоров купли-продажи квартир, или 81,5 % от уровня предыдущего года. При этом на долю договоров купли-продажи квартир площадью 60 кв. м и менее в 2008 пришлось 71,4% сделок (26 294 договоров купли-продажи), в 2009 – соответственно 73,6% (21 258 договоров). В 2009 году было продано (куплено) 684 квартиры площадью 100 кв. м и более, что составило 2,4% от общего количества квартирных сделок, а в 2008-м – 622 или 1,7%. Квартир площадью 15-40 кв. м в 2009 году было реализовано по договорам купли-продажи 8 908, в том числе в Минске – 3 189. В 2008 – 11 233 и 3 334 соответственно. Любопытно, что в прошлом году в столице было продано 24 квартиры, имеющие общую площадь менее 25 кв. м. Анализ соответствующих сделок показывает, что квадратный метр обошелся покупателям в среднем около 4,3 млн. руб. или около $1,52 тыс.

     

    Льготный буксир

    Проблемы застройщиков становятся глобальной проблемой строительного рынка. Несмотря на то, что официальная статистика пока не зафиксировала катастрофического снижения темпов строительства, особенно в коммерческом секторе, риэлторы утверждают, что темпы прироста квадратных метров с небольшой отсрочкой, но начнут снижаться. До конца 2010 года число «замороженных» объектов может составить около 10% запланированных к вводу. При этом главной причиной станет недоверие физических и юридических лиц к девелоперам.

    – Если во всем мире строительство кредитуется банками, то в Беларуси так называемого проектного кредитования нет, – говорит признанный гуру рынка недвижимости, директор московского Аналитического центра ЗАО «Агентство МИЭЛЬ» Геннадий Стерник. – Во-первых, у банков нет доверия к застройщикам, во-вторых, застройщики не всегда знают, сколько они потратят на этот проект. Цена на уровне котлована и на этапе последнего кирпича может отличаться на 30-40%. Конечно, со временем отложенный спрос активизируется, тем самым выровняв пропорцию «спрос-предложение». Но так как темпы жилищного строительства снизятся, и нового жилья будет недостаточно, то спрос вырастет на вторичном рынке. В отличие от России, в Беларуси жесткое госрегулирование выполнения показателей по вводу жилья не позволило снизить темпы жилищного строительства. Кроме того, нет проблемы обманутых дольщиков, и доверие белорусов к компаниям-застройщикам все-таки присутствует. Потому оттока спроса с первичного рынка на вторичный пока не произошло, но не стоит исключать, что белорусский рынок по сравнению с рынками соседних стран просто отличается латентностью.

    Специалисты уверены: для того, чтобы «оживить» рынок недвижимости необходимо стимулировать поддержание потенциального спроса. Однако на сегодняшний день главной проблемой спроса остается его необеспеченность. Возможный вариант ее решения – кардинальное изменение системы кредитования, позволяющее уменьшить процентные ставки по коммерческим кредитам на приобретение или строительство жилья. В Нацбанке в 2010 году немалую долю административного ресурса планируют пустить именно на строительство жилья, хотя это и не совсем профильное для банкиров направление.

    – Это является не только важной социальной программой для страны, но и одним из рычагов, который выведет экономику из кризиса, – уверен председатель правления Нацбанка Петр Прокопович. – Отказаться от строительства жилья – значит, сделать шаг в противоположную от экономического роста страны сторону.

    Разумеется, главный упор будет сделан на восстановление института льготного кредитования. Несмотря на то, что сегодня кредиты под 3-5% стали редкостью, в Нацбанке уверены, что никаких проблем возникнуть не должно – у одного «Беларусбанка» достаточно ресурсов, чтобы полностью обеспечить кредитование строительства. Правда в главном банковском учреждении признают, что мощности крупнейшего госзастройщика по строительству дешевых домов для очередников – МАПИДа – ограничены, и он может строить не более 600 тыс.кв.м. жилья в год. Между тем, в 2010 году только в Минске необходимо ввести в эксплуатацию 1,2 млн.кв.м жилья, а 1 метр в монолитном доме стоит около $1-1,1 тыс., что превышает допустимую стоимость жилья, строящегося с господдержкой.

    Сегодня многие вспоминают, что именно так выходили из «Великой депрессии» в 1929-1933 году США, инвестировавшие в строительство значительные бюджетные средства, и с их помощью справившиеся с проблемой занятости. Это позволило потенциальным инвесторам встать «на ноги» и начать процесс выхода из кризиса.

    В настоящее время в Администрации Президента находится проект Указа, в соответствии с которым лимит кредита для нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличен до 100% от стоимости жилья по домам с полной отделкой. То есть там, где дом строится с полной отделкой, жилье будет кредитоваться полностью. Напомним, что в настоящее время льготные кредиты предоставляются лишь в размере 70-95 % от стоимости строящегося жилья. В основе этого решения лежит дальновидный маневр – жилье для очередников с привлечением льготных кредитов будет строиться с полной отделкой, при этом ставится задача производить все необходимые материалы внутри страны и применять их, не закупая импортные. Таким образом, строительная отрасль будет использовать для внутреннего рынка те материалы, которые по причине сужения спроса оказываются не востребованными на внешних рынках.

     

    Справка « Дела»:

    В Беларуси в 2009 году было введено в эксплуатацию 5,849 млн.кв.м. жилья, что составило 100,8% от годового задания и на 14,6% превысило уровень предыдущего года. Задание по строительству жилья в прошлом году было выполнено во всех областях и в Минске. Что касается источников финансирования, то за счет средств населения был обеспечен ввод в эксплуатацию более 2,738 млн.кв.м, за счет кредитных ресурсов банков – 2,565 млн. За счет бюджетных средств было построено 280,6 тыс. кв.м жилья, за счет собственных средств организаций, займов, иностранных источников – 264,9 тыс. м.

     

    Осторожные прогнозы

    Ограничение финансовых потоков, направляемых в недвижимость, обнажило главную проблему строительного рынка в Беларуси – несоответствие качества предлагаемых объектов запрашиваемой цене. Иначе говоря, многие проекты были и до сих пор остаются переоцененными. Примечательным при этом является нежелание многих девелоперов корректировать политику продаж. Долгое время многие из них просто не принимали в расчет стремительно изменяющиеся условия внешней среды и макроэкономические индикаторы, которые говорили о падении покупательской способности. С учетом ухудшения ситуации с финансированием это вполне ожидаемо вызвало снижение рентабельности строительных проектов, а также падение ликвидности самих объектов недвижимости.

    Сегодня многие эксперты утверждают, что в 2010 году кризис по-прежнему будет отрицательно сказываться на рынке недвижимости. В худшем случае ситуация со снижением покупательской активности и «уходом» с рынка продавцов может повториться, что привет к дальнейшему падению цен. Но риэлторы и девелоперы все же надеются, что этого не произойдет, и цены на недвижимость в 2010 году заметно не изменятся, т.е. будут колебаться на текущем уровне с незначительными отклонениями.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by