DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 17 Мар 2010 0:00

    Квадратные метры: количество, или качество?

    Кризис расчистил место для современных и эффективных проектов на рынке недвижимости.

     

    В феврале в Минске состоится бизнес-форум, в рамках которого встретятся ведущие игроки рынка недвижимости Восточной Европы и Беларуси. Приглашены и уважаемые международные эксперты из компаний «Сushman&Wakefield» -- одного из лидеров в этой отрасли. Судя по предварительному списку тем, подготовленных Оргкомитетом для обсуждения, встреча назрела. Кризис поставил перед белорусскими компаниями – участниками рынка недвижимости – вопросы, ответ на которые придется искать сообща с использованием мировой практики. Впрочем, уже сегодня можно сказать, что «благодаря» кризису рынок недвижимости должен стать значительно более цивилизованным.

     

    Что стоит

    дом построить?

    По словам Владимира Давидовича, директора группы компаний «Твоя столица» – организатора бизнес-форума – в Минске долгое время сохранялась ситуация, описанная классиком: «Что нам стоит дом построить? Нарисуем – будем жить». И в самом деле: пока рынок коммерческой недвижимости не был насыщен, достаточно было просто построить торговый или офисный центр. Интерес арендаторов и высокая посещаемость ему были обеспечены. Но рост количества введенных объектов и финансовый кризис внесли в эту идиллию существенные коррективы. Кризис как раз и стал той переломной точкой, когда количество вынуждает задуматься о качестве.

    -- В 2009 году на рынок недвижимости – и жилой, и коммерческой, пришли девелоперы с проектами, которые я бы назвал амбициозными, с академическими, признанными во всем мире подходами к их реализации,-- говорит В. Давидович. – И если раньше среди наших услуг наиболее востребованными были услуги брокериджа*, то в прошлом году мы впервые получили несколько заказов на комплексное обслуживание девелоперского проекта. То есть эти заказы изначально включают в себя проработку грамотной концепции.

    Когда в США и Европе уже во всю бушевал кризис, экономисты самых разных специализаций совпадали во мнении, что одним из результатов рецессии станет санация рынка. Не выдержат и уйдут слабые игроки, которые не имеют достаточной мобильности, гибкости и изобретательности, чтобы удержаться под ударом этой волны. На минском рынке недвижимости этот прогноз сработал. Снижение покупательской активности наглядно продемонстрировало девелоперам, чем может грозить непродуманный подход к такому тонкому делу как торговый или бизнес-центр. Иными словами, покупателя надо «зацепить».

    -- В прошлом году проявились объекты, которые неизбежно потеряют свою способность приносить доход в обозримом будущем,-- считает руководитель «Твоей столицы». -- В первую очередь это касается торговых объектов. Одни из них, уже построенные, могут вскоре закрыться, другие будут заморожены на стадии строительства или перепрофилированы в силу полной неконкурентоспособности и непродуманности концепции. Что касается офисной недвижимости, то процесс деградации устаревших идей и подходов окажется особенно длительным в силу специфики этого сектора рынка. В сегменте жилой недвижимости это выливается в крайне низкую рентабельность при реализации.
    По мнению риэлторов, доля таких объектов-неудачников в общем объеме рынка не менее 30-40%. А основная причина появления таких объектов – не неумение брокеров их продать, а отсутствие концепции. Если объект изначально создан с серьёзными ошибками, при его продаже или сдаче в аренду не помогут никакие чудеса. С другой стороны, это вовсе не означает, что не нужен концептуальный подход к брокериджу. Это показывает опыт немногочисленной пока группы минских девелоперов, отношение которых к этому процессу становится  все более серьезным и взвешенным, заранее продуманным. В частности – в виде концепции объекта. Тем не менее, очень много застройщиков, которые вошли в кризис с концептуально непроработанными проектами, находящимися на завершающей стадии реализации. Сейчас они начали массово создавать собственные службы продаж, параллельно поддерживая бессистемные отношения с риэлторами. Но такая «бурная» деятельность большого эффекта не приносит. По расчетам специалистов «Твоей столицы», непрофессиональный подход к реализации объектов обеспечивает до 10% потерь ожидаемого дохода.

     

    Есть идея?

    Главный кризисный вывод для рынка минского рынка недвижимости заключается в том, что иметь само по себе здание – недостаточно. Нужна идея. Рынок усложнился, и за прошедший год стал еще более конкурентным. Как в таких условиях заставить покупателя идти именно к вам?

    -- В прошлом году мы отметили интересную деталь относительно отделов реализации, создаваемых самими застройщиками, -- рассказывает Владимир Давидович. – Первый недостаток в их работе – это вполне понятное желание продавать как можно больше объектов, которое не сообразуется с приемлемой для рынка ценой. Второй – непрозрачность ценовой политики, характерная для подобного метода реализации. Есть примеры компаний, где руководитель вынужден лично проводить беседы с покупателями и решать, какую скидку дать клиенту и давать ли ее вообще. Это крайне неэффективный и пагубный путь. Система цен и скидок должна быть прозрачна – ни больше, ни меньше. На наш взгляд, сложившаяся ситуация обратит внимание минских девелоперов на системные, принятые в мировой практике подходы к реализации проектов. А созданные ими службы могут оказаться гораздо более эффективными в маркетинге, анализе и выстраивании взаимоотношений между застройщиком и риэлтерскими компаниями.

    Еще одна особенность минского рынка недвижимости – отсутствие инвестиционных продаж. Почти ни один торговый или бизнес-центр столицы не может рассматриваться как объект инвестиционной продажи.

    -- Все дело в том, что эти объекты чаще всего разделены между множеством собственников,-- говорит Юрий Попов, начальник информационного центра коммерческой недвижимости компании «Твоя столица». – В результате такой объект сложно эффективно эксплуатировать. Очевидно, что для инвестора каждый неэффективный метр имеет большое значение, поскольку он теряет на этом определенную сумму. Но на данный момент, если инвестор захочет выкупить бизнес- или торговый центр, он просто не сможет этого сделать. И это не очень хорошая перспектива для рынка коммерческой недвижимости. Хотя в Минске уже заявлены проекты, которые, возможно, сдвинут процесс с мертвой точки. Они уже находятся на начальной стадии реализации – и мы принимаем в них участие.
     

    Борьба наглости

    с жадностью

    Ситуацию начала 2009 года на рынке жилья российская газета «КоммерсантЪ» описала как борьбу наглости с жадностью. На волне резкого падения цен на квартиры покупатели старались сбить как можно больше, продавцы изо всех сил пытались удержаться в прежнем диапазоне. Цены резко пошли вниз в январе, и до апреля продолжалось то, что экономисты называют «стабильное падение». Согласно статистике, минимума рынок достиг в июне, когда квартиру продавали в среднем по $1240 за квадратный метр. Затем цены снова поползли вверх. Но если по сравнению с 2008 годом цены упали почти на 20%, то общее количество сделок осталось прежним – около 10 тысяч. То есть рынок и не думал замирать, за исключением января и февраля, когда покупатели предпочитали со стороны наблюдать за динамикой цен и ждать, какие еще рекорды может показать стоимость квадратного метра.

    -- Зато в декабре 2009-го число сделок превзошло аналогичный показатель декабря 2008-го на 30,5%,-- делится информацией Татьяна Недерева-Архипец, руководитель информационного центра долевого строительства компании «Твоя столица». -- Это довольно значительные цифры, но в целом такой скачок был ожидаемым. А 2010-й должен стать годом, когда покупатели квартир в новостройках наконец откроют для себя жилищные облигации. Для этого есть все предпосылки. Удивительно, что жилищные облигации не стали альтернативой долевому строительству еще в 2009 году, хотя изменения в законодательстве этому благоприятствовали. Сказался, видимо, консервативный менталитет потребителей и несовершенство схем реализации жилищных облигаций, которые по-прежнему используют застройщики. В принципе облигации – это чрезвычайно эффективная форма привлечения денег в жилищное строительство. Поэтому мы надеемся, что отношение к этому инструменту изменится и у потребителей, и у застройщиков.

     

    *Брокеридж (от англ. brokerage) – вознаграждение брокера за проведение сделок. Устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by