DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 17 Мар 2010 0:00

    Команда на всплытие

    Белорусский рынок жилья спасли от обвала большие объемы строительства и льготное кредитование.

     

    Белорусский рынок жилой недвижимости начал выходить из кризиса еще осенью прошлого года. Январь и февраль нынешнего эту тенденцию поддержали. Но что будет дальше – пока под вопросом. Ситуация остается слишком сложной для уверенных прогнозов. Поэтому строители и риэлторы надеются на лучшее, но на всякий случай готовятся к худшему.

     

    Упал-отжался

    На фоне Москвы, где рынок жилой недвижимости сначала рухнул, как подкошенный, а затем впал в кому, в Минске в прошлом году тоже ждали падения цен на квартиры в 1,5-2 раза. По крайней мере, когда в июле цена на квадратный метр достигла минимума, скептики продолжали утверждать, что это – только пауза и что скоро «будет еще дешевле». Но оказалось, что применение московских шаблонов к белорусской недвижимости не совсем уместно. Сейчас, когда макроэкономическая ситуация начинает выравниваться, а рынок недвижимости растет, можно оглянуться назад и проанализировать: «как это было». И, главное, выяснить, что стало волшебной палочкой, которая сначала остановила падение, а потом начала вытягивать наш рынок из «трясины».

    Эксперты делят кризисный 2009-й на три периода: падения, поиска дна и медленного восстановления. С января по март резко ухудшились условия кредитования: процентные ставки взлетели, а количество денег, выделяемых банками под кредиты, наоборот, уменьшилось. В результате цены резко пошли вниз. Рынок практически замер: большинство покупателей решили понаблюдать за обвалом со стороны, отложив сделки до лучших времен, когда квадратные метры станут рекордно дешевыми.

    К марту в Минске жилая недвижимость подешевела на 27%. Но уже в апреле падение цен на новостройки остановилось. На вторичном рынке стоимость квадратного метра все еще снижалась, но уже не так быстро – на 1-2% в месяц. В июле 2009-го цена замерла на отметке $1240 за метр. Риэлторы «нащупали» дно.

    Август стал поворотной точкой: началось плавное и медленное восстановление. Первые тренды обнадеживали: вырос реализованный спрос, то есть увеличилось количество реальных сделок. Повышенным спросом стали пользоваться однокомнатные квартиры и квартиры с маленькой площадью. К концу года они уже были в дефиците.

     

    Невероятно, но факт

    Минский рынок недвижимости по-своему отреагировал на кризис, и не повторил московского сценария. Первое и главное отличие – объем введенного в эксплуатацию жилья: 1,235 млн. квадратных метров. Притом, что в Москве стройки фактически замерли, у нас в 2009 году объем ввода увеличился на 6,7% по отношению к 2008-му и на 25,8% по отношению к 2007 году. А «вытянули» этот объем не только государственные, но и коммерческие застройщики: на долю последних пришелся 51% всего построенного жилья.

    Второй важный тренд:вопреки ожиданиям и ситуации в соседних странах, количество квартир, предлагаемых к реализации на первичном рынке, практически не изменилось. Только в начале года эксперты фиксировали, что новостроек на рынке стало меньше. Это связано с тем, что часть новых квартир реализовались по низким ценам, и ликвидные объекты «вымыло» с рынка. Поначалу застройщики не торопились начинать новые проекты. Но уже к концу года ситуация изменилась: на рынке опять появились новые дома, реализуемые на стадии строительства.

    Что касается вторичной недвижимости, то здесь, по сравнению с предыдущим годом, объем предложения снизился на 9%, а спрос практически не падал.

    – Как ни удивительно, активность спроса на протяжении всего 2009 года практически не изменилась по сравнению с докризисными 2007-2008 годами, – говорит директор Группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.– Начиная с лета, после стабилизации цен, количество реальных сделок начало заметно расти. Если в январе-марте ежемесячно регистрировалось от 300 до 600 сделок купли-продажи жилья, то осенью – уже от 800 до 1000. В итоге общий уровень реализованного спроса не снизился. По итогам года на рынке жилой недвижимости Минска было зарегистрировано порядка 10 тысяч сделок с квартирами. А это – докризисный уровень.

    Единственный параметр, который до сих пор заметно отличается от докризисных значений – цена. На первичном рынке снижение цен составило порядка 18,5%. На вторичном – средневзвешенная цена предложения изменилась с $1926 в декабре 2008-го до $1491 в декабре 2009-го. При этом в первые полгода рынок просел на 27%, но за второе полугодие 10% отыграл.

     

    Что нас спасло?

    Так что же помогло нашему рынку жилой недвижимости так быстро справиться с кризисом? Один из ключевых факторов – льготное кредитование. Оно к концу года принесло-таки результат: был создан реальный платежеспособный спрос. В России, где правительство предпочло выдавать деньги банкам, чтобы сделать кредиты дешевле, такого эффекта не добились.

    Еще один интересный документ, который в минувшем году особого влияния на ситуацию не оказал, но в будущем наверняка окажет – Указ Президента «О некоторых вопросах жилищного строительства». Им устанавливаются две схемы оплаты квартиры в новостройках: на основании договоров долевого строительства или посредством жилищных облигаций.

    – На данный момент стоимость метра по жилищным облигациям на 5-15% меньше по сравнению с договором долевого строительства, – рассказывает Владимир Давидович. –Объясняется это тем, что на данный момент практически все облигации, выпущенные девелоперами, номинированы в белорусских рублях. Застройщик предъявляет покупателю условие выкупить все в течение, скажем, месяца. Но покупателю это, естественно, не всегда интересно. В результате возникает такая разница в цене, чтобы заинтересовать инвесторов.

    И все-таки, несмотря на то, что к концу 2009 года общая картина оказалась довольно позитивной, об однозначном выходе из кризиса говорить еще рано. Рынок до сих пор ощущает и переживает его последствия. Прежде всего, замедлились темпы реализации крупных проектов. У некоторых строящихся объектов переносятся сроки ввода в эксплуатацию. До сих пор далеки от докризисного уровня ставки и объемы кредитования, а льготное кредитование, хоть оно и выручило рынок в самый тяжелый момент, носит ограниченный характер. Вот почему трудно ответить на главный вопрос: чего нам ждать от посткризисного 2010-го?

     

    Стойкие новостройки

    – Ситуация на рынке недвижимости и поведение цен будут зависеть, во-первых, от макроэкономических показателей– уровня платежеспособности населения, кредитной политики банков, стабильности валютных курсов и ценовых ожиданий покупателей. Во-вторых, многое зависит и от действий государства – будет ли оно, например, и дальше финансировать строительную отрасль с помощью льготных кредитов. Так или иначе, все тенденции будут начинаться на первичном рынке, вторичное жилье будет следовать за ним, – считает Владимир Давидович.

    Эксперты видят два основных сценария.

    Оптимистичный, при которомгосударство продолжит вливания в строительный сектор. В этом случае можно ждать дальнейшего снижения ставки рефинансирования и кредитных ставок в коммерческих банках, а как следствие – начнет расти платежеспособный спрос. Рост средневзвешенной цены на квадратный метр в таком случае составит 10-12% за год.

    Но есть и пессимистичный вариант: если на фоне негативных макроэкономических показателей государство приостановит выдачу льготных кредитов. В таком случае рост цен прекратится, а затем опять начнется снижение – ориентировочно на 2-3% к концу года. Начало строительства крупных проектов будет вновь отложено до лучших времен, но главное – снизятся темпы реализации объектов. Т.е. повторится прошлогодняя ситуация, когда было отложено начало реализации даже самых крупных, знаковых для Минска проектов. Тем успешнее будут чувствовать себя застройщики, которые, несмотря на сложности, не заморозят строительство. В этом году одним из таких примеров станет многофункциональный комплекс «Каскад». Еще одна интересная тенденция рынка, которая получит развитие в 2010 году, – растущий интерес потребителей к жилью за пределами городской черты.

    – Если говорить о посткризисных тенденциях на рынке новостроек, то назову еще качество, – добавляет Владимир Давидович. – Мы видим, что потребители голосуют за объекты, интересные с точки зрения архитектурного и функционального решения, рублем. Теперь недостаточно просто возвести здание – объектам нужна концепция. С этой точки зрения наш рынок стал на шаг ближе к мировым стандартам и

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by